Недвижимость полного цикла. Акценты — 2023
Как девелоперы реагируют на стремительно меняющиеся реалии и банковские ставки
На рынок недвижимости в 2023 году существенно повлияли сокращение спроса, ужесточение условий по ипотеке и корректировка цен. Главный тренд, которому следуют застройщики,— качественные изменения в продуктовом наполнении проектов. Это продиктовано как желанием компенсировать выпадающие объемы и метражи из-за снижающейся платежеспособности, так и новыми потребностями клиентов, которые становятся более взыскательными в выборе объектов. Как будет развиваться рынок, какие риски видят девелоперы, инвесторы и юристы, обсудили участники конференции ИД «Коммерсантъ» в Санкт-Петербурге.
Фото: Дмитрий Многолет
Фото: Дмитрий Многолет
Фото: Дмитрий Многолет
Влияние ипотеки на спрос
С этого года почти 95% сделок на рынке первичной недвижимости в сегментах «эконом», «комфорт», «комфорт плюс» осуществлялись с ипотечным кредитованием. Инструмент также стал более востребован в сегменте элитной недвижимости. Этот один из главных движущих трендов обозначила Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ. Исходя из экономики меняются приоритеты покупателей при выборе жилья. Если раньше акцент ставился на локацию, количество «квадратов», то теперь — на функциональность планировки квартиры (например, отсутствие «лишних» квадратных метров в виде коридоров), эргономичность пространства дома (наличие общих кладовых, келлеров, больших входных зон и так далее) и удобство прилегающей инфраструктуры. Сместился спрос со студий на однокомнатные квартиры, что уже отражается на квартирографиях новых комплексов. Также девелоперы стали фиксировать снижение средней площади в проектах.
По словам Екатерины Немченко, РСТИ создает авторские дома с разнообразными планировками квартир, отвечающими любым вкусам, в том числе региональных покупателей — их доля у компании составляет порядка 40%. Каждый проект имеет свою индивидуальность благодаря разным концепциям, которые объединяют составляющие проекта и находят отражение в архитектуре, дизайне МОП, благоустройстве и, конечно, используются при продвижении. Она привела в пример жилой комплекс «Тайм Сквер» в Приморском районе недалеко от Юнтоловского заказника. Название ЖК обыгрывается ключевым архитектурным решением: каждый из корпусов, расположенных по периметру участка, символизирует отдельный час на циферблате, а центральный дом обозначает место пересечения стрелок. Благоустройство прилегающей территории дополняет и развивает идею «времени», формирует тематические зоны отдыха взрослых и активных игр детей.
В самом ЖК есть, например, неординарные решения студий: в них предусмотрено четыре окна. Обязательными атрибутами всех квартир являются гардеробные и вместительные входные зоны, лоджии, несколько санузлов при наличии нескольких спален.
«Еще один важный тренд последнего года — это увеличение востребованности квартир с полной отделкой и, как следствие, рост в предложении доли таких квартир. Но рынок не останавливается, продолжает развивать это направление — и есть предложение квартир не просто с готовой отделкой, а уже и с меблировкой. Клиенты хотят, чтобы эти расходы сразу входили в ипотеку. Таким образом убивается два зайца: не нужно тратить время на ремонт и обстановку, осталось только спрогнозировать обслуживание ипотечного займа»,— отметила госпожа Немченко.
Она также добавила, что в современных проектах комфорт-класса много заимствований опций, которые раньше были атрибутами премиального жилья: подземные паркинги, кладовки, просторные МОП с дизайнерской отделкой, системы «Умного дома» и так далее. «Сегодня стратегия застройщика заключается в работе над целостным продуктом и формированием ценовой политики, которая включает различные финансовые инструменты (ипотека, рассрочки, совместные с банками программы и прочее)»,— подытожила Екатерина Немченко.
