Девелоперы в ожидании спада

Спрос на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга в третьем квартале 2023 года почти приблизился к значениям 2021 года, когда было куплено 13,2 тыс. квартир. Однако октябрь стал для многих застройщиков месяцем перемен и адаптации к новым условиям. Рост учетной ставки ЦБ в два раза за несколько месяцев настраивает девелоперов на пессимистичный лад.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным департамента исследований Nikoliers, с июля по сентябрь в городе было зарегистрировано 14 тыс. договоров долевого участия, из них только в сентябре — 5,8 тыс. Это на 37% выше результата за предыдущий квартал. За девять месяцев с начала года было заключено 32,6 тыс. сделок на первичном рынке. Это на 3% ниже, чем с января по сентябрь 2022 года, однако количество сделок сократилось только в комфорт-классе: минус 10% к показателям прошлого года. В более высоких сегментах, наоборот, наметился значительный рост покупательской активности. За девять месяцев в петербургских ЖК бизнес-класса было приобретено 5,7 тыс. квартир (на 43% больше, чем с января по сентябрь 2022 года), а в премиальных новостройках — 666 квартир (+31%).

Одной из причин оживления покупательской активности стало ожидание снижения доступности ипотечных кредитов, вызванное, с одной стороны, ужесточением требований к выдаче льготных ипотечных кредитов и ростом ключевой ставки ЦБ до 15%, с другой — экономической нестабильность и волатильностью рубля. Данные факторы заставляют покупателей быстрее принимать отложенные ранее решения о приобретении недвижимости. Они стремятся приобрести квартиру на максимально выгодных условиях до их отмены, а ипотека остается одним из основных драйверов первичного рынка.

«Текущие показатели спроса в связи с ростом ипотечных ставок в перспективе ожидаемо начнут корректироваться, однако до конца года мы по-прежнему можем наблюдать эффект отложенного спроса, пока действуют привлекательные для покупателя предложения»,— говорят в Nikoliers.

В структуре сделок по-прежнему сохраняется высокая доля ипотеки. По итогам девяти месяцев в общем объеме сделок на рынке первичной жилой недвижимости с привлечением жилищных займов было куплено 28,9 тыс. квартир (87% от общего количества ДДУ). Однако доминирующая доля ипотечных займов актуальна только для комфорт- и бизнес-класса, поскольку в премиум-сегменте с ИЖК покупается только 44% квартир. Хотя покупатели премиальных квартир тоже стали чаще оформлять ипотечные займы: за три квартала 2022 года «кредитными» были 34% сделок.

Реальная доступность жилья в Санкт-Петербурге снижается вследствие принятия мер по ограничению ипотеки. Снижение размера ипотечного платежа благодаря льготным программам стало стимулом для падения привлекательности аренды в пользу приобретения жилья. Рост размера ежемесячного платежа на фоне сохраняющейся неопределенности и ужесточения требований к заемщикам создает диспропорцию между арендными и ипотечными платежами. Ежемесячный арендный платеж в ряде случаев уже оказывается более выгодным, чем выплаты по кредиту с увеличенным первоначальным взносом. Хотя приобретение недвижимости для многих остается одним из самых понятных и надежных способов сохранения денег (а в долгосрочной перспективе — и приумножения средств).

Сделки подорожают

«За последние четыре месяца мы увидели двукратный рост ключевой ставки с 7,5%. Сейчас, в связи с повышением ключевой ставки Банка России до 15% мы ожидаем рост ипотечных ставок на рынке недвижимости, что может привести к общему удорожанию сделки. В октябре размер первоначального взноса по ипотеке вырос до 20%. Это привело к ощутимому снижению спроса на рынке первичной недвижимости»,— комментирует Максим Турта, руководитель департамента продаж группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти.

