Прибыльность ипотеки снижается

Основным источником прибыли банка «Дом.РФ» в 2023 году осталось кредитование девелоперов, вырос финансовый результат от казначейского бизнеса. Однако прибыль от розничного бизнеса, несмотря на рекордные выдачи ипотечных кредитов, упала. Эксперты отмечают, что привлеченные на эскроу-счета и депозиты физлиц и компаний средства дают банку возможность существенно зарабатывать на проектном финансировании.

Согласно финансовой отчетности по международным стандартам (МСФО) банка «Дом.РФ», опубликованной 26 февраля, его чистая прибыль выросла в 2023 году на 18,4%, до 29 млрд руб.

При этом объем чистой прибыли от розничного бизнеса снизился на 16,2%, до 367 млн руб. Это произошло несмотря на рост ипотечного портфеля (до 490 млрд руб.), а также некоторое сокращение расходов на резервы под него (в отличие от портфеля финансирования строительства, где расходы на резервы удвоились до 7,3 млрд руб.).

Однако и он показал отрицательную динамику: за год чистая прибыль сократилась на 1,6%, до 20,2 млрд руб. Зато результат казначейского бизнеса (управление ликвидностью) увеличился почти в 1,7 раза, до 4,6 млрд руб.

В банке снижение прибыльности от розничного бизнеса объяснили ростом расходов, в частности на рекламу. Клиентская база сегмента за год увеличилась на 25%, ресурсный портфель — почти вдвое.

Рост финансового результата казначейства «обусловлен успешным управлением процентной позицией банка и прибылью по операциям с валютой и производными финансовыми инструментам», уточнили в банке. У «Дом.РФ» есть межсегментные операции (внутригрупповые операции между сегментами группы, исключаемые в рамках консолидации), которые по-разному складываются для разных линий бизнеса. В частности, для корпоративного бизнеса они принесли 9,6 млрд руб. доходов, а для розничного — 14,2 млрд руб. расходов. Как пояснили в банке, «в 2023 году направление корпоративного бизнеса существенно нарастило объем пассивной базы, что позволило получить дополнительный трансфертный финансовый результат».

По словам управляющего директора рейтингового агентства НКР Михаила Доронкина, в розничном бизнесе банк фактически представлен монопродуктом, ипотекой, который наименее маржинален. Большая часть ипотечных выдач, как правило, приходится на льготные кредиты, где ставки существенно ниже рыночных. Наибольший объем выданных кредитов в 2023 году пришелся на «семейную ипотеку» — 35%, еще 31,5% обеспечила льготная ипотека на новостройки, 16% — ИТ-ипотека. Лишь 13% пришлось на ипотеку по рыночным программам.

Более того, в 2023 году правительство снизило размер субсидии по льготным программам совокупно на 1 процентный пункт, что начало оказывать дополнительное давление на маржинальность бизнеса. В отчетности по МСФО субсидии признаются по мере признания процентного дохода.

Как отмечает финансовый эксперт Андрей Бархота, для розничного бизнеса требуется устойчивая инфраструктурная база, состоящая из сети, кадрового ресурса и ИТ. В сегментной отчетности, поясняет он, заметно, что административно-хозяйственные расходы розничного бизнеса ниже корпоративного не более чем на 15%, хотя активы меньше в четыре раза. У банка нет «развитого розничного транзакционного контура», в связи с чем комиссионная маржа сегмента намного ниже, чем в других, более универсальных крупных российских банках, считает эксперт.

В корпоративном бизнесе, уточняет господин Бархота, ситуация выглядит лучше: «Экономика проектного финансирования зиждется на эскроу-счетах. Из-за реализации фактора процентного спреда, который принципиально выше в корпоративном сегменте за счет экономики эскроу-счетов (банк не платит по ним проценты.— “Ъ”), банку удается получать большую маржу, нежели от выдач ипотеки».