Жилищно-строительная лотерея
ТРЕТИЙ ЗВОНОК
Взбудоражившая столицу в последние недели афера с группой инвестиционно-строительных компаний "Элита-центр" по-новому поставила перед частными инвесторами проблему финансовых рисков в этой сфере вложения капиталов. Активно пропагандируемый застройщиками, риэлтерами и банкирами миф о первичной недвижимости как о самом надежном способе вложения средств развеян в одночасье. Так же, как и миф о возможности решить жилищные проблемы киевлян за счет геометрической прогрессии числа строительных компаний на рынке — поскольку, возможно, компания "Элита-центр" была не последней. Инвесторы поставлены перед трудным выбором. Они могут ждать, когда закон им предоставит гарантии сохранности средств, но это не произойдет мгновенно. Они могут срочно забирать средства у застройщиков и лишаться возможности купить аналогичное жилье, так как цены выросли. Есть и еще один выход: надеяться, что именно им повезет.
Самой главной проблемой покупателей жилья в строящихся домах, "неожиданно" обнаружившейся в начале февраля, стала возможность пропажи строящей компании вместе с деньгами дольщиков. Скандал с компанией "Элита-центр", ударивший по карману практически каждого десятого инвестора киевского нового жилья, показал, что сегодняшние украинские законы практически никак не защищают их от подобных афер. По словам юриста компании "Коннов & Созановский" Натальи Доценко-Белоус, закон разрешает отведение земли едва ли не любой коммерческой структуре, процедура получения строительной лицензии несложна, а контроля государства за использованием застройщиком полученных от граждан средств не предусмотрено практически никакого. "Это было ожидаемое и прогнозируемое явление, хотя мало кто предполагал подобные масштабы",— говорит госпожа Доценко-Белоус. "Упрекнуть мошенников в неправильном оформлении договоров на инвестирование покупки-продажи невозможно, они действовали в соответствии с законодательством,— считает руководитель консорциума 'Украинское строительство' Андрей Заика.— Причина как раз в законодательстве, не отвечающем реалиям". По его словам, анализ юридических аспектов показал, что, если даже мошенников удастся задержать, единственное, в чем их можно будет обвинить,— в денежных махинациях и незаконной конвертации валюты.
По словам Натальи Доценко-Белоус, один из наиболее популярных механизмов оформления инвестиций в строительство жилья — целевые облигации, по которым сегодня приобретается большая часть рынка новостроек столицы. В этом случае вместо заключения инвестиционного договора фирма-застройщик выдает инвестору специальные облигации, подтверждающие право на определенную жилплощадь. Другой механизм — так называемые инвестиционные договоры, по которым приобретались в том числе и квартиры "Элита-центра". Как утверждает юрист, ни один из этих вариантов не дает покупателю практически никаких гарантий сохранности его средств и получения квартиры.
Например, если некое ООО разорится или исчезнет, его ответственность вне зависимости от выданных им обязательств будет ограничена лишь уставным фондом, который вполне может состоять из офисного оборудования. Что касается заключенных ранее инвестиционных договоров, то они как механизм инвестирования в первичное жилье были в январе отменены принятием изменений в закон Украины "Об инвестиционной деятельности". При этом, по словам юристов, в Гражданском кодексе Украины вообще нет такого понятия, как инвестиционный договор, а, соответственно, нет и ни одного законодательного акта, четко определяющего, что же это такое и какие нормы и условия должны быть в таком договоре описаны. Поэтому каждая фирма вносила в свой инвестиционный договор то, что считала нужным. "Ведь если инвестор подписал договор, не заметив какие-либо юридические уловки, двоякое толкование положений или другие подводные камни,— говорит директор по консалтингу компании 'ВЕГА консалтинг' Сергей Ильяшенко,— то все конфликты решаются исключительно на основании того, что указано в инвестиционном договоре".
Еще в прошлом году относительную защиту деньгам вкладчиков предоставляли законы "Об особенностях привлечения инвестиций в строительство жилья от физических и юридических лиц" и "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью". Они предусматривали финансирование первичного рынка через фонды финансирования строительства (ФФС) и обеспечивали целевое использование средств застройщиком только на один конкретный объект и контроль за этим использованием. Причем эта схема предусматривала обязательную страховку коммерческих рисков. Также эти законы защищали конечного пользователя от чрезмерной задержки ввода объекта в эксплуатацию: предусматривалось, что если ввод жилья задерживается более чем на 90 дней, то для окончания строительных работ на данном объекте привлекается другой застройщик. Однако такой механизм был крайне дорогостоящ для застройщиков — им приходилось нести расходы на страхование, управляющую компанию, сильно зависеть от банков. Поэтому, несмотря на то, что сегодня на киевском рынке к продаже предлагается более 160 домов, только в 48 из них квартиры продаются через ФФС.
