«Остановиться невозможно»

Воронежская строительная группа компаний «БиК» в этом году активно помогает добиться рекордных для региона показателей по вводу жилья, а также завершила строительство храма в одном из районов области. Об этих итогах и ситуации на рынке рассказал глава ГК Дмитрий Большаков.

Стабильная работа

— В 2024 году ГК исполняется 25 лет. Вообще в принципе можно как-то оценить, как за это время изменился строительный рынок?

— Изменилось буквально все. Когда мы только начинали, из основных строительных материалов были только кирпич и сборный железобетон, а главной массовой технологией было панельное домостроение. Облицовочных материалов тоже практически не было. Естественно, и строилось намного меньше.

За эти годы существенно изменились и подходы к строительству (лидируют технологии монолитного или объемно-блочного домостроения), и высотность — раньше максимум было 12 этажей в основном, — и архитектурные возможности. Конечно, серьезно выросли требования покупателя.

— Как оцениваете рост «БиКа» за эти годы?

— Можно сказать, что мы выросли в десять раз. Наш первый многоквартирный дом был совсем небольшой — трехэтажный, на 19 квартир. Сегодня у нас в стадии строительства порядка 900 квартир, а также мы завершаем строительство «БиК Tower», который станет первым высотным жилым зданием в Воронеже и во всем Черноземье.

— Но при этом вы не стали гигантом рынка, как некоторые ваши коллеги.

— А это нам и не нужно. Я никогда не ставил цель развиться в супербольшую компанию. И это было, на мой взгляд, правильное решение. В первый же на моей памяти серьезный кризис на рынке недвижимости в 2008 году нас сильно тряхануло: мы тогда строили одновременно три жилкомплекса и на тот момент были в пятерке крупнейших застройщиков. А оказались на грани выживания, впервые пришлось брать кредиты. Ситуацию усугубили действия некоторых конкурентов — они продавали квартиры сильно ниже себестоимости, а потом, как оказалось, просто собрали деньги, оставив регион разбираться со множеством обманутых дольщиков.

Вот после этого мы и решили, что надо работать стабильно и насколько получится долго. У нас есть небольшой парк строительной техники, нет собственного производства стройматериалов, но благодаря нашей стратегии, которая основана на строительстве жилья и бизнес-центров, крепкой команды единомышленников и профессионалов стабильно развиваемся.

Подстройка под изменения

— Эта стратегия как-то помогла вам пережить серьезные изменения рынка, которые начались с пандемии?

— Мы легко подстраиваемся под ситуацию. Надо отметить, что большинство игроков воронежского строительного рынка, как и мы, работает в обычных сегментах — здесь нет каких-то высокотехнологичных и очень сложных с инженерной точки зрения проектов, в которых высока роль импортных комплектующих и составляющих.

— То есть проблему с иностранными производителями быстро удалось решить?

— Да. До 95% стройматериалов отечественного производства или производства дружественных стран. Есть, конечно, некоторые сложности, например с лифтовым оборудованием. Уже нельзя закупать финские лифты, а в некоторых наших домах под них были проектные решения. Но появился премиальный сегмент из Китая, по всем характеристикам лифты должны быть на том же уровне. Теперь выясняем, как оборудование будет себя вести в эксплуатации. Также были сложности с итальянскими и немецкими насосами, чьи производители ушли из страны. По параллельному импорту получить это оборудование можно без проблем. Правда, в связи с ростом курса валют эта группа материалов в разы подорожала и сроки поставки увеличились.

Но все равно это малая доля в общем объеме — глобально не влияет на экономику всего проекта.

— А что влияет? Недвижимость же постоянно дорожает.

— Внутренние спекулятивные сезонные колебания цен на основные материалы. Уже притчей во языцех стали цены на металл. Ни один застройщик не может объяснить, почему за три квартала арматура дорожает на 60–65%. Сейчас зима, цены немного пошли вниз, но к прежним значениям они уже никогда не возвращаются. Также очень существенно выросла плата за техприсоединения к сетям.

