Банкиры ждут строителей

ИПОТЕКА

Рынок ипотечного кредитования стал одним из главных банковских рынков прошлого года — обороты на нем выросли более чем втрое. Однако грядущее охлаждение экономики и инфляционные ожидания не позволяют рассчитывать на повторение подобного триумфа в новом году. Тем не менее в целом год обещает быть для банкиров неплохим: рынок продолжит расти ощутимо быстрее, чем ВВП, а ставки по кредитам, скорее всего, останутся прежними. Впрочем, и потенциальным клиентам банков кое-что достанется — большая прозрачность рынка и возможность рассчитывать на следующий год, когда ставки, если повезет, все-таки двинутся вниз.

ДАНИИЛ ЖЕЛОБАНОВ

Не дотянули

По предварительным оценкам Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), в этом году рынок ипотечного кредитования на Украине вырос с 3 млрд грн до более чем 10 млрд грн. Причем, по словам исполнительного директора УНИА Антона Сергеева, эти оценки сделаны до получения точных данных за последний квартал от двух крупных игроков — банка "Аваль" и "Райффайзенбанк Украина", на которых в октябре приходилась почти пятая часть рынка (см. диаграмму). Причины этого очевидны — средние ставки по кредитам, по данным УНИА, снизились на 3-4% в гривне и на 2,5-3% в иностранной валюте. При этом Нацбанк неоднократно отмечал резкий рост денежной массы — в том числе за счет роста зарплат и социальных выплат. Вероятно, оказала влияние на этот рынок и резкая ревальвация гривны в начале прошлого года, когда доллар за период с февраля по апрель подешевел по отношению к гривне почти на 6%.

По собственному признанию банкиров, такой скачок спроса привел к тому, что уже к сентябрю многие крупные банки исчерпали плановые лимиты. А поскольку все это сопровождалось еще и очень быстрым ростом других направлений кредитования физических лиц, банки начали испытывать реальный дефицит средств (обычно подобные симптомы начинают ощущаться лишь в декабре). И ряду из них пришлось сворачивать ипотечные программы или вводить запретительные меры — повышать ставку и максимально ужесточать требования к заемщикам.

В итоге уже к октябрю (см. диаграмму) положение на рынке существенно поменялось: лидера ипотеки, которым был 24-й по размерам Правэкс-банк, вполне логично сменил крупнейший в стране ПриватБанк. Существенно поправили свое положение в "турнирной таблице" также Укрсоцбанк и банк "Финансы и Кредит". В то же время второй по величине банк "Аваль" переместился с второго на четвертое место — несмотря на то, что к этому моменту уже практически входил в группу Raiffeisen и, вроде бы, не должен был иметь проблем с привлечением средств. Сам "Райффайзенбанк Украина", хотя и немного увеличил долю на рынке, смог лишь сохранить позиции. Существенно "потеряли в весе" и другие банки, до этого неплохо выглядевшие на рынке,— доли государственного Ощадбанка, специализирующегося на ипотеке банка "Аркада" и заявлявшего летом об амбициозных планах ТАС-Коммерцбанка сократились вдвое. Впрочем, стоит учесть, что в реальности рос ипотечный портфель каждого из упомянутых банков — дело лишь в разной скорости.

Однако на этом история не закончилась. Как сообщили Ъ в УНИА, хотя итоги года окончательно еще не подведены, вероятно, лидером ипотечного рынка на 1 января 2006 года станет УкрСиббанк. Можно предположить, что к концу года УкрСиббанк оказался одним из немногих активных игроков ипотечного рынка, на работу которого не повлиял недостаток средств. Впрочем, как выяснилось, в декабре несколько ужесточить условия кредитования пришлось даже ему. "Спрос был велик, и мы подняли разовую комиссию за выдачу кредита с полутора до двух процентов",— признался Ъ начальник департамента развития индивидуального бизнеса УкрСиббанка Иван Истомин.

Дешеветь особо некуда

После столь успешного года банкиры продолжают утверждать, что ставки по ипотечным кредитам продолжат снижаться. "У нас банки постоянно снижают ставку на один-два процента в год,— говорит начальник отдела банковских продуктов 'Раффайзенбанк Украина' Татьяна Шаповал.— Думаю, тенденция сохранится". Однако создается впечатление, что эти разговоры ведутся скорее по инерции, поскольку ни одного аргумента, кроме тенденции прошлых лет, в пользу этой точки зрения услышать от банкиров не удалось. Единственное, чем обосновала свою версию госпожа Шаповал,— тем, что из-за продолжающегося роста цен на жилье все меньше людей смогут себе позволить дорогие кредиты. Однако тут же заявила, что ожидает в этом году роста рынка на 50-60%.

В то же время есть целый ряд поводов для сохранения, а то и роста ставок. Прежде всего неясно, зачем снижать собственную доходность при том, что спрос на кредиты все равно превышает предложение. Нынешнее затишье на рынке, на которое жалуются девелоперы, следует считать скорее сезонным фактором: согласно статистике УкрСиббанка, в прошлом году его ипотечный портфель даже несколько снизился, а реальный рост начался лишь с апреля. И это совершенно не помешало банку к концу года увеличить портфель почти вчетверо.