Метраж и удобство
По статистике, приведенной коммерческим директором ГК «ПСК» Сергеем Софроновым, в этом году в сегменте «комфорт» наблюдается высокий спрос на студии и однокомнатные квартиры площадью от 25 до 35 кв. м. Также востребованы стали двух- и трехкомнатные квартиры благодаря действию семейной ипотеки. «Порядка 80% двухкомнатных квартир мы продаем в семейную ипотеку, где ставка от 6% годовых»,— подчеркнул спикер. Компания учла запрос на уменьшение метража и эргономичность квартир и уже реализует его в проекте ЖК Plus на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе. Также господин Софронов был солидарен с Екатериной Немченко в том, что застройщики пытаются насытить проекты различными продуктовыми решениями, в том числе благоустройством, продуманным до мелочей — от дизайнерской до инженерной мысли. Непосредственно ЖК Plus, а это 30 пятиэтажных домов, включает социальную инфраструктуру (школу со спортивным стадионом, два детских сада с бассейнами), а также прогулочные зоны, а именно центральный зеленый бульвар с «плэй-хабом» и местами отдыха.
«Продуктовые решения, возведение школ, детских садов — все это вкладывается в цену квадратного метра. И это как раз-таки подтверждение того, что у застройщика сегодня нет сверхбольшой маржи»,— отмечает Софронов.
В сегменте бизнес-класса востребованы квартиры с бльшим средним метражом, чем в комфорте. В качестве примера спикер привел ЖК «Бакунин, 33», расположенный в центре города,— дом всего на 113 квартир с оформленными общественными пространствами.
По словам спикера, спрос сильно зависит от ставки льготной ипотеки: в случае ее отмены, которую рассматривает правительство, застройщикам придется пересматривать сроки строительства и ввода новых проектов. В частности, их удлинять. Но есть и другие риски. «Конечно, не хотелось бы верить в то, что настанет момент отмены льготной ипотеки и установления ключевой ставки порядка 18–19%. Это не очень хорошим образом повлияет на всех игроков. Так как мы перешли на эскроу-счета, то все, что происходит у застройщика, отражается на банковской системе. Кроме того, все-таки сегмент жилищного строительства тянет за собой очень большое количество рабочих мест и приносит большой доход в том числе и государству. То есть риски сегмента жилищного строительства негативно отразятся на финансовой системе нашей страны»,— отметил Сергей Софронов.
Юридические риски
Старший юрист практики разрешения споров юридической компании «ССП-Консалт» Яна Кириллова назвала юридические риски в налоговом и судебном поле для застройщиков. На практике девелоперы сталкиваются с двумя проблемами в оформлении документации: доначисление НДС и налога на прибыль.
«В прошлом году, по данным ФНС, порядка 80% судебных споров выигрывал налоговый орган: было взыскано более 73% доначислений в бюджет. Поэтому мы стараемся не доводить клиентов до тяжб и все моменты решаем до судебных разбирательств»,— отметила спикер.
С проблемами в стандартной проверке контрагента по большей части сталкиваются компании среднего звена. Контрагент может оказаться ненадежным и указать недостоверные сведения в отчетности, либо ее вовсе не сдать, либо вообще пропасть. В результате в цепочке происходит разрыв НДС. При его устранении контролирующий орган в бумагах может усмотреть получение незаконной выгоды и обвинить налогоплательщика в фиктивном характере сделок или создании искусственного документооборота в целях получения налоговой выгоды.
«Мы своим клиентам предлагаем предусмотреть такие моменты. Должен соблюдаться современный стандарт проверки контрагента с фиксацией результата проверки. Налоговая служба может уточнить любую операцию, и здесь лучше придерживаться стратегии открытости информации, раскрывать своих фактических контрагентов, а не прятать их. Рекомендуем обращать внимание на аффилированность компаний в цепочке строительства»,— посоветовала Яна Кириллова.
Также застройщики, работающие в рамках государственно-частного партнерства, сталкиваются с различными рисками задержки финансирования, отказа от приемки работ и в дальнейшем выплаты неустоек, исчисляющихся большими суммами. В этом случае, по мнению спикера, лучше себя подстраховать заранее доказательствами проделанной работы: бумагами с фиксацией каждого этапа строительства, ведением переписки, строгим следованием условиям сделки. Как правило, при наличии большой доказательной базы есть прецеденты, когда суд встает на сторону застройщика.
Локация и качество жизни
Максим Турта, руководитель департамента продаж группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, отметил, что в выборе локации застройщики смещают фокус в сторону Ленобласти и нецентральных районов Северной столицы.
«Если мы посмотрим на Ленинградскую область, то увидим ряд преимуществ и определенный план развития. Здесь наблюдается устойчивый рост динамики продаж недвижимости за счет того, что стоимость квадратного метра существенно ниже, чем в Петербурге. Развивается и транспортная инфраструктура, которая дает мобильность человеку, проживающему за городом. И одновременно сохраняется тренд на близость к природе и спокойный ритм жизни»,— отметил Максим Турта.
