Время боится не только пирамид
Даже у самых "пунктуальных" участников столичного рынка — холдинговой компании "Киевгорстрой" и коммунального коммерческого унитарного предприятия "Финансовая компания 'Житло-инвест'" — случаются задержки сдачи объектов на полгода. Максимальный же срок задержки строительства, по словам независимых наблюдателей, сегодня в столице составляет два-три года. Главными причинами этого называют погрязшую в бюрократии процедуру строительства в столице и непрофессиональный менеджмент девелоперов. По словам юристов, огромное количество согласующих органов, а также постоянные изменения правил игры на рынке недвижимости не могут способствовать соблюдению оговоренных сроков строительства. Так же, как и модное поветрие — протесты жителей близлежащих домов, которые намертво погребли под собой уже несколько инвестиционных проектов в Киеве. Однако специалисты сходятся во мнении, что одно это не может объяснять склонность подавляющего большинства компаний киевского рынка к хронической задержке своих проектов. Например, ввод дома по улице Ахматовой, 45 только официально был перенесен компанией "Житло-инвест" на восемь месяцев. В связи со срывом сроков ввода своих объектов в эксплуатацию часто упоминаются также компании "УкрАзияБуд", "Познякижилбуд", ДСК-1, ООО "Укоинвестбуд", ЗАО "Киевгорстрой-1" и т. д. Кроме того, специалисты отмечают, что часто дом официально принят в эксплуатацию в срок, но заселиться в него практически невозможно — не работают лифты, нет воды, электричества, отопления.
Достаточно проблем с вводом объектов, как ни странно, имеют и компании, реализующие элитное жилье. К примеру, задержка ввода в эксплуатацию известного в столице проекта Diplomat Hall, по словам представителей КРП "Киев-Донбасс", связана со сложностью ввода такого "уникального для Украины в плане инженерного оснащения объекта". Однако и другие участники этого сегмента рынка (в частности, "Кэпитал Риал Эстейт" и Украинская инвестиционно-инжиниринговая компания) не могут утверждать, что они намного пунктуальнее, чем "Киев-Донбасс".
Судя по срокам реального ввода, любой из строящихся в Киеве объектов застройщики относят к классу "уникальных для страны". Среди частных инвесторов в столице уже несколько лет существует правило, согласно которому необходимо быть готовыми к тому, что сдача в эксплуатацию панельного дома будет задержана на полгода, кирпичного и монолитно-каркасного — на год, комплекса домов — на полтора-два года.
"Несмотря на то что практика срыва сроков строительства является общепринятой в украинской столице, не все инвесторы принципиально к этому готовы,— рассказывает юрист компании 'Коннов & Созановский' Наталья Доценко-Белоус.— Многие из них пользуются кредитными деньгами, многие, продав свою вторичную недвижимость, вынуждены снимать жилье — то есть в итоге несут немалые финансовые потери". Иногда, по ее словам, инвестиционный договор прямо предусматривает ответственность за срыв сроков. Но, как правило, максимум, что должен заплатить застройщик,— это 2% от общей стоимости квартиры.
И справка есть
В то же время большинство задерживающих сроки сдачи компаний не являются мошенниками. До сего момента при задержке ввода здания они в 90% случаев шли на возвращение денег дольщикам, желающим выйти из проекта. Причем возвращали не как это предписывается в большинстве инвестиционных договоров (за разрыв договора в одностороннем порядке частный инвестор уплачивает штраф), а по-честному — инвестору возвращали 100% уплаченной им суммы плюс очень часто еще какие-то "отходные проценты". Например, в случае с объектами Украинской инвестиционно-инжиниринговой компании в Березнянском районе, которые задерживаются уже более чем на год, не пожелавшие ждать инвесторы сверх своих денег получили еще около 3-4%.
Такие мировые соглашения, по свидетельству операторов рынка, обычно подписываются в индивидуальном порядке и конфиденциально: известие, что "народ начал забирать обратно деньги", может вызвать цепную реакцию. Логично ожидать, что такая практика мировых соглашений сохранится в Киеве и сегодня — в период кризиса доверия инвесторов к строящемуся жилью.
"В случае если застройщик не идет на мировое соглашение, частный инвестор имеет право потребовать возврата уплаченной суммы через суд. В этом случае закон предусматривает, что дольщик может требовать вернуть ему все деньги и сумму официальной инфляции за этот период плюс три процента годовых,— рассказывает Наталья Доценко-Белоус.— Но для этого необходимо доказать безосновательное использование средств застройщиком или тот факт, что застройщик нарушил обязательство передать предмет договора частному инвестору". Дело в этом случае осложняется, как правило, тем, что девелопер подает встречный иск — о признании договора между ним и частным инвестором недействительным. Поскольку договоры готовят сами застройщики, моменты, по которым они могут быть признаны недействительными, им хорошо известны (более того, их обычно специально включают в договор). "В случае признания договора недействительным стороны возвращаются в исходное состояние, то есть никаких процентов сверх инвестор не получает. При этом украинское законодательство никак не регулирует, когда же именно застройщик должен возвратить инвестору деньги — это может установить суд по ходатайству сторон, что чаще всего не делается",— говорит госпожа Доценко-Белоус.
Не защищает покупателя в случае задержки со сроком ввода объекта и такой внешне надежный инструмент, как целевые облигации. Несмотря на то что застройщик обещает ввод дома в эксплуатацию, например, в 2007 году, срок обращения таких облигаций, как правило, на три-четыре года больше. То есть застройщик не обязан погашать облигации ранее 2011 года. "Многие частные инвесторы пока не знают, что проспект эмиссии облигаций, который публикуется в прессе, рассматривается как так называемый 'общественный договор',— поясняет Наталья Доценко-Белоус.— А значит, имеет преобладающее значение над индивидуальным договором, заключенным с частным инвестором". Поэтому, по ее словам, даже если в индивидуальном договоре указываются обязательства девелопера по своевременному вводу дома в эксплуатацию, суд не примет иск на рассмотрение.
Тем не менее случаи возвращения инвестору денег с процентами и индексом инфляции через суд широко известны на рынке и не столь уж редки. Например, по решению суда средства с процентами своим инвесторам вынуждена была возместить харьковская компания "Житлострой-2", известны такие случаи и в Киеве. Однако поскольку до сих пор обладание квартирой все же ценилось инвесторами гораздо выше возможности получить назад свои средства, дольщики все это время были более склонны подавать на компанию-девелопера в суд только после получения права собственности на квартиру.
В такой ситуации частный инвестор имеет право подать в суд на возмещение материального и морального ущерба. И хотя, по свидетельству практиков, в киевском суде доказать это весьма непросто, определенные возможности все же есть. Например, дольщик может предъявить документы, что взял кредит в банке в расчете на своевременную сдачу дома и из-за невозможности продать квартиру продолжает платить по кредиту проценты. Кроме того, дольщик может заявить, что заранее заключил договор аренды своего жилья и теперь должен заплатить арендатору штраф (размер его может быть каким угодно, хоть миллион — но желательно иметь для суда бумагу о том, что штраф уже уплачен). Моральный ущерб также доказывается исключительно с помощью документов — как правило, это справки психиатров и других врачей. Тем не менее даже в этих случаях подготовка всех необходимых для суда документов крайне непроста и недешева. При этом киевская практика показывает, что суммы, взыскиваемые с застройщиков, чаще всего весьма незначительны. Случай же, когда некий гражданин за задержку сроков сдачи дома в эксплуатацию отсудил у строительной компании миллион гривен, был в столице всего один и не стал, по словам юристов, прецедентом, поскольку гражданин этот был "весьма непростым".