После внесенных в декабре 2005 года изменений гарантии сохранности вкладов дольщиков, предоставляемые законом "О финансово-кредитных механизмах", снизились на порядок. Теперь разрешено направлять заплаченные за конкретную квартиру деньги на любой из строящихся девелопером объектов (ранее для каждого объекта должен был создаваться отдельный ФФС) и одновременно запрещено использовать для завершения проектов собственные средства (активы). Следовательно, при затяжном кризисе продаж девелопер будет направлять все деньги на самые первые и самые выгодные проекты. А инвесторы последующих и не особо выгодных проектов могут оказаться у разбитого корыта. Правда, закон пока продолжает защищать вкладчика от падения рынка — частный инвестор имеет право забрать свои средства в любой момент.
По словам президента холдинговой компании "Киевгорстрой", главы комиссии по строительству и архитектуре Киевсовета Владимира Поляченко, случай с "Элита-центром" — только первая ласточка подобных строительных афер, которые назревают и в регионах. "Я недавно был в Виннице, где одна компания взяла деньги у населения, а строительство прекратила,— говорит Владимир Поляченко.— Это просто опасно, что жильем в столице занимаются около двухсот компаний, многие из которых зарабатывают средства на перепродаже земельных участков или берут деньги у граждан под мифическое жилье. Нельзя верить их обещаниям о дешевых квартирах". С ним согласен и коммерческий директор АН "С.И.Т." Дмитрий Нестеренко, который также считает, что вереница новых крахов не заставит себя долго ждать. "По принципу пирамиды построены многие компании, даже крупные и хорошо известные. Они обманывают людей — кричат, что уже все распродано, нагнетая страсти, а сроки строительства называют нереальные",— поясняет господин Нестеренко.
Неудивительно, что столичные строители, государственные чиновники и юристы сегодня только тем и занимаются, что предлагают внести те или иные усовершенствования в законодательство, регулирующее строительство нового жилья. Например, тот же Владимир Поляченко предлагает, чтобы у фирмы, претендующей на возведение жилья, проверяли ее финансовые и строительные возможности. По утверждению первого замминистра строительства Анатолия Беркуты, министерство еще на прошлой неделе инициировало создание госреестра инвестиционных договоров, чтобы избежать двойных продаж квартир. Также Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства уже инициировало введение запрета для компаний-застройщиков привлекать инвестиции населения, не имея при этом разрешения на строительство. Кроме того, министр Павел Качур предложил расширить функции министерства в части контроля над строительством жилья и организовать продажу земельных участков исключительно на аукционах с частично согласованными предпроектными наработками и инфраструктурой. Наконец, многие специалисты настаивают на введении на строительном рынке общего принципа обязательного страхования.
МММ не приходит одна
Однако пока данное поле законодательно не урегулировано и практически никак не контролируется. Поэтому, по мнению Натальи Доценко-Белоус, единственный путь для будущих инвесторов — перед подписанием договора проанализировать активы девелопера, а также заключить договор страхования финансовых рисков с солидным страховщиком. Что же касается тех инвесторов, у которых уже заключены какие-то договоры о квартирах со столичными застройщиками, то, по мнению эксперта, им не мешает проверить у застройщика его документацию. "Главными документами, которые должны быть в наличии у девелопера и которые покупателю желательно увидеть, являются комплексное позитивное заключение государственной инвестиционной экспертизы и разрешение Государственного архитектурно-строительного контроля на начало строительства,— говорит госпожа Доценко-Белоус.— Инвесторы также имеют право получить информацию о наличии правовых актов на владение землей, на которой будет проводиться строительство, и информацию о наличии договора с подрядной организацией".
По словам Андрея Заики, самой опасной на сегодняшний день является ситуация, когда квартиры продаются, а застройщик не имеет ни разрешения на строительство, ни земельного участка. "Инвесторы, особенно сегодня, должны три раза подумать, прежде чем принять участие в таком проекте,— утверждает господин Заика.— А по поводу того, что такие ситуации в принципе возникают, есть вопрос и к правоохранительным органам". Впрочем, по его мнению, возникший на рынке скандал пока не означает, что всем инвесторам, вложившим средства в строительство жилья в различных регионах Украины, следует забрать свои деньги у застройщиков. "Тут необходим взвешенный и дифференцированный подход,— говорит Андрей Заика.— Цены на жилье растут, и инвесторы не смогут купить аналогичное жилье сегодня за те средства, которые были вложены год или два назад". Но эти проблемы, конечно, возникнут лишь в том случае, если деньги вернут.