Смещение фокуса интересов

В третьем квартале 2023 года спрос на первичном рынке жилья в Ленобласти заметно активизировался. Эксперты связывают это не только с более низкой стоимостью жилья, но и с воздействием таких внешних факторов, как рост ключевой ставки и первоначальный взнос. Интересы девелоперов тоже постепенно смещаются на периферию — на фоне дефицита свободных участков в черте города.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По словам экспертов, основной объем строящихся квадратных метров в Ленинградской области дают пригородные территории Санкт-Петербурга. Девелоперы научились создавать продукты, которые пользуются спросом у покупателей в этих локациях. Это отчасти связано с тем, что земельный банк на территории города конечен, что вынуждает девелоперов идти «за город». Кроме того, на спрос влияют ставка и стоимость квадратного метра. Покупательная способность в последнее время начинает ужиматься, поэтому востребованными становятся более доступные по цене жилые комплексы.

Как отмечает Анастасия Иващенко, директор по продажам ГК «Полис», прошедшие девять месяцев были весьма динамичными и разносторонними: от довольно сложного начала года с резким изменением условий кредитования, отменой длительного субсидирования и ростом ставок — до необычайно активного августа с прогрессивно растущим спросом, колеблющимся курсом и непрогнозируемым рынком.

По словам Виктории Левиной, директора по продажам «О2 Групп», спрос на рынке новостроек в Ленобласти в третьем квартале 2023 года показал рекордные значения в 6,2 тыс. сделок после продолжительной стагнации и приблизился к показателям первого квартала 2022 года (7,4 тыс. сделок). «Однако это не обусловлено выходом из кризиса и восстановлением покупательской активности. Речь скорее идет о "запрыгивании в последний вагон" тех, кто давно планировал покупку квартиры, перед анонсированным повышением первоначального взноса и на фоне растущей ключевой ставки. При этом цена квадратного метра в течение трех кварталов года существенных изменений не претерпевала. Увеличение было зафиксировано лишь по итогам сентября: плюс 2% к уровню июля»,— поясняет она.

«По итогам третьего квартала 2023 года на первичном рынке жилья отмечается повышенный спрос, который связан с ценой квадратного метра и выгодными специальными предложениями от застройщиков. В сегменте жилой недвижимости в Ленобласти много предложений в Всеволожском, Ломоносовском, Пушкинском и других районах. Стоимость квартиры зависит от многих факторов: от того, как быстро можно добраться до ближайшей станции метро или железнодорожной станции, от наличия рядом транспортной артерии города или удобной развязки, качественной торгово-развлекательной инфраструктуры»,— добавляет Елена Дементьева, сооснователь агентства недвижимости «Надо брать».

Рост в полтора раза

По подсчетам аналитиков консалтинговой компании Nikoliers, в третьем квартале 2023 года на первичном рынке Ленинградской области было заключено 5,9 тыс. ДДУ, что на 44% больше, чем за аналогичный период 2022 года. Однако объем сделок на рынке первичного жилья в области соответствует суммарному показателю за девять месяцев предыдущего года (14,6 тыс. ДДУ). В экспозиции на начало октября находилось 28,4 тыс. квартир, или 1,2 млн кв. м (+41% к третьему кварталу 2022 года).

По данным на третий квартал 2023 года, в Ленобласти строится 3,6 млн кв. м жилья. Как с начала года, так и с начала октября 2022 года объемы строительства в Ленобласти выросли на 6%. Всего на данный момент в регионе реализуется около 96 жилищных проектов. В числе наиболее активных девелоперов, развивающих областные территории: ЦДС (три проекта), «Мавис», ПИК (строят по четыре проекта), «Евроинвест» (два проекта), «Петрострой» и «Самолет» (по четыре проекта). Объем строящегося жилья перечисленных девелоперов составляет почти половину в общем объеме: 42%.

