Склады — один из самых инвестиционно привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости. С одной стороны, ставки аренды площадей даже в самых лучших логистических центрах выглядят на первый взгляд скромно — они в два-четыре раза дешевле, чем аренда среднего офиса. С другой стороны, грамотно реализованные проекты создания или реконструкции складов позволяют возвращать вложенные средства не за пять-шесть лет, как на офисном рынке, а всего за три-четыре года.
Быстро и дорого
Инвестиционная арифметика складских проектов такова. Строительство логистического комплекса обходится в $400-500 за 1 кв. м и занимает, как правило, один строительный сезон. Ставки аренды складов высшей категории колеблются на уровне $150-160 за 1 кв. м в год, но иногда поднимаются и до $170. Заполняемость складских комплексов практически стопроцентная, причем если вести речь о категории А, часто аренда завершается еще в процессе строительства. Таким образом, срок возврата вложенных средств — три-четыре года, тогда как офисная недвижимость окупается за пять-семь лет. Это главная причина инвестиционной привлекательности складской недвижимости. Однако реализация крупных логистических проектов началась совсем недавно.
Главная проблема — определить местонахождение. Надо с высокой степенью точности просчитать, в каких местах склад встретит "свой" поток грузов. Девелоперу необходимо разработать проект, дающий максимальные возможности для организации логистической деятельности. При этом далеко не всюду можно решить земельные вопросы, связанные со строительством складского объекта. Склад требует много земли — почти половина территории комплекса должна приходиться на парковку. Значит, потребуется сделать надежное дорожное покрытие, иначе его придется постоянно ремонтировать. У складского комплекса должно быть достаточное количество ворот, нужно создать хорошие условия хранения и возможности транспортировки груза по территории терминала.
Если при реализации проекта такого рода допущены ошибки, из класса А он автоматически переходит в категорию В. Помимо понижения статуса это означает увеличение срока возврата средств, поскольку такие складские площади не удастся сдать дороже чем по $110-120 за 1 кв. м в год.
Общая площадь складов в Москве и Московской области (включая дальнее Подмосковье), по разным оценкам, составляет 5-10 млн кв. м. Из них на долю новых помещений класса А, по оценке специалистов компании Swiss Realty Group, приходится всего около 750 тыс. кв. м, то есть от 7 до 15%.
Спрос на складскую недвижимость, отвечающую современным требованиям, превышает предложение вдвое. Доля свободных площадей класса А составляет всего 2% — иными словами, свободных метров практически нет. По данным Swiss Realty Group, в 2005 году в Московском регионе в эксплуатацию было введено около 410 тыс. кв. м новой складской недвижимости и вся она к настоящему моменту сдана в аренду. Не является уникальной, например, ситуация со складским комплексом "Пушкин" в Пушкинском районе площадью более 200 тыс. кв. м, который к настоящему времени полностью арендован тремя компаниями, хотя строительство еще ведется. А в строящемся терминале "Томилино" в прошлом году сеть магазинов "Фамилия" арендовала 16 тыс. кв. м складских площадей.
Несмотря на резкий рост девелоперской активности на рынке складских площадей, новые проекты выходят на рынок неравномерно. Пока появление свежей недвижимости не успевает за растущим оборотом бизнеса, которому требуется все больше площадей. Арендаторы на этом рынке чувствуют уверенность в своем будущем. Лучший показатель — сроки договоров аренды. Если до недавнего времени договоры заключались, как и на офисном рынке, на три-пять лет, то сегодня все больше распространяется практика перехода на восьми-десятилетний срок аренды.
Старое не предлагать
Может показаться странным, что заметный на рынке спрос (заявки, попадающие в брокерские агентства) приходится в основном на наиболее качественные складские площади. Ведь в Москве существует огромное предложение складской недвижимости еще советской постройки, и она часто остается невостребованной, хотя ставки аренды здесь существенно ниже — от $70 до $130 за 1 кв. м в год.
По словам директора департамента индустриальной, складской недвижимости и земли компании Knight Frank Алексея Новикова, дешевизна старых складов — кажущаяся. Склады, построенные в советское время, зачастую имеют довольно низкие потолки, что снижает коэффициент хранения, и арендаторам приходится брать больше площадей. А неудобный подъезд, как часто бывает в старой складской недвижимости, значительно замедляет процесс погрузки и выгрузки.
Пример — складской комплекс на пересечении Вятской и Хуторской улиц, используемый структурами группы "Логос". Его хорошо знают распространители печатной продукции: сюда прибывают тиражи глянцевых журналов, которые потом развозятся по супермаркетам. Устройство этого склада и возможности организации складского бизнеса таковы, что прождать разгрузки (а потом еще и получения бумаг) можно минут 30-40. В соответствии с современными стандартами время ожидания в очереди может составлять считанные минуты.