— Какова ситуация с кадрами?

— Кадровый дефицит просто катастрофический, особенно среди квалифицированных рабочих специальностей — найти хороших отделочников, крановщиков, слесарей, электриков очень сложно. Сейчас доходит вплоть до того, что строители друг у друга перекупают бригады. Компании уже готовы платить в несколько раз выше по рынку, лишь бы получить специалистов, хотя в проектах при этом страдает экономика. Что примечательно, потихоньку сейчас мы видим движение и интерес в сторону рабочих специальностей: заработки здесь большие, есть примеры, когда люди бросают прежние занятия, чтобы попасть в рабочие бригады. Думаю, со временем таких примеров станет больше.

— Как во всей этой ситуации тогда удержаться на плаву? Квартиры дорожают, ипотека дорожает, а у покупателей денег больше не становится. Наверняка, уже есть некоторое затоваривание рынка.

— На плаву помогает удержаться только четно выверенная стратегия развития компании. По данным «Дома.РФ», в России на сегодня в активной строительной фазе более 70 млн кв. м. Из них не продано порядка 65%. А после очередного повышения ключевой ставки у нас — и в вообще у всех — наблюдается существенное снижение продаж. Время сейчас непростое.

— Ожидать ли падения цен на квартиры?

— В этих условиях, а также с учетом разговоров о сворачивании льготной ипотеки, надо более тщательно и скрупулезно относится к себестоимости и затратам на строительство. Придется ужимать расходы и жить в условиях снижения маржи. В этом ничего страшного нет, на рынке бывают разные периоды — есть годы ажиотажного спроса на квартиры, есть средние, а есть провальные. Мы уже проходили через все периоды не раз, так что с определенным оптимизмом смотрим в будущее нашей строительной отрасли.

— И остановки строек не будет?

— Остановиться невозможно, потому что есть определенный производственный цикл. Если ничего не строить, то компания рухнет — надо же содержать работников и производство. Но в этой ситуации, скорее всего, будет сокращаться число проектов: не все подготовленное застройщики будут выводить на рынок.

Жилищные дела

— В этом году в Воронежской области ожидается ввод 2 млн кв. жилья. При этом впервые в истории региона более 1 млн придется на многоквартирные дома. Ваш вклад в этот показатель какой?

— Мы сдаем два дома общей площадью около 50 тыс. кв. м. Всего в стадии строительства у нас порядка 85 тыс. кв. м, вот большая часть будет введена. Но надо помнить, что строительство того, что сдается сегодня, было начато от двух до четырех лет назад — производственный цикл длинный. Так что мы пожинаем рекордные плоды, заложенные ранее.

— И у вас наверняка уже есть новые планы, чтобы не останавливаться.

— В проектировании четыре площадки под жилье и одна под бизнес-центр. Его планируем на улице Фридриха Энгельса. Планы такие, но все будет зависеть от экономической ситуации, строить будем, но пока сложно сказать, в каких именно объемах.

— Площадки под комплексное развитие территорий рассматриваете?

— «БиК» — вообще один из первых застройщиков Воронежа, начавших заниматься расселением ветхих домов. Первый такой проект мы начали в 2007 году, а два года спустя построили вместо старого жилья дом на 300 квартир. Всего за эти 16 лет мы расселили около 200 квартир, дали их собственникам новые, причем исключительно только в этом же районе, и имеем колоссальный опыт таких проектов.

Поэтому к КРТ присматриваемся, но аккуратно. Смотрим на сложность проекта: надо анализировать площадку, если на ней, например, есть бомбоубежище, то согласовать стройку новую очень тяжело. Да и всегда найдется несколько собственников, которые хотят за свои старые квартиры неадекватных компенсаций, сейчас хорошо, что появился законный способ решения таких вопросов.

И, конечно, анализируем экономику: затраты очень велики, а регламенты властей на процент застройки, ее высотность и плотность могут нивелировать все положительные эффекты.

