Инвестиционная привлекательность рынка подмосковной недвижимости очень высока — это ни у кого не вызывает сомнений. В 2005 году объем ввода новостроек — 5,3 млн кв. м — превысил московский уровень, две трети гипермаркетов расположены именно на землях Московской области, а в складскую недвижимость здесь западные фонды вкладывают сотни миллионов долларов. Офисный рынок региона на этом фоне выглядит бедным родственником, находясь в зачаточном состоянии.
Истинная цена "экономического чуда"
Подмосковные власти любят напомнить о том, что регион ежегодно привлекает миллиарды долларов как внутренних, так и зарубежных инвестиций. Значительная доля этих вложений приходится на строительную отрасль и земельный рынок. Однако очевидно, что практически вся деловая активность в Подмосковье — это отражение и следствие положительной динамики московского экономического роста. Львиная доля жилых новостроек в регионе приходится на ближнее Подмосковье, на так называемые города-спутники — Одинцово, Люберцы, Красногорск, Долгопрудный, Мытищи и др., неразрывно связанные со столицей и экономически, и демографически. При этом больше 50% жилья тут строят московские компании (СУ-155, "Интеко", ПИК, ДСК-1 и т. д.) и как минимум половина новоселов только ночует в своих новостройках, а их экономическая и социальная активность сосредоточена в Москве. То же касается торговой и складской недвижимости: областные гипермаркеты и склады, расположенные с внешней стороны МКАД, обслуживают в основном москвичей.
Истинную цену "подмосковного экономического чуда" показывает офисный рынок Московской области. Как известно, активность на рынке аренды помещений для бизнеса является индикатором растущей экономики. И если в Москве при численности населения 10,4 млн ежегодно вводится, согласно данным Swiss Realty Group, около 0,7 млн кв. м офисных помещений классов А и В, то в Московской области с населением 6,5 млн — не более 30-40 тыс. кв. м. "Подмосковными бизнесменами современные офисные помещения в городах области востребованы мало, а московский бизнес пока не видит причин находиться здесь",— говорит генеральный директор компании Solo Светлана Муханова.
Рассчитаны на Москву
Стоит сразу оговориться: в городах-спутниках Москвы современные бизнес-центры начинают строиться, и первые из них уже успели принять арендаторов. Например, в октябре прошлого года в Красногорском районе на внешнем кольце МКАД компания СУ-155 начала строительство бизнес-комплекса "Гринвуд". По словам пресс-секретаря компании Владимира Фомина, на участке 20 га разместится 15 зданий общей площадью 130 тыс. кв. м. Но такие объекты следует позиционировать все же как бэк-офисы московских компаний. В этом косвенно признается и Владимир Фомин, говоря о главном, с точки зрения застройщика, преимуществе комплекса: "Утром и после работы сотрудники офисов, разместившихся в 'Гринвуде', будут двигаться против основного хода машин, что поможет избежать пробок".
Впрочем, будущее даже современных бизнес-центров, пытающихся перетянуть к себе арендаторов не менее современных помещений в Москве, неоднозначно. Например, в Химках на самом развитом направлении Подмосковья Ленинградском шоссе уже давно сдается в аренду высококлассный бизнес-центр Country Park общей площадью 18 тыс. кв. м. Несмотря на то что центр нашел авторитетных якорных арендаторов (Volvo-Truck, BMW), свободных площадей в нем до сих пор довольно много. При этом большинство его арендаторов — иностранцы, которые объясняют свой выбор близостью к аэропорту Шереметьево (многие сотрудники летают домой даже на выходные). Поэтому у бизнес-центров с другой стороны Москвы шансов повторить успех Country Park немного.
Без силы притяжения
Однако в "настоящем" Подмосковье — на расстоянии 30 км от МКАД и далее, когда перестает ощущаться притяжение Москвы, офисный рынок, как мягко говорит Евгений Якубовский, заместитель генерального директора компании "Новая площадь", "не сформировался". "Преобладают на этом рынке помещения класса С и D, во многом удовлетворяющие спрос на офисы со стороны местных организаций",— добавляет он.
В 90-х годах офисная недвижимость в Подмосковье была востребована в основном фирмами, чья деятельность напрямую связана с производством и торговлей, нацеленными на местных потребителей. Они начали расселяться на территории фабрик, заводов, НИИ, в ход также пошли бывшие конструкторские бюро и складские базы. Значительная часть торгово-производственных компаний находится там и сейчас, что нередко оправданно, поскольку на качественные офисы такие организации не претендуют по причине невысокой платежеспособности. Правда, по наблюдению Александра Скобкина, ведущего аналитика агентства DOKI, в последние годы многие старые административные здания обновляются: помещения оснащаются кондиционерами и стеклопакетами, а фасады облицовываются виниловым или алюминиевым сайдингом, а иногда и керамическим гранитом. Арендные ставки на такие помещения могут достигать $200-250 за 1 кв. м в год. Но это максимум редевелопмента, который претерпевают подмосковные бизнес-помещения.
Однако было бы ошибкой полагать, что в Подмосковье совсем нет бизнес-центров, рассчитанных на местных арендаторов, которые занимаются бизнесом в родном городе. Светлана Муханова приводит характерный пример такого офисного объекта — здание бывшего НИИ в Люберцах по 1-му Панковскому проезду, 1б. Общая площадь здания составляет около 2200 кв. м, и заполнена она арендаторами больше чем на 60%. Ставка аренды, в которую входят НДС и коммунальные платежи, составляет $300 за 1 кв. м в год. В офисе есть своя охрана, паркинг, столовая и магазины. "Такой пример строго симметричен предложениям класса В- в Москве, но при этом дешевле московских вариантов на 50-55%",— говорит госпожа Муханова.
