Городам не хватает центров
Обеспеченность жителей торговой недвижимостью начала снижаться
Низкая девелоперская активность и серьезное развитие онлайн-торговли привели к снижению за год на 1,5% уровня обеспеченности жителей российских городов-миллионников торговой недвижимостью. Самое заметное сокращение зафиксировано в Красноярске и Казани — на 7–8%. Ситуация могла бы сгладиться за счет ввода новых объектов, но инвесторы пока особо не спешат заявлять новые проекты.
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
Обеспеченность площадями в торгцентрах в российских городах-миллионниках по итогам 2023 года составила 500 кв. м на 1 тыс. человек, сократившись на 1,5% год к году, посчитали в NF Group. Ранее показатель демонстрировал преимущественно положительную динамику. По оценкам аналитиков, сейчас снижение наблюдается в 10 из 15 рассматриваемых городов.
В CORE.XP обеспеченность торгцентрами в крупных городах страны оценивают в среднем в 468 кв. м на 1 тыс. человек.
Директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева связывает общее снижение показателя с отсутствием во многих крупных городах в 2023 году открытий торгцентров при сохраняющемся росте населения. В качестве примера руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» Андрей Сурков приводит Краснодар, где обеспеченность торговой недвижимостью на фоне резкого прироста населения в 2019–2023 годах сократилась на 10%, до 648 кв. м на 1 тыс. человек, в Уфе снижение составило 13,4%, до 331 кв. м.
За последний год самое выраженное снижение аналитики NF Group отметили в Красноярске — на 8% год к году, до 345 кв. м на 1 тыс. человек, и Казани — на 7,5%, до 363 кв. м. В Екатеринбурге показатель за год сократился на 5,7%, до 640 кв. м, в Санкт-Петербурге — на 3,5%, до 387 кв. м, в Москве — на 1%, до 574 кв. м. Партнер Nikoliers Анна Никандрова отмечает, что наиболее низкая обеспеченность торговыми площадями в Перми (304 кв. м на 1 тыс. человек) и Волгограде (303 кв. м).
Российский рынок торговой недвижимости находится под давлением внешних факторов с начала пандемии, к которым впоследствии добавились массовый уход зарубежных брендов и последовавший рост вакантности. Это привело к заметному снижению девелоперской активности в сегменте. Согласно Nikoliers, в общей сложности в России в 2021 году было введено 837,9 тыс. кв. м, в 2022 году — уже 250 тыс. кв. м, в 2023 году — 246 тыс. кв. м.
Директор отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев называет фактором снижения девелоперской активности развитие сегмента e-commerce.
Оборот рынка онлайн-торговли в 2023 году составил 6,34 трлн руб., увеличившись на 27,5% год к году, оценивают в АКИТ. Руководитель развития партнерских логистических программ Ozon Денис Дьяченко пояснил “Ъ”, что на начало 2024 года у компании было более 40 тыс. пунктов выдачи заказов (ПВЗ) по всей стране, что вдвое больше год к году. В Wildberries заявили, что по итогам 2023 года в городах-миллионниках насчитывалось около 7 тыс. ПВЗ.
Евгения Хакбердиева не исключает, что, если все заявленные на 2024 год проекты торгцентров будут введены, то обеспеченность площадями продемонстрирует положительную динамику, увеличившись на 3%, до 515 кв. м на 1 тыс. человек. Анна Никандрова отмечает, что в общей сложности на 2024 год девелоперы заявили к вводу 109 тыс. кв. м в городах-миллионниках. Но большинство этих проектов — объекты, ввод которых ранее был отложен на более поздний период.
Новые торгцентры, по словам эксперта, девелоперы анонсируют неактивно: увеличение ключевой ставки ЦБ привело к росту стоимости финансирования.
Старший директор департамента торговой недвижимости CMWP Андрей Шувалов замечает, что строительство торговой недвижимости сейчас в принципе стоит достаточно дорого, средняя цена затрат — 120 тыс. руб. за 1 кв. м.
На динамику влияет и общий рост конкуренции между проектами в контексте насыщения рынка. Хотя госпожа Никандрова не исключает, что активность арендаторов в дальнейшем будет стимулировать девелоперов принимать решения о старте новых проектов. Господин Шувалов считает драйвером рынка активное строительство новых жилых районов: «Ограниченность функционала первых этажей в ЖК неизбежно приведет к необходимости создания районных торговых центров площадью 10–15 тыс. кв. м».