Шаг назад — два шага вперед
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
Спад покупательской активности на киевском рынке недвижимости, впервые за долгое время отмеченный этой зимой, привел к всплеску кризисных ожиданий. То, что рынок многократно перегрет, ни для кого не новость. Тем не менее структура экономики страны не оставляет рынку других путей, кроме роста. Поэтому, по мнению экспертов, ни политическая обстановка, ни даже скандалы вокруг застройщиков не повлияют на сохранение тенденции к росту цен и могут его лишь немного затормозить.
На сегодняшний день квадратный метр в киевских новостройках стоит от $1 тыс. — на фоне 500-600 евро в ряде европейских столиц с гораздо более высоким уровнем жизни. "Трудно сказать, за счет чего держатся спекулятивные цены. Не исключено, что имеет место неофициальное соглашение между строительными компаниями",— говорит исполнительный директор консалтинговой компании "Риал Эстейт Солюшнз" Виктор Распутный. Однако многие эксперты полагают, что дело не столько в заговоре, сколько в отсутствии в стране нормальных инвестиционных инструментов, доступных частным лицам. Если в развитых странах свободные средства граждан направляются в паевые инвестиционные фонды, то на Украине такой возможности нет — как минимум в силу практического отсутствия фондового рынка. Банковский счет как инструмент накопления давно себя изжил: с учетом даже небольших банковских комиссий проценты по вкладам едва покрывают инфляцию. При этом как гривна, так и доллар могут в один день упасть или подняться просто по решению Нацбанка. В результате квартира, которая, даже если подешевеет, не перестанет быть серьезным и ликвидным активом, остается практически единственным способом сохранения, а в итоге и наращивания сбережений. "Одним из самых выгодных способов приобретения нового жилья остается вклад капитала в начальное строительство",— считает глава наблюдательного совета инвестиционной компании "ХХI век" Лев Парцхаладзе. Ведь на фоне постоянного роста цен можно продать квартиру, внести залог за кредит на три таких же строящихся, а через некоторое время, продав две из них, рассчитаться и получить в остатке круглую сумму — что и происходит. "Стоимость новой квартиры, купленной на начальном этапе строительства, после его окончания вырастает в два-четыре раза",— говорит господин Парцхаладзе. Другое дело, что строительным компаниям выгодно такое положение дел, и они готовы его поддерживать даже без всяких картельных соглашений.
Впрочем, у высочайших цен на вторичном киевском рынке жилья порой появляются и другие объяснения. "В прошлом году российская строительная компания 'Конти' пыталась начать реконструкцию пятиэтажек и вызвала тем самым эйфорию среди владельцев квартир в этих домах,— говорит председатель совета 'Инвесторе-Груп' Игорс Петровс.— В результате однокомнатная квартира в хрущевке оценивается сегодня в 35-40 тысяч долларов, хотя некачественное жилье не может столько стоить".
...но что такое элитное жилье, они не знают толком до сих пор
Тем не менее в последнее время был отмечен некоторый спад покупательской активности. По данным "Риал Эстейт Солюшнз", в начале года на столичном рынке наблюдалось даже некоторое снижение цен — от 1% до 5%. "Наше недавнее исследование показало, что сейчас продажа жилой недвижимости заморожена, как и сами цены",— рассказывает руководитель департамента развития компании "Киев-Донбасс" Александр Кондрик.
По мнению господина Кондрика, нынешнее "застывшее" состояние рынка может привести к тому, что застройщики начнут нести убытки. "Последний ощутимый толчок продаж был осенью 2005 года,— говорит он.— Если, спасая собственный капитал, застройщики начнут демпинговать, это спровоцирует обвал рынка. В любом случае ближайшие полгода будут уникальными для рынка недвижимости. Инвесторы сейчас остановились и смотрят, что будет дальше". Этот сценарий вполне возможен, и через него прошли многие страны. Причем такой кризис не может остановиться в пределах одного рынка: ведь если те, кто брал ипотечный кредит лишь в расчете заработать, почувствуют, что жилье дешевеет, то они начнут сбрасывать свое. И в итоге у многих из них может не оказаться денег, чтобы рассчитаться с банком. Не смогут рассчитаться с банками и строители, сейчас берущие кредиты не глядя. А компании, бравшие кредит под залог недвижимости, просто откажутся его возвращать. И следующим по этому сценарию должен стать полномасштабный банковский кризис, по поводу чего уже высказывал опасения Всемирный банк.
Однако, как показывают данные "Риал Эстейт Солюшнз", вместо радикального снижения спроса произошел отток покупателей с первичного рынка на вторичный — по их прогнозам, в 2006 году смещение спроса в пользу вторичного рынка составит 20-25%. Собственно, это подтверждает и Александр Кондрик — по его словам, этот отток начался еще осенью. "Тогда люди с большим опасением вкладывали деньги в новое строительство, и многие решили, что прежних цен на старые квартиры уже не будет,— поясняет он.— Отчасти тут подействовал эффект пиара, когда общественность Киева, проявляя резкое недовольство повсеместными застройками, сумела в некоторых случаях добиться успеха".
Тем не менее, несмотря на протесты социально активного населения, по данным инвестиционной компании "ХХI век", в прошлом году в Киеве был построен 1 млн кв. м нового жилья, и в текущем году этот показатель вырастет на 20%. Темпы строительства в регионах, как ожидается, увеличатся на 25%, и, по прогнозам компании "Риал Эстейт Солюшнз", его объем составит около 6 млн кв. м. Таким образом, для роста цен сохраняется идеальная ситуация: поставки на рынок продолжаются, однако, по мнению Виктора Распутного, в объемах настолько недостаточных, что удовлетворить спрос невозможно. Собственно, неизбежность многократного роста рынка показывает и сравнение Украины с другими государствами, когда-то прошедшими тот же путь.
"Повышенный спрос на жилье будет наблюдаться еще около пяти лет, а насыщение рынка произойдет не ранее чем через 10-12 лет",— прогнозирует господин Распутный. И если пиар-активность населения может усилиться лишь на период выборов, то интересы девелоперов, а вместе с ними и киевских властей сохранятся гораздо дольше. Об этом говорят и ожидания банков, пока не снижающих цены на ипотечные кредиты и уверенных в спросе. В итоге, как полагает господин Распутный, единственное, чем нынешний год будет отличаться от предыдущего,— отсутствием резких скачков цен: по общему мнению, они будут расти постепенно — на два-три процента ежемесячно.