Он согласился с предыдущими спикерами относительно необходимости и важности создания внутренней инфраструктуры проекта. И при выходе строительства за черту Петербурга — важности ее более детальной проработки застройщиком.
В плане потребительских предпочтений господин Турта указал на тенденцию обеспечения здорового образа жизни, и одного из его аспектов — «культуры сна и отдыха».
«Мы достаточно давно наблюдаем прирост от общего объема продаж группы „Аквилон” в пользу европланировок. Рост за последний квартал показал динамику с 19 до 24%. Для клиентов стало важно разделять зоны спальни и гостевой, так называемой дневной зоны. При смещении активностей — таких как прием гостей, просмотр фильмов, работа — в зону кухни-гостиной, заходя в отдельную комнату (спальню) мозг человека настраивается на отдых. Данная практика в позитивном смысле сказывается на качестве жизни. В целом хотелось бы отметить: уровень качества жизни повышается, в сегмент „комфорт” действительно многое привнесено из бизнес-класса и элитного строительства»,— подчеркнул господин Турта.
Еще один аспект, влияющий на качество жизни,— это применение эффективных технологий, направленных на сбережение коммунальных ресурсов. Группа «Аквилон» в этом плане выработала ряд внутренних стандартов энергоэффективности. «Это позволяет сдавать дома с классом энергоэффективности не ниже А, а порой и А+. Достигается такой уровень за счет внутреннего стандарта дополнительного утепления кровли, дополнительного слоя утепления внешнего фасада, а также установки энергоэффективных окон. Мы активно применяем технологии, направленные на сокращение энергопотребления (датчики движения, света и так далее)»,— привел пример спикер.
Максим Турта также поделился мнением, что соблюдение тренда ухода в маленькие квартиры может привести в дальнейшем к социальному напряжению, что очень пагубно скажется в целом на качестве жизни страны. «Мне кажется, что застройщикам важнее работать с банками, дополнительными финансовыми инструментами, возможно, пересмотреть финансовые модели реализуемых проектов — без ущерба для качества жизни людей»,— отметил господин Турта.
Взгляд на шеринговое потребление
Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG, обратил внимание на изменение потребительского поведения в связи со сменой поколений. Сейчас настает время поколения Z или «зумеров» (рожденные в середине 1990-х и вплоть до 2015 года), их отличительная особенность — рождение с интернетом в руках и отсутствие привязки к месту. С такими жизненными принципами появляется новый тренд в недвижимости — шеринговая экономика, или «жизнь по подписке».
«Период некоего первичного накопления, насыщения прошел. В сравнении с девяностыми сегодня у людей вполне понятные условия проживания. Поэтому недвижимость рассматривается в качестве улучшения качества жизни и условий или она приобретается в рамках хеджирования рисков»,— подчеркнул Евгений Хохлов.
Касаемо локаций спикер заметил, что сегодня используемые под строительство земли выбираются из возможностей, а не из их привлекательности. И тот факт, что застройщики выбирают Ленобласть, связан с тем, что в Петербурге мало мест под застройку, а генплан развития города до сих пор не утвержден. «Условно, здесь вопрос не в том, где я хочу жить, там и покупаю квартиру, а в том, где я могу купить квартиру. Так же и девелопер строит не в той локации, где ему хочется, а там, где может и где, условно, купят по определенной цене, учитывая потребительские возможности»,— уточнил Евгений Хохлов.
По его словам, собственно, этим и объясняются причины девелоперов упаковать проект в психологическую и экономическую норму. На периферии города людям неинтересно жить в так называемых «человейниках» — им нужна инфраструктура и близость приложения своего труда.
Эргономичность пространства
Александра Кваснюк, заместитель директора по развитию и стратегии ГК «ЛенРусСтрой», вернула разговор к тенденции сокращения метража квартир и выразила сомнения в разумности и перспективности такого подхода: «В жилом районе „ЛесART” в Новоселье у нас, конечно, есть однокомнатные квартиры, но наиболее востребованными у наших клиентов стали не однокомнатные, а двух- и трехкомнатные квартиры. Есть спрос даже на большие видовые двухэтажные квартиры площадью более 100 кв. м. Это новация — эксперимент, новый продукт для нашей компании, и он полностью оправдал себя».