Конкуренцию таким бизнес-центрам составляют офисные помещения, расположенные на первых этажах жилых домов и в административных зданиях вроде домов быта. Владельцы таких помещений экономят на издержках, в их реконструкцию были вложены минимальные средства, а потому такие офисы привлекательны для арендаторов в силу низких арендных ставок — до $200 за 1 кв. м в год. Именно в них и размещается основная часть фирм, ведущих бизнес в подмосковных городах. Как правило, это компании, занятые в сфере услуг, связи, небольшие отделения банков, юридические конторы и т. п.
Все-таки они строят
Впрочем, в ряде городов строительство бизнес-центров все же ведется, пусть и в ограниченных масштабах. Инвестиции в такие объекты идут от городских администраций, размещающих в бизнес-центрах свои ГУПы и подразделения, а в нагрузку там появляются и сторонние "коммерческие" арендаторы. Или от компаний, строящих офисы для себя, а часть площадей выставляющих на рынок. Например, первый в Звенигороде современный бизнес-центр строится за счет городского бюджета. В нем разместятся городская регистрационная палата, МУП "Земля, архитектура" и другие муниципальные подразделения. А сдача свободных площадей в аренду строительным и риэлтерским компаниям, нотариальной конторе и т. д. по замыслу городских властей позволит окупить вложенные в строительство средства. В Троицке бизнес-центр площадью 2,5 тыс. кв. м возводится по такой же схеме, строительство финансирует городской Фонд поддержки малого предпринимательства.
Бизнес-центр компании Ригрупп в Серпухове - один из немногих подмосковных проектов офисной недвижимости
Во втором случае характерный пример — девелоперская деятельность банка "Московский капитал". Во всех бизнес-центрах в городах Щелкове, Ступине и Видном, строительство и инвестиции в которые осуществляет банк, предусмотрены его отделения. Общая площадь офисного центра в Щелкове составит 7,5 тыс. кв. м, а в Видном — 4,9 тыс. кв. м. Примерно по такой же схеме реализует свой проект в Красноармейске и компания "НДВ-Девелопмент", намереваясь занять в нем часть помещений.
В строительство подмосковных офисов активно инвестирует компания РИГрупп. В 2006-2007 годах она планирует возвести офисные центры площадью 6-10 тыс. кв. м в Мытищах, Серпухове, Чехове, Клину, Электростали, Видном, Коломне.
"Спрос на офисную недвижимость в Московской области имеет тенденцию к повышению,— говорит заместитель директора департамента маркетинга RIGroup Янис Жуков.— С точки зрения девелопера, плюсом является то, что можно в более короткие сроки, чем в Москве, оформить исходно-разрешительную документацию и процедура получения согласований и разрешений несколько проще. Разница финансовых вливаний в аналогичный офисный объект в Москве и области достигает 25%". При этом как доходность, так и сроки реализации проекта в Москве выше на 15-20%, признается господин Жуков.
Инвесторы, риэлтеры и строители не ожидают бума на рынке офисной недвижимости Московской области в ближайшем будущем. "Развитие рынка офисных помещений, скорее всего, будет происходить в комплексе с развитием складской и производственной базы в Подмосковье. То есть наиболее вероятно появление бизнес-комплексов — склад плюс офис, производство плюс офис продаж и др.",— полагает Евгений Якубовский.
Вынашивает планы строительства бизнес-центров и группа компаний "Вашъ финансовый попечитель", которая владеет 40 тыс. га в соседнем с Одинцовским Рузском районе. "В перспективном плане развития региона нами планируется создание на территории 'рузской Швейцарии' бизнес-центров. Однако, естественно, это планы не на первую и не на вторую очереди проекта. На сегодняшний день перспективность строительства бизнес-центров в среднем и дальнем Подмосковье, мягко говоря, сомнительна. Однако через 10-15 лет достаточно реальна перспектива создания загородных бизнес-центров для размещения бэк-офисов фирм, нанимающих высокооплачиваемый персонал, не взаимодействующий непосредственно с клиентами (например, компании, работающие в сфере высоких технологий)",— говорит заместитель генерального директора ГК "Вашъ финансовый попечитель" Кирилл Савицкий.
ПАВЕЛ ПРЯНИКОВ, главный редактор журнала "Новый адрес", специально для Ъ
Рублевский курс
На первом километре Рублево-Успенского шоссе, недалеко от МКАД, уже возведен комплекс с соответствующим названием — "1-й км". Он входит в сеть сооружений, построенных на границе Москвы и Подмосковья ЗАО "Реакарт". Незадолго до сдачи объекта здесь разместились АЗС ЛУКОЙЛ и спортивно-развлекательный центр "Картлэнд". Офисная часть комплекса площадью более 2,5 тыс. кв. м состоит из 50 блоков свободной планировки по 50 кв. м каждый. (В Москве принято строить блоки по 100 кв. м.)
О начале строительства бизнес-центров на Рублевке не раз объявлял и Давид Якобашвили, совладелец компании "Вимм-Билль-Данн" и обладатель нескольких тысяч гектаров земли вдоль правительственной трассы. Как стало известно Ъ, первый его проект — офисный центр в Усове площадью около 20 тыс. кв. м — сейчас находится на стадии нулевого цикла. Владелец участка земли и инвестор проекта — компания "Лэнд-Сервис". Участники рынка связывают эту компанию с именем Якобашвили.
Компания "С-Холдинг" намеревается строить в селе Успенском (20 км от МКАД) многофункциональный комплекс (часть площадей будет отдана под офисы). Для этой цели "С-Холдинг" выкупил у частных лиц 1,5 га земли. Площадь первой очереди составит около 20 тыс. кв. м. Как нам рассказали в пресс-службе компании, сейчас заканчивается оформление документации по этому проекту.