Нечего продать

дефицит

Первичный рынок недвижимости переживает непростое время. За последние полгода в столице не появилось ни одного нового крупного объекта и явно наметился кризис доверия со стороны покупателей — каждый день они узнают о новом недостроенном объекте и обманутых "соинвесторах". Тем не менее платежеспособный спрос возрастает с каждым днем: регионы поставляют в Москву все новых покупателей. Риэлтеры о кризисе рынка пока не говорят, но не скрывают того, что новых квартир в этом году на всех желающих не хватит.

Куда все подевалось

Что произойдет с рынком, где не удовлетворяется спрос? Очевидно, тот небольшой процент предложения, который имеет в своей основе раскрученный брэнд или надежного застройщика, найдет своего покупателя, но при этом порядком вырастет в цене. Это мы сегодня и наблюдаем. Вторая тенденция такого рынка — отток части покупателей на рынок вторичного жилья.

Застройщики называют причиной всех бед вступивший в силу с 1 апреля 2005 года закон #214 "О долевом участии в строительстве". Этот закон фактически лишил их возможности собирать деньги с покупателей до начала строительства. Теперь застройщик должен выходить на площадку, уже имея все разрешительные документы и запас средств на строительство. Это автоматически лишает шансов на жизнь маленькие компании, которые строили один-два дома, а деньги на строительство получали с дольщиков.

Понятно, что нынешнюю ситуацию на первичном рынке во многом спровоцировали сами застройщики — тем, что постоянно искусственно вздували цены на недвижимость, и тем, что привыкли существовать исключительно за счет дольщиков, не вкладывая в строительство ни копейки своих средств. Привычка к сверхприбылям и неготовность пересматривать привычные схемы работы стали причиной, по которой ряд застройщиков ушел с рынка, усилив ажиотаж.

Прогнозируемый кризис

Некоторые риэлтеры уже готовы произнести вслух страшное слово "кризис", другие предпочитают говорить, что ситуация "рабочая". Что же реально происходит с рынком и о каком развитии событий имеет смысл говорить?

В Москве новых жилых объектов не появлялось уже довольно давно. Последние "поступления" на рынок жилья — это те дома, реализация которых была специально отложена для более успешных продаж — как известно, интерес к новостройкам растет по мере возведения дома. По словам Дмитрия Кузнецова, первого заместителя генерального директора "МИАН-агентство недвижимости", ощутимое снижение объема предложений квартир на первичном рынке недвижимости началось в июне 2005 года. На сегодняшний день объем предложений на первичном рынке Москвы и Московской области составляет около 35 тыс. квартир. Это примерно на 20% меньше, чем в январе прошлого года, и позволяет говорить о сложившемся дефиците предложения, особенно в секторе эконом-класса.

Основная проблема на рынке новостроек — нехватка финансовых ресурсов для ведения строительства. Застройщики могут получить кредитные средства только при условии отказа от продаж до сдачи дома госкомиссии. А поскольку в среднем строительство длится около полутора лет, себестоимость к моменту завершения проекта вырастет на 22-23%. При этом застройщикам достаточно сложно вести деятельность в течение полутора лет, не продавая строящееся жилье. По мнению Оксаны Каарма, заместителя директора управления новостроек компании МИЭЛЬ, в таких условиях наиболее успешным будет строительство панельных домов, которые можно возвести за полгода. Более дорогие проекты реализовать будет сложнее. Соответственно, основное сокращение предложения ожидается в сегменте "бизнес-класс".

Застройщики более пессимистично оценивают ситуацию на рынке. Александр Сенягин, маркетолог компании "Пересвет-Инвест", сравнивает рынок новостроек столицы с "прудом, из которого вылавливают оставшуюся рыбу". По его словам, новых предложений по новостройкам не появляется уже более полугода. Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век", говорит, что нынешняя ситуация на рынке недвижимости близка к ажиотажной. "Увеличение стоимости жилья обусловлено комплексом факторов, среди которых ключевую роль играют активизация спроса и повышение издержек застройщиков. Вектор настроений на рынке можно описать так: покупать жилье сейчас — завтра оно будет дороже. Развитие ипотеки и общий рост доходов населения способствуют этим ожиданиям",— говорит господин Лядов.

Усложняют ситуацию и многочисленные скандалы с привлечением частных вкладчиков. Часть из них действительно связана с мошенничеством недобросовестных застройщиков, но другие акции направлены на дискредитацию конкурентов.

Тем не менее большинство участников рынка надеется на то, что строительство будет продолжаться, пусть и не в тех объемах, что раньше. Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлтеров, считает, что на сегодняшний день обречены лишь те проекты, которые не имеют либо мощного финансового ресурса, либо раскрученного брэнда, либо административного ресурса. Закрыть свой бизнес и перепрофилироваться, скорее всего, будут вынуждены мелкие застройщики, а остальные станут искать способ удержаться на рынке.

Потенциальному инвестору и покупателю важно лишь понимать в контексте этих оптимистичных прогнозов, что вымывание с рынка тех самых мелких компаний неизбежно ведет, во-первых, к снижению конкуренции среди застройщиков, а во-вторых, к росту цен. Об этом — о неминуемом росте цен — говорят все без исключения риэлтеры и застройщики.

По оценкам Дмитрия Кузнецова, рост стоимости квадратного метра на квартиры в новостройках в ближайшее время будет составлять как минимум 2-2,5% в месяц. Сергей Канаев, генеральный директор компании "ПИК-Регион", считает, что за 2006 год цены поднимутся не больше чем на 20%, что, по его мнению, будет соответствовать уровню инфляции.

От рынка не отстает и сектор элитной недвижимости. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает, что инвестиции в этот сектор являются на данный момент одним из самых распространенных способов эффективного вложения денег. "На стоимость жилья влияла устойчивая высокая цена на нефть, повлиял и закон о долевом строительстве, так как новых объектов стало ощутимо меньше, что подтолкнуло цену вверх. Но самое главное — устойчивый спрос на элитное жилье способствует повышению цены",— говорит господин Ковалев.

Как можно сегодня изменить ситуацию на рынке? По мнению господина Апрелева, должен качественно измениться состав застройщиков: на рынок должны выходить компании, у которых есть средства на строительство или поддержка банка, готового кредитовать строительство. Оксана Каарма уверена в том, что если в 214-й закон не будут внесены изменения, дефицит объектов будет наблюдаться и в 2006 году. В этом случае можно прогнозировать уменьшение объема ввода строящегося жилья на 25%. Так что отдельные успешные проекты могут подорожать за 2006 год на 30-50%.