Я знаю примеры, когда строители взялись за проекты по расселению, а теперь продают этот бизнес. В том числе выходили с предложением к нам. А все потому, что не просчитали полностью экономику: построили один дом, заработали, а дальше не тянут, хотя конечно же это очень перспективное важное и необходимое направление для развития нашего города.

— А строить без привлечения банковского финансирования сегодня в принципе возможно?

— Такие примеры есть и в Воронеже. Если есть достаточный объем собственных средств, то почему нет. Но тогда нельзя привлекать средства дольщиков на стадии строительства, продавать жилье можно только после сдачи дома. Интересно что официальная статистика от Единого ресурса застройщиков и «Дома.РФ» почему-то не отражает эти объекты.

— На каких условиях можно конкурировать с крупными застройщиками небольшим и средним компаниям?

— А этого делать не надо. У них слишком большие темпы и объемы возведения жилья. Но можно выиграть за счет качественного и более тщательного подхода к строительству, а также за счет хорошей локации. Если место под проект выбрано удачно, раскупят все. Но экономику надо считать как можно точнее.

— Удачная архитектура является конкурентным преимуществом?

— Конечно.

— В этом году в Воронеже вновь заработал градостроительный совет при губернаторе, а также впервые архитектурная комиссия, которые в том числе утверждают проект. Вам как застройщику эти инструменты нужны?

— Мы за подход, который предлагают власти. На мой взгляд, всегда должна работать связка «архитектура — строительство — реализация»: то, что запроектировано и разрешено, то и должно быть построено. Но из строителей единицы понимают, что в гробу карманов нет, поэтому часто есть нарушения, отклонения от проектов. Власти же хотят ввести какие-то примерные архитектурные стандарты, и это можно только поддержать и приветствовать. Закон должен быть один для всех.

Деловой подход

— «БиК» также одна из немногих компаний, кто занимается коммерческой недвижимостью. Как началась работа в этом сегменте?

— Мы приобрели участок со старинным домом на Никитинской, 42 в 2003 году. Проанализировали и поняли, что жилье там сложно будет продать, попробовали сделать бизнес-центр — получилось, спрос был. Так постепенно и стали дальше строить, и уже возвели семь таких центров. Седьмой — по забавному совпадению тоже на Никитинской, только номер у него 24 — сдали в прошлом году, и он уже заполнен на 100%.

— Если такой спрос, то почему не строите чаще?

— Потому что сильного спроса на самом деле нет. Это новый, интересный проект, поэтому привлекает внимание арендаторов. В других БЦ заполняемость плавающая: сегодня 100%, завтра 50%, послезавтра 70%. И это почти не просчитать.

— Как тогда считать экономику в этих проектах?

— Почти никак. Окупаемости тут нет, бизнес-центр любого класса может окупиться не менее чем через 15 лет. Потому что это не только строительство, но и эксплуатация: постоянно требуется ремонт помещений, замена оборудования, аренда непредсказуема. Банки под такие проекты кредиты выдают очень неохотно, БЦ строятся в основном на собственные средства.

— Зачем тогда вообще их строить?

— Это, во-первых, вложение денег. Во-вторых, это также возможность для компании не останавливать строительство.

— В какие-то другие сегменты кроме жилья и бизнес-центров планируете выходить?

— Нет. Но в этом году впервые за свою историю «БиК» построил храм. Это, конечно, больше наша семейная история. Мама родом из села Истобное Репьевского района. Там стоял храм Покрова Пресвятой Богородицы, который взорвали в 1956 году. И за два года мы на этом же месте построили новый, но по нашему проекту, чертежи старой церкви не сохранились. Открыли его в октябре к празднику Покрова. Службы уже идут, а освящение запланировано на следующий год. Получается, как бы еще и к 25-летию компании. n

ООО СЗ СМУ БИК, ИНН 3666192420

Реклама