"Застройщиков просто загнали в угол"
— С чем связано затишье, которое установилось сейчас на рынке жилой недвижимости?
— Главная причина — отсутствие доверия между застройщиками, дольщиками и банковскими структурами. Рынок жилья у нас складывался стихийно. Я имею в виду — в целом по России, а в Москве общероссийские закономерности проявляются наиболее ярко. В течение последних пяти лет как минимум 60% жилья у нас строилось по схеме долевого инвестирования. Эта схема выгодна как соинвестору, так и застройщику. Первый экономит до 25-30% по сравнению с покупателем готового жилья, второй — получает бесплатный кредит на строительство.
В последние два-три года ситуация изменилась: готового жилья на рынке почти нет, и участие в соинвестировании — практически единственный способ приобрести квартиру на первичном рынке. И все это происходило на фоне растущего спроса, удорожания жилья и, соответственно, повышения инвестиционной привлекательности строительной отрасли. В эту сферу ринулись как прямые мошенники, так и просто дилетанты. Надо сказать, среди тех, кто обманул соинвесторов, вторых большинство. Они не рассчитали реальную себестоимость строительства, привлекли частных инвесторов низкими ценами, а затем оказалось, что они не только остаются без прибыли, но и еще сами должны доплатить.
— А почему это выяснилось в большинстве случаев практически одновременно, осенью прошлого года?
— Потому что раньше у них была возможность "перекрутиться" с помощью банковских кредитов. Пусть и под 20% годовых, но они могли благодаря этому завершить стройку и начать новый объект. Особенно это характерно было для крупных проектов, при застройке целых микрорайонов. А после апреля 2005 года, то есть после вступления в силу закона о долевом строительстве, банки практически перестали кредитовать проекты, связанные с частными соинвесторами. В этом законе ведь есть пункт о солидарной ответственности кредитных организаций перед соинвесторами. И многие компании с тех пор не запустили ни одного нового проекта, поскольку не хотят работать в соответствии с этим законом.
— Но ведь у застройщиков есть как минимум два выхода: строить без участия дольщиков, на собственные или заемные средства, или использовать вексельные схемы.
— А еще, к примеру, оформлять договоры задним числом, до 1 апреля прошлого года. Так делают, и это ни для кого не секрет. Позвоните в любую риэлтерскую контору, представьтесь покупателем, и вам прямо по телефону все эти схемы расскажут. Пока фискальные органы их не трогают, но ведь в любой момент ситуация может измениться. Кто-то идет на риск, а многие не идут. И я считаю, правильно делают. Теперь что касается строительства на банковские кредиты. Это в среднем 20% годовых. А учитывая, что срок строительства — два с половиной года, получается уже 50%. Это очень серьезное повышение себестоимости. То есть получается, что закон, разработанный вроде бы с благой целью — защитить дольщиков, привел к обратному результату. Строителей просто загнали в угол.
— Почему это произошло?
— Потому что самих застройщиков не привлекли к разработке закона. Зато, видимо, в ней поучаствовали представители банковских структур. Мы уже говорили, что 60% жилья строилось за счет средств частных инвесторов. Это только в Москве по самому скромному счету более $2 млрд в год. Конечно, банкам не хочется, чтобы эти деньги проходили мимо них. Они хотят сами быть кредиторами, а еще лучше — соинвесторами строительства. Еще пять лет назад эта сфера была банкам не слишком интересна, а сейчас, при нынешних растущих ценах, очень даже интересна.
— Как вы считаете, есть ли возможность снижения цен на жилую недвижимость? Предусмотрена ли такая возможность программой "Доступное жилье"?
— Насколько я понимаю, механизм влияния на цены в программе отсутствует. Единственный элемент "доступности" в ней — это ипотека. А между тем возможности влияния есть.
— Даже несмотря на соотношение спроса и предложения, которое диктует рынок?
— От рынка никуда не денешься, но и в рыночных условиях можно использовать административный ресурс. Например, вопрос проектирования. Сейчас проектировщики заинтересованы в дорогих решениях, а перед ними нужно поставить задачу снижения себестоимости строительства. От естественных монополий — я имею в виду прежде всего РЖД, РАО "ЕЭС России", "Газпром" — нужно добиться преференций для компаний, которые работают по программе "Доступное жилье". Наконец, федеральные власти совместно с регионами должны вкладывать больше средств в инфраструктуру, в создание сетей. И самое главное, что требуется от региональных властей,— создание генеральных планов развития территорий. Во многих городах генпланы отсутствуют, и из-за этого случается так, что строят дома, не обеспеченные электроэнергией и прочими коммуникациями. Все это позволит привлекать инвесторов на более выгодных условиях.