«Октябрь стал для многих застройщиков месяцем перемен и адаптации к ним. Вырос размер первоначального взноса, выросла ставка по ипотеке, а с нею — и размер субсидирования. Многие ожидали существенного снижения объемов продаж по сравнению с плановыми показателями сентября. Мы прогнозировали внутри компании снижение на 30%, и оказались правы: рынок отреагировал на перемены не так остро и в ноябре уже начинает выравниваться. В среднем срок адаптации клиента к новым условиям, если они изменились незначительно, составляет 1,5–2 месяца. А с момента увеличения размера первоначального взноса как раз столько и прошло. Рост ставки немного замедлил рост цен, но не остановил полностью. Все-таки у застройщиков есть финансовые модели ценообразования, которых необходимо придерживаться»,— рассуждает директор отдела продаж ГК «Полис» Анастасия Иващенко.

«В отличие от сентября, когда был всплеск спроса в середине месяца по причине повышения уровня первого взноса по ипотеке до 20%, октябрь был более равномерным и прогнозируемым. При этом количество сделок по сравнению с сентябрем осталось на том же уровне»,— делится директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Максим Зорин.

«Если начало года было не очень активным, то в последние месяцы спрос на фоне повышения ставки резко вырос. По итогам августа — октября мы видим увеличение на 20% от плановых показателей. Кроме того, увеличение первого взноса также влияет на увеличение продаж: те, у кого есть только 15% от стоимости, пытаются успеть заключить сделку. Если им это не удастся, то часть клиентов уйдет в выжидательную позицию, часть будет копить. Возвращение околонулевых ставок субсидируемых застройщиками и банками возможно, но пока непонятна реакция ЦБ»,— добавляет Александр Гуторов, вице-президент ГК «Страна Девелопмент», руководитель блока маркетинга и продажи.

Покупатель предпочитает готовое

Одна из ярких тенденций третьего квартала 2023 года — выбор покупателей в пользу жилья на более высоких стадиях готовности. С июля по сентябрь с почти готовыми квартирами было заключено 37% сделок, хотя в начале года таких сделок было только 23%. Как поясняют эксперты Nikoliers, в условиях неопределенности люди предпочитают вступать в почти завершенные проекты, даже несмотря на разницу в цене с квартирами на начальных этапах строительства. Для большинства покупателей это возможность лучше оценить габариты квартиры, видовые характеристики, используемые материалы, а также сократить срок ожидания недвижимости, что особенно актуально в условиях дорогого ипотечного кредитования.

Что касается девелоперской активности, то с июля на рынке наблюдалось оживление. По итогам девяти месяцев 2023 года рынок пополнился на 30,9 тыс. квартир, или на 1,3 млн кв. м, в составе 50 проектов. После продолжительного снижения девелоперской активности с четвертого квартала 2022 года по второй квартал 2023 года в третьем квартале в продажу вышло 15,2 тыс. квартир, что соответствует уровню третьего квартала 2022 года. Особенно активным с точки зрения пополнения рынка стал сентябрь: 7,8 тыс. квартир.

Коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова говорит: «2023 год оказался богат на старты продаж. При этом продолжается тренд на сокращение новых метров в городской черте: минус 11% относительно того же периода прошлого года. В то же время стремительно растут объемы нового строительства в Ленинградской области и в пригородах: плюс 74%, до 1,1 млн кв. м. Этой осенью новые запуски происходили практически каждую неделю. То есть сейчас рынок первичной недвижимости Петербургской агломерации растет, мы видим хороший прирост спроса из месяца в месяц, это коррелирует с ростом предложения».

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург», в части оценки роста девелоперской активности делает уточнение: «По итогам трех кварталов 2023 года предложение в сегменте масс-маркета Петербурга и Ленобласти показало прирост в 2% (в квадратных метрах). Однако данная динамика произошла только за счет Ленинградской области. Там увеличение предложения за год составило 23%. В то же время в Петербурге наблюдалось снижение девелоперской активности. Относительно третьего квартала 2022 года объем экспозиции сократился на 8%, а новое предложение стало выходить на рынок более низкими темпами (–10% к уровню третьего квартала 2022 года)».

