Банки перестраивают ипотеку

После того как власти решили урезать объем субсидий из бюджета РФ по госпрограммам льготной ипотеки, банки начали перекладывать недополученные доходы на застройщиков. Так, Сбербанк сразу после новогодних каникул вводит комиссию 7,5–11,5% от суммы кредита для девелоперов, чьи покупатели воспользуются льготными займами. Другие банки говорят, что пока не меняли правила. Но эксперты не сомневаются, что остальные игроки последуют примеру «Сбера». Девелоперы вряд ли пожертвуют своей доходностью: они традиционно переложат эти расходы в конечную цену квартир в новостройках.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Сбербанк разослал застройщикам уведомления о новых условиях сотрудничества, с которыми ознакомился “Ъ”. С 11 января 2024 года госбанк вводит комиссию, которую должен будет заплатить девелопер, чей покупатель возьмет ипотеку по одной из госпрограмм. Так, если дольщик приобретет квартиру по «Госпрограмме-2020» с базовой ставкой 8% годовых, то девелопер должен заплатить банку комиссию в размере 7,5% от суммы кредита. По программе «Семейная ипотека» под 6% вознаграждение составит 8,4%, по IT-ипотеке под 5% — 8,9%, по дальневосточной и арктической программам под 2% годовых — 11,5%.

В Сбербанке подтвердили “Ъ” изменение условий с 11 января 2024 года, ссылаясь на вступившее 23 декабря в силу правительственное постановление о снижении размера субсидии банкам по госпрограммам льготной ипотеки.

Сейчас разница между рыночной ставкой и ставкой по льготной ипотеке в виде недополученных доходов выплачивается бюджетом РФ. До сентября банки получали от государства разницу между ставкой по госпрограмме и ключевой ставкой и 2,5% сверху, а с 23 декабря размер дельты компенсации сократился до 1,5%, поясняет главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко. На фоне высокой ключевой ставки ЦБ и роста стоимости депозитов льготная ипотека становится для банков убыточной, а у застройщиков после летнего ажиотажного спроса есть запас доходности, отмечает собеседник “Ъ” на финансовом рынке.

Другие банки пока не планируют брать комиссии с застройщиков. Об этом “Ъ”, например, сказали в банке «Дом.РФ» и Абсолют-банке. В ВТБ, Альфа-банке, «Открытии», МКБ, ПСБ, Росбанке не ответили на запрос “Ъ”. Однако неофициально часть банкиров признались “Ъ”, что рассматривают варианты взимания комиссии с застройщиков, так как текущие параметры госпрограмм «стали неинтересны банкам».

Тенденция, складывающаяся с льготными жилищными займами, «позволяет прогнозировать, что подход "Сбера" может стать массовым», полагает руководитель управления ипотечного кредитования «Мангазеи» Юлия Архангельская.

По словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, прежде ни «Сбер», ни другие банки «не вели такую агрессивную кредитную политику на рынке ипотеки». Но у крупнейшего игрока на рынке ипотеки есть такие возможности, отмечает Сергей Гордейко. В силу своего лидирующего положения «Сбер», «вероятно, решил воспользоваться возможностью максимизировать прибыль», соглашается господин Сырцов. По итогам июля—сентября доля Сбербанка на рынке ипотеки составила 55,7%.

В Центробанке, Федеральной антимонопольной службе, Минстрое и Минфине не ответили на запрос “Ъ”.

Застройщики в любом случае не будут отказываться от сотрудничества с ведущим банком страны, считает Руслан Сырцов. Наиболее вероятным сценарием представляется повышение стоимости квартир для покупателей, пользующихся ипотекой с господдержкой, добавляет директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. В том, что изменения в любом случае отразятся на ценах для покупателей, уверен и коммерческий директор ГК «Самолет» Кирилл Храпов.

Часть девелоперов могут не повысить цены, но такое решение должно быть согласовано с банками, предоставляющим компаниям проектное финансирование, отмечает господин Азизов. Он поясняет, что дополнительная нагрузка на расходную часть может отразиться на финансовой модели девелоперских проектов, что также невыгодно банкам, кредитующим стройки.

Дарья Андрианова, Ольга Шерункова