Допсоглашение ушло под снос

ООО «Строительная компания „Наш новый город“» смогло убедить арбитражный суд Башкирии в недействительности дополнительного соглашения о строительстве детских садов и пристроя к школе в микрорайоне Черниковка. Застройщик, который получил право на развитие застроенной территории, доказал, что мэрия возложила на него финансово непосильные обязанности. Суд пришел к выводу, что в случае строительства социальных объектов «Наш новый город» получит убыток в размере около 1,4 млрд руб. и может стать банкротом.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Арбитражный суд Башкирии признал недействительным дополнительное соглашение к договору развития застроенной территории, ограниченной улицами Свободы, Ломоносова, Кремлевской и Пекинской в Уфе площадью около 5 га. На этом настояло ООО «Строительная компания „Наш новый город“», которая заключила договор с администрацией Уфы в октябре 2014 года. По условиям документа, застройщик обязался, в том числе, построить и передать в муниципальную собственность объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур. В июне 2022 года мэрия и «Наш новый город» заключили соглашение, в котором был прописан перечень объектов — помещения детских садов на 103 места в трех многоэтажных домах застройщика, а также пристрой к школе №48 на 400 мест на Борисоглебской улице.

В начале 2022 года застройщик через суд обязал мэрию продлить срок действия договора на четыре года и четыре месяца, доказав, что администрация затянула с исполнением своих обязательств (см. „Ъ“ от 25 января 2022 года).  

В исковом заявлении в суд «Наш новый город» отметил, что, подписав соглашение, компания заключила крупную сделку, которая не была согласована с учредителем — АО «Инвестиционное агентство». 

Представитель администрации в суде заявил, что обязательство по возведению социальных объектов, закреплено как в договоре с застройщиком, так и в Градостроительном кодексе РФ. Юрист также обратил внимание на свободу договора, дав понять, что никто не заставлял застройщика подписывать документ на спорных условиях. 

В возражении на отзыв мэрии «Наш новый город» отметил, что по условиям договора компания обязалась передать 10% жилья в квартале под расселение жильцов аварийных домов, а 70% — продать по фиксированной цене (в рамках различных госпрограмм. — „Ъ“). Таким образом, по рыночным ценам застройщик может реализовать только 20% жилья, что делает проект экономически нецелесообразным, отметил застройщик. Он также добавил, что необходимые для строительства соцобъектов участки «до сих пор не образованы и не переданы застройщику ни в аренду, ни в собственность». 

Удовлетворяя иск, суд, в частности, указал, что спорное допсоглашение «заведомо неисполнимое»: земельные участки, предназначенные под объекты, не образованы и не предоставлены, а сам документ «не содержит обязательства администрации г. Уфа по предоставлению земельных участков». Подход, при котором застройщик передает в муниципальную собственность объекты, построенные за его счет, «не может быть признан объективным, так как по своей сути превращает правоотношения по договору развития территории в дарение», пояснил суд. В то же время, застройщик может оказаться в банкротстве, так как в случае исполнения требований мэрии он получит убыток в размере около 1,4 млрд руб. вместо запланированной в 2014 году прибыли в 79,7 млн руб.  

В пресс-службе администрации Уфы вчера сообщили, что «вопрос обжалования судебного акта в настоящее время находится в стадии принятия решения и будет разрешен в рабочем порядке».

«На мой взгляд, решение суда сбалансированно и аргументированно, в связи с чем с высокой степенью вероятности устоит в апелляционной инстанции, а многие тезисы, озвученные судом, впоследствии могут широко цитироваться юристами в похожих спорах»,— отметил партнер агентства практикующих юристов «Правильное право» Тимур Якупов.

Управляющий партнер «Бэйсик консалтинг» Рауль Сайфуллин полагает, что в апелляции решение суда может измениться. «Во-первых, администрация Уфы является как контрагентом по оспариваемой сделке, так и бенефициаром застройщика. Соответственно, подписание соглашения можно рассматривать как одобрение компетентными органами управления застройщика. Во-вторых, ссылка на убыточность сделки является несостоятельной, поскольку представляет собой обычный предпринимательский риск. В-третьих, по условиям основного договора на застройщика возложена обязанность по строительству объектов социальной инфраструктуры. Оспариваемое соглашение лишь уточнило ранее принятые обязательства»,— полагает юрист.

Булат Баширов