Другой пример — существующий с советских времен складской комплекс на Волгоградском проспекте, 43. Во-первых, его трудно отыскать — водителю, незнакомому с местом, придется поплутать по узким закоулкам промзоны, где непросто развернуться. Во-вторых, основная часть комплекса представляет собой сильно вытянутое здание сложной формы с торцевым расположением ворот и маленькой парковкой — и то и другое значительно понижает эргономику объекта.
Арендаторы готовы больше платить за удобства — широкие проезды, масштабные парковки, наличие погрузочной техники, позволяющей полноценно использовать вертикаль, отопление и т. д.
География хранений
По мнению части брокеров, работающих с логистической недвижимостью, привлекательной для создания складских комплексов является земли у МКАД. Здесь много больших участков, концепция освоения которых до сих пор не выработана. Рядом транспортная магистраль, что удобно для крупных поставок товаров в Москву и ближнее Подмосковье.
Однако большинство крупных проектов создания новых логистических центров размещается в зоне до 25 км от МКАД. Если строить, то по-крупному — современные склады проектируются в формате от 20 тыс. кв. м, а ряд новых объектов — более 200 тыс. кв. м.
Едва ли не самый маленький из новых складов — Носовихинский терминал (на одноименном шоссе), построенный компанией "Крона-Маркет" (18 тыс. кв. м). Среди масштабных можно назвать, к примеру, уже упоминавшийся логистический терминал "Пушкин" в 15 км от МКАД по Ярославскому шоссе (211 тыс. кв. м) или логистический центр "Белый парк" в 30 км от МКАД по трассе "Дон" (800 тыс. кв. м, из них первая очередь — 145 тыс. кв. м). На рынке пользуются известностью такие проекты, как складской комплекс "Суртекс" на Новорязанском шоссе (26,9 тыс. кв. м, компания Surtecks), "Кулон-Балтия" на Новорижском шоссе (24 тыс. кв. м, компания Espo Kulon Group) или терминал "Северный" между Ленинградским и Дмитровским шоссе (30 тыс. кв. м, компания STU Logistic).
Любопытно, что помимо иностранных компаний и работающих по западным образцам российских девелоперов на рынок выходят и компании менее "благородные". Так, Томилинская птицефабрика успешно выводит на рынок складской комплекс класса А "Томилино" в 6 км от МКАД (30 тыс. кв. м, между Новорязанским и Старорязанским шоссе).
Перспективой развития складского рынка Подмосковья является расширение географии строительства терминалов. По данным специалистов компании Swiss Realty Group, в прошлом году уже порядка 30% потенциальных арендаторов складов были готовы рассматривать размещение объектов в зоне удаленности от МКАД от 30 до 100 км. Причем в географическом отношении их интересовали наиболее удобные трассы, такие как, например, скоростная трасса "Дон" или Симферопольское шоссе.
В долгосрочной перспективе логистическую карту Подмосковья серьезно изменит строительство центральной кольцевой автодороги, которая пройдет в 50 км от городской черты. Разрабатывая этот проект, правительство Московской области предусматривает большие площадки для оптовых складов.
2006, 2007... 2010
Если взять суммарную площадь проектов логистических центров, находящихся сейчас в различной степени реализации, она может составить порядка 2 млн кв. м со сроком ввода в эксплуатацию до конца 2007 года. С учетом последующих очередей только уже начатых проектов до 2010 года эта цифра увеличится вдвое. Для рынка складской недвижимости это очень заметный сдвиг. Фактически речь идет о формировании ниши современной логистической недвижимости, способной успешно конкурировать со складами, существующими с советских времен.
Ситуация с дефицитом новых складских площадей не могла не привлечь внимание крупных компаний, занимающихся девелопментом логистической недвижимости. Так, инвестиционная компания Coalco объявила о намерении проинвестировать строительство на территории Московской области порядка 1 млн м складской недвижимости. Аналогичны по площадям планы компании "Евросклад траст", которая намерена до 2010 года построить 20 новых логистических терминалов.
Планы другого иностранного инвестора измеряются не в метрах, а в деньгах: компания Raven Russia Limited планирует вложить в развитие логистических терминалов в Московском регионе £500 млн, то есть сумму, приближающуюся к $1 млрд.
Может сложиться впечатление, что реализация всего громадья инвестиционных планов приведет к ситуации, когда дефицит площадей сменится перегревом рынка. Однако все специалисты, работающие с логистической недвижимостью, сходятся в одном: рынок развит слабо и в ближайшие пять-десять лет пустых новых складов увидеть не удастся. Вся эта недвижимость будет арендована уже работающими в России или приходящими сюда компаниями.
ВАСИЛИЙ БРАЖНИКОВ