По итогам девяти месяцев 2023 года в объеме нового предложения, по данным Nikoliers, традиционно наибольшую долю (82%) занимает комфорт-класс —25,4 тыс. квартир, в бизнес-классе — 5,3 тыс. квартир (17%), в премиум-классе — 167 квартир (1%) в составе двух проектов.

Цены продолжают рост

В третьем квартале 2023 года в Петербурге средневзвешенная цена квадратного метра на рынке первичной жилой недвижимости составила 262,3 тыс. рублей (+6% ко второму кварталу 2023 года). Впервые за этот год наблюдается рост среднего показателя, причем по сравнению с аналогичным периодом 2022 года он увеличился на 3%.

Рост цены в комфорт-классе составил 5%, до 213,6 тыс. рублей за квадратный метр, в сегментах бизнес и премиум фиксировалось снижение на 1–3%, до 304,9 и 443,3 тыс. рублей соответственно. Средний чек предложения составил 13,2 млн рублей (+2%): комфорт — 9,4 млн (+4%), бизнес — 18,2 млн (–3%), премиум — 40,3 млн (–7%).

Существенное увеличение средневзвешенной цены квадратного метра произошло в Курортном районе (+36%), что обусловлено изменением конъюнктуры предложения вследствие выхода в продажу в 2023 году трех новых проектов. Во Фрунзенском районе рост (+19%) связан с вымыванием более крупных лотов из экспозиции.

В центральных районах было зафиксировано снижение показателя, что, с одной стороны, связано с увеличением средней площади предложения, а с другой — на это повлияло также изменение состава проектов в локации. Ввиду ограниченного пополнения премиального предложения состав экспонирующихся квартир влияет на усредненный показатель.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, отмечает: «Ипотека и растущая инфляция — основа стабильного спроса, который пока не охладили возросшие первоначальный взнос и ипотечные ставки. Однако текущие результаты продаж — накопленный эффект отложенного спроса, который, к сожалению, носит временный характер. Покупатели возвращаются к некогда "замороженным" решениям о приобретении недвижимости. Кроме того, для многих покупка квадратных метров в нынешних условиях — это не только приобретение дома, но и обеспечение себе экономической и социальной безопасности. К возвращению рекордного спроса нет предпосылок, в перспективе мы ожидаемо вернемся к средним показателям».

Она обращает внимание, что у девелоперов осталось не так много инструментов для привлечения покупателей. «Один из самых рабочих на данный момент — рассрочка. Сейчас застройщики для привлечения покупателей делают акцент на качестве продукта, уделяя все больше внимания и времени наполнению и концептуальным характеристикам проекта»,— говорит эксперт.

Госпожа Орлова полагает, что, вероятнее всего, снижения спроса на ипотеку в ближайшие месяцы не произойдет. «Во-первых, четвертый квартал традиционно самый активный на рынке. Во-вторых, несмотря на ожидаемое повышение процентов по льготным программам, пока рост ключевой ставки их не затронул»,— рассуждает она.

Дмитрий Ефремов более пессимистичен: «В четвертом квартале 2023 года можно ожидать снижение спроса как следствия сохранения высокой ключевой ставки и первоначального взноса в размере 20%, а также активного спроса в третьем квартале. На этом фоне ожидается снижение темпов вывода новых проектов на рынок, динамика спроса тоже будет корректироваться, начнут возвращаться акционные офферы».

Госпожа Орлова ожидает, что более заметный эффект от текущей денежно-кредитной политики Центробанка рынок ощутит в 2024 году. «Ключевая ставка останется двузначной, льготные программы, скорее всего, скорректируют. Не исключено, что девелоперы, ориентируясь на спрос, будут пересматривать финансовые модели новых проектов и решат некоторые, еще не выведенные на рынок, поставить на паузу»,— заключает она.

Кирилл Косов