«Мне кажется, самый главный тренд — это человечность. Мы можем застроить все лишь студиями или малометражным жильем, но насколько человеку комфортно будет жить в нем? Во всем нужен баланс. Девелоперы должны думать наперед, с прицелом в будущее. Мы должны предугадать, что будет востребовано на рынке через пять лет. Уже сейчас человек понимает, насколько важен сервис, грамотная управляющая компания»,— отметила Александра Кваснюк.
По ее мнению, сегодня рынок жилой недвижимости держится на трех основных столпах: комфорт, безопасность, экономия ресурсов. Именно это мотивирует покупателя купить ту или иную квартиру.
«Кстати, важна еще и низкая амортизация. То есть сейчас покупка недвижимости — это инвестиция. Покупая квартиру, мы думаем: если через пять лет я перееду, смогу ли я ее продать за ту же или большую цену? Жилые районы, которые мы создаем, не должны быстро устаревать, или должны развиваться и после введения в эксплуатацию. Это как раз в интересах и застройщиков, и покупателей, когда на рынке появляются квартиры, которые не будут терять в цене через пять или десять лет»,— сказала спикер.
Келлеры как новый вид инвестиций
Во всем мире всегда инвестиции в недвижимость считались очень консервативными и низкорискованными. Насколько сегодня выгодно вкладывать финансы в этот продукт, рассказала Виктория Левина, директор по продажам «О2 Групп», на примере частных инвесторов с вкладом до 20–25 млн рублей.
Раньше при долевом строительстве задача девелопера была привлечь как можно больше инвесторов, покупателей на самом начальном этапе, чтобы было собственно на что строить. Соответственно, разница в цене квадратного метра на старте продаж и на финише, когда уже все застроено, была достаточно велика. Сегодня, при эскроу-счетах и наличии льготной ипотеки в 7%, подобную маржинальность трудно соблюсти. Чтобы инвестору-перекупщику продать человеку квартиру под 17% годовых при стандартном кредите, необходимо продать по цене на 30% дешевле первоначальной. А в текущих условиях это невозможно. Соответственно, частные инвесторы практически ушли с квартир. И, как ни странно, по мнению эксперта, инвесторы обратили внимание на машиноместа и общие кладовые в домах. По разным оценкам, келлеры могут приносить до 19% годовых от сдачи в аренду. При этом они нуждаются в минимальном контроле за использованием и небольшом ремонте. Однако нужно понимать маркеры востребованности.
«Если много кладовок в доме сегмента элитного жилья, где квартиры включают свои зоны для хранения, то с высокой вероятностью спроса там не будет. По нашей оценке, 30–35% — это предел обеспеченности кладовками, при которых они интересны как инвестиционный продукт. Люди обрастают вещами со временем, и за 5–7 тыс. рублей готовы снять в своем доме кладовую. Это относится и к машиноместам. Инвестиционно будут интересны машиноместа, например, в центре города и в домах, которые полностью не покрывают потребность в парковках»,— пояснила Виктория Левина.
Главное — удовольствие
Леонид Рысев, генеральный директор VIPFLAT, рассказал о тенденциях в сегменте элитной недвижимости. Цены большей части квартир, проданных компанией, начинались от 70 млн рублей. Сегодня в сегменте элитного жилья есть активное предложение в Петроградском (включая Крестовский остров) и Центральном районах. Многие собственники квартир пересчитали цены в валюте, из-за чего сейчас их стоимость резко пошла вверх. На что покупатели реагировали отказом в покупке.
«С января 2023 года на вторичный рынок вышло много интересных объектов. Для Петербурга это хорошая тенденция, потому что жители Санкт-Петербурга — не амбициозные покупатели и не спешат с миллионными сделками, но даже они не могли устоять перед уникальными предложениями»,— отметил господин Рысев.
По его словам, с точки зрения застройщиков, действительно, год был не очень хороший, потому что покупали в основном уже построенное жилье. Ведь ситуация неординарная и на завтрашний день полагаться трудно.
Согласно данным сервиса «Яндекса», на который опирался спикер, спрос на элитную недвижимость был последние полтора года «рваным». Он был связан с внешнеполитической обстановкой, миграцией элит и так далее.