При этом стоимость ресурсов для украинских банков пока снижаться не собирается. На внутреннем рынке этому препятствуют инфляционные ожидания, на внешнем — снижение оценок перспектив украинской экономики, выразившееся в росте цены кредитов для заемщиков. И если ПриватБанку удалось недавно разместить евробонды под 8,75% (и это в наилучшем случае — если размещение проходило без дисконта), то с учетом рисков, расходов и минимальной доходности ставка ипотеки как раз и приближается к существующей. При этом, несмотря на ухудшение макроэкономической обстановки, банкиры все равно прогнозируют рост рынка ипотеки пусть не втрое, но на 50-70%, а в такой ситуации говорить о демпинге не приходится: успеть бы за рынком.

Можно предположить, что рынок наконец почувствует последствия продолжающейся экспансии западных банков. Ведь практически любой из вышедших в последнее время на рынок иностранных игроков обладает гигантскими по украинским меркам и очень дешевыми ресурсами, то есть может при желании "убить" рынок одним ударом. Однако иностранные банки были на Украине и до этого — и ничего подобного не делали. Кроме того, как отметил Антон Сергеев, понятие странового риска пока никто не отменял: если риски в отношении Украины оцениваются высоко, то и недвижимость ее оказывается не менее рисковой.

Чем дешевле, тем дороже

Впрочем, остается еще один перспективный инструмент, специально создаваемый для снижения ставок: речь идет о запуске с этого года механизма рефинансирования кредитов за счет ипотечных облигаций. Первым шагом к этому было законодательно утвержденное в конце прошлого года выведение их из конкурсной массы: раньше в случае банкротства заемщика обладатели таких облигаций попадали в общую очередь кредиторов. Теперь после внесения этих изменений кредитор, у которого в залоге находятся права требования по ипотечным кредитам, может быть уверен, что в любом случае получит свое.

Следующей мерой стало создание законодательной базы для работы специальных ипотечных учреждений. Дело в том, что многие банки даже под залог требований по ипотеке не могут получить кредит на хороших условиях из-за малой величины портфеля. Принцип работы специального ипотечного учреждения и сводится к тому, чтобы собирать эти портфели от нескольких банков в единый пул, после чего привлекать кредиты на лучших условиях и за небольшую комиссию передавать их банкам.

Также создается Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) с начальным капиталом $200 млн. Предполагается, что оно станет аналогичным образом работать с банками, но благодаря государственному статусу сможет привлекать деньги за рубежом на условиях даже более выгодных, чем имеют сейчас крупнейшие банки страны. Однако взамен от банков потребуется кредитовать украинцев в рамках этой программы на стандартных условиях по невысоким ставкам. "Мы хотим, чтобы ипотеку могла себе позволить семья с совокупным месячным доходом в 2 тысячи гривен",— заявлял еще летом замминистра финансов Виталий Лисовенко.

Банковский рынок с большим интересом ожидает запуска этой программы. В то же время мгновенных радикальных перемен пока никто не ждет. "Мы намерены активно работать с ГИУ,— говорит Иван Истомин,— однако не уверены, что, даже если их ставки окажутся существенно ниже наших, нам придется много менять в своей основной программе". Дело в том, что, по словам господина Истомина, из-за слишком жестких требований к заемщикам, предполагаемых государственной программой, ею смогут воспользоваться не все. И остальным в таком случае придется удовлетвориться более либеральными, но и более дорогими условиями.

В то же время, даже если государству удастся выполнить свою программу, жилье может от этого вовсе не стать доступнее. "Резкое снижение ставок по ипотеке может привести к росту цен, особенно на вторичном рынке",— разделяет его точку зрения Иван Истомин.

При этом эксперты неоднократно отмечали, что возможностей резко нарастить производство жилья на Украине сейчас нет. В одном из крупнейших производителей цемента — компании "Дикергофф-Украина" — Ъ сообщили, что большинство из 12 украинских цементных заводов из-за изношенности оборудования не могут работать на полную мощность. В связи с этим, по словам представителя компании, максимально возможное увеличение объемов производства этого ключевого стройматериала на ближайший год по стране не превышает 10-15%.

Не сейчас, но скоро

Таким образом, в ближайшей перспективе ожидать повышения доступности ипотеки смысла нет: даже если государству удастся сбить средние по рынку ставки, это будет полностью компенсировано ростом цен на жилье. Впрочем, и заработает схема рефинансирования не завтра. Как полагает Антон Сергеев, принятие подзаконных актов, которая не может начаться раньше выборов, займет как минимум месяца три. Поэтому, на его взгляд, даже запуска пилотного проекта не стоит ожидать раньше осени. При этом, как отметила Татьяна Шаповал, объем украинского рынка ипотеки пока составляет всего $2 млрд, и собрать на нем пул, понятный западному инвестору (например, в $300-500 млн), удастся не скоро. Кроме того, по словам Антона Сергеева, остается открытым и вопрос качества имеющегося в банках ипотечного обеспечения — ведь, например, некоторые клиенты "Элита-центра" тоже пользовались ипотекой.

Впрочем, не все так уж мрачно. По мнению Ивана Истомина, резкий рост рынка ипотеки плюс последние скандалы на рынке недвижимости приведут к расширению отношений между банками и строителями. В итоге, по его словам, следует ожидать повышения прозрачности и одновременно концентрации строительного рынка. Соответственно, в среднесрочной перспективе (то есть, возможно, уже в 2007 году) он допускает возможность прихода на Украину крупных иностранных девелоперских компаний и возникновения строительного бума. Его же следствием, как полагает господин Истомин, должно стать долгожданное повышение доступности жилья.