Риски в рассрочку
Александра Мерцалова о новом искушении для покупателей жилья
Кризис, как принято считать, требует нестандартных решений, но в реальности участники рынка часто руководствуются принципом «все новое — хорошо забытое старое». По этому пути пошли застройщики жилья, вернувшие исчезнувший несколько лет назад инструмент — рассрочки. По подсчетам консультантов, которые приводит «РИА Новости», беспроцентные рассрочки появились в 53 проектах «старой» Москвы, а платные со ставками от 1% до 15% — в 58 проектах.
Александра Мерцалова
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ
Александра Мерцалова
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ
Этот механизм широко применялся в 2010-х годах, но был почти забыт с переходом в 2019 году на проектное финансирование. Инструмент не запретили, но смысл в нем исчез. Стоимость неоплаченных договоров долевого участия не учитывается в объеме средств, которые девелопер может получить от банка. Но теперь у застройщиков появилась новая мотивация — товарные излишки.
По данным Наш.Дом.РФ, в Москве в ноябре оставалось непроданным 41% строящегося жилья против 42% годом ранее, хотя в квадратных метрах с учетом роста объема строительства есть даже незначительный рост. В Подмосковье доля нераспроданного предложения за год выросла с 38% до 47%. Тренд объясняется не только колебаниями спроса, но и возросшей активностью девелоперов. У застройщиков нередко остаются лоты в высокой стадии готовности, а интерес покупателей сосредоточен на объектах на начальных стадиях.
И шансы распродать такие лоты таят на глазах. Объем рынка ипотеки, по прогнозам Frank RG, в 2024 году сократится на 22%, до 6,2 трлн руб., в связи с ростом ставок и ужесточением условий по льготным займам. А с ипотекой, согласно «НДВ супермаркет недвижимости», на первичном рынке Москвы сейчас заключается почти 80% сделок. Да и после оживленных продаж, как в августе—октябре, обычно следует спад.
Само по себе возвращение рассрочек сложно назвать однозначным благом для потребителя.
По словам партнера компании «ПоверенныйЪ» Даниила Синицына, во-первых, застройщик может расторгнуть договор в случае двух просрочек платежей, а покупатель в этом случае может не получить жилья, во-вторых, права по таким соглашениям нельзя передать по уступке, в-третьих, обязательства придется нести до конца даже в случае банкротства застройщика.
От самих покупателей недвижимости ждать излишней сознательности не стоит. В прошлом на рынке бытовали такие практики, как продажа квартир по предварительным договорам или через реализацию долей в индивидуальных домах, часто не приводившие к обретению жилья. А значит, стремление властей охладить перегретый рынок ипотеки вполне может создать новую проблему. На этот раз — с несостоявшимися собственниками жилья с договорами рассрочки.