Складам не побороть дефицит
Индустриальная недвижимость
В 2023 году в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было введено в эксплуатацию 294 тыс. кв. м складской недвижимости классов А и В, что в два раза меньше относительно рекордных значений 2022 года, когда объем ввода составил 566 тыс. кв. м.
Дефицит предложения и высокий спрос поспособствуют росту средневзвешенной запрашиваемой арендной ставки
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Дефицит предложения и высокий спрос поспособствуют росту средневзвешенной запрашиваемой арендной ставки
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Такие данные приводят в NF Group. Около 57% суммарного объема ввода, или 167 тыс. кв. м, пришлось на объекты формата built-to-suit (здания, построенные для собственных нужд компаний). Крупнейший объект — корпус в составе комплекса «Армада Парк» в Шушарах складской площадью 103 тыс. кв. м для компании «Сберлогистика», предоставляющей логистическую инфраструктуру для онлайн-площадки «Мегамаркет». Среди спекулятивных объектов крупнейшим стал пятый корпус в составе «PNK Парк Шушары — 3» складской площадью 61 тыс. кв. м, который уже на этапе ввода в эксплуатацию был полностью законтрактован.
Согласно данным консалтинговой компании NF Group, в 2024 году девелоперами анонсировано завершение строительства 800–950 тыс. кв. м складских площадей, что в три раза больше по сравнению с 2023 годом. В случае если все анонсированные девелоперами площади будут введены в эксплуатацию, показатель станет рекордным значением c 2014 года.
Большая часть (52%) — это объекты формата built-to-suit. Крупнейшие среди них — складские комплексы маркетплейсов, например, новые корпуса компании Ozon в Порошкино, Янино и Колпино. Что касается спекулятивных складских площадей, то девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию 430–460 тыс. кв. м, 72% из которых уже сдано в аренду. Существенного увеличения объема доступных в аренду складов не прогнозируется, при этом годовой объем сделок ожидается на уровне 500 тыс. кв. м.
Среди крупнейших спекулятивных складских объектов можно выделить «Фортис», «100К», «Адмирал», «Осиновую рощу». В 2024 году девелоперами анонсирован ввод 430–460 тыс. кв. м спекулятивных складских площадей. В отличие от 2023 года, когда все введенные в эксплуатацию складские комплексы классов А и В находились на юге города, преимущественно в Шушарах, в 2024 году 45% площадей от ожидаемого объема ввода ожидается на северном направлении. Это направление становится актуальным на фоне продолжающегося снижения числа доступных для застройки земельных участков на юге, а также оптимизации компаниями цепочек поставок в целях сокращения времени доставки товаров на север Санкт-Петербурга и агломерации.
Дефицит предложения и высокий спрос поспособствуют росту средневзвешенной запрашиваемой арендной ставки. Ставка аренды в складских комплексах класса А в Санкт-Петербурге и Ленинградской области за год выросла на 50%.
На протяжении 2023 года в действующих складских комплексах объем доступных в аренду площадей сохранялся на минимальном уровне. В декабре на рынке предлагалось 19 тыс. кв. м, или 0,4% от общего объема. В строящихся объектах 77% складских площадей уже было законтрактовано, а оставшиеся объемы находятся на этапе обсуждения контракта.
Неудовлетворенный спрос на склады классов А и В Северной столице и агломерации составляет около 500 тыс. кв. м. Из них 75%, или 376 тыс. кв. м,— объем в рамках запросов на строительство под заказ (built-to-suit или built-to-lease), средний размер запрашиваемых блоков — около 50 тыс. кв. м. Более половины запросов на аренду (57%) приходится на блоки площадью от 10 тыс. кв. м. Но ввиду сохраняющегося дефицита потенциальным арендаторам практически невозможно найти подходящие площади.
Общий объем сделок со складами классов А и В (без учета продлений договоров аренды) за 2023 год составил рекордные 969,7 тыс. кв. м, что практически в три раза превышает суммарный объем сделок за предыдущий год. 82% сделок было заключено на первичном рынке, то есть либо в строящихся объектах, либо в построенных объектах, которые до этого не были заняты. Данный показатель доли сделок является рекордным за всю историю наблюдений и ранее не превышал 61%.
Реализация отложенного с 2022 года спроса, минимальная доля вакантных площадей, а также рост ключевой ставки ЦБ до 16% — все эти факторы оказали существенное влияние на увеличение запрашиваемой арендной ставки: ее значение выросло с 5750 рублей за квадратный метр в год по итогам 2022 года до 8650 рублей к концу 2023 года. В строящихся объектах значение средневзвешенной арендной ставки составляет 8850 рублей за квадратный метр в год triple net.
В 2024 году прогнозируется рост средневзвешенной запрашиваемой арендной ставки в связи со стабильно высоким спросом со стороны арендаторов и отсутствием свободного предложения даже в строящихся зданиях. При условии относительной стабильности макроэкономической ситуации ожидается рост средневзвешенной запрашиваемой арендной ставки до 9000 рублей за квадратный метр в год и выше.
Илья Князев, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, говорит: «2023 год оказался рекордным во многих отношениях. Рекордный объем сделок, максимальный за всю историю уровень запрашиваемой арендной ставки и сохранение минимального объема доступных в аренду помещений. Несмотря на удорожание заемного финансирования, мы видим запросы от клиентов на строительство в формате built-to-suit, а также анонсы новых спекулятивных проектов от девелоперов. Все это говорит о том, что потребность в увеличении складских мощностей сохраняется, а значит, в 2024 году ситуация на рынке изменится незначительно и всем нужно привыкать к новым ценовым реалиям».
Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group, добавляет: «Мы видим устойчивый спрос на складские помещения в Санкт-Петербурге в первую очередь благодаря компаниям онлайн-торговли. Общий объем неудовлетворенного спроса в 2024 году мы прогнозируем на уровне минимум 500 тыс. кв. м, что обязательно приведет к появлению новых проектов и новых игроков на рынке».