Примерно каждая третья квартира на первичном рынке Санкт-Петербургской агломерации покупается в Ленобласти. По словам экспертов Nikoliers, за два года доля сделок, приходящихся на жилые комплексы за пределами города, выросла на 5 % (девять месяцев 2023-го к девяти месяцам 2021-го). Так, за девять месяцев 2021 года из 58,7 тыс. ДДУ на Ленобласть приходилось 15 тыс. ДДУ (26% от общего объема сделок). Однако, учитывая общую тенденцию на снижение спроса, за девять месяцев 2023 года объем сделок в области оказался примерно таким же: 14,5 тыс. ДДУ (31%). При этом общий объем по агломерации снизился на 19%: было куплено 48,1 тыс. ДДУ. И несмотря на общее снижение покупательской активности, спрос на квартиры в Ленобласти остается более стабильным, чем в границах Петербурга. Это связано в первую очередь с более низкой стоимостью квадратного метра даже в сравнении с проектами, расположенными на окраинах города.

По подсчетам консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (КЦ «ПН»), средняя цена квадратного метра жилья на первичном рынке Ленобласти в сегменте масс-маркета с начала года снизилась на 1% и составила 144,9 тыс. рублей.

По данным Nikoliers, в третьем квартале 2023 года в Ленобласти средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья составила 145,5 тыс. рублей. На территории Петербурга в жилых комплексах, расположенных за КАД, средняя цена квадратного метра дороже на 14%: 166,4 тыс. рублей. В целом по городу средневзвешенная цена квадратного метра в комфорт-классе составляет 213,6 тыс. рублей.

«Кроме этого, среди ключевых факторов, стимулирующих покупателей приобретать недвижимость,— увеличивающиеся ставки по ипотеке, рост размера первоначального взноса и разговоры об отмене льготных программ»,— перечисляет Наталия Коротаевская, коммерческий директор группы «Аквилон».

Смещаются интересы в Ленобласть и у девелоперов, что демонстрируют сделки по покупке участков для жилого строительства. Например, только в 2022 году девелопер ГК «А101» приобрел в регионе в общей сложности около 900 га: в деревне Корпикюля Гатчинского района, в деревне Лаголово Ломоносовского района и во Всеволожске. А группа «Самолет» инвестировала в 80,5 га в деревне Новосаратовка Всеволожского района.

Районы с перспективой

По словам экспертов, наиболее активный спрос, впрочем, как и предложение, на сегодняшний день на рынке первичной недвижимости в Ленинградской области наблюдаются во Всеволожском районе. Спрос объясним изобилием предложений и большой площадью застройки, а также доступной стоимостью квадратного метра. По данным КЦ «ПН», за девять месяцев 2023 года на Всеволожский район приходилось 77% спроса, на Ломоносовский район — 17%, на Гатчинский район — 4%, на Тосненский — 2%.

«Наиболее активный спрос традиционно в ближайших пригородных локациях: Мурино-Бугры на первом месте, Новоселье, Новосаратовка, Янино и замыкает пятерку Кудрово. Вероятно, лидерство за Мурино закреплено надолго ввиду хорошей транспортной доступности, обусловленной наличием станции метро. Позиции других локаций в лидерской таблице спроса вариативны — в зависимости от запуска новых масштабных проектов строительства»,— отмечает госпожа Левина.

По словам экспертов Nikoliers, лидером по количеству экспонирующихся на рынке квартир на первичном рынке традиционно является Всеволожский район. По данным на конец третьего квартала 2023 года, здесь в продаже находится 21 тыс. квартир, или 874 тыс. кв. м, что составляет 74% от общего объема в области, в то время как в Гатчинском и Тосненском районах — 15 и 8% соответственно. В структуре сделок ожидаемо Всеволожский район также является исключительным лидером: с января по сентябрь было заключено 11,7 тыс. ДДУ (80% от общего объема), на Ломоносовский и Гатчинский районы пришлось 13 и 5% соответственно.

По оценкам агентства недвижимости «Надо брать», Всеволожский район также можно отнести и к наиболее перспективным районам Ленобласти. «Здесь высокая конкуренция среди застройщиков, в результате чего выигрывают покупатели, получая более качественные и даже высокотехнологичные жилые комплексы, которые имеют хорошую торгово-развлекательную и социальную инфраструктуру»,— поясняет госпожа Дементьева.

При этом, по словам Яна Фельдмана, директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест», большим потенциалом для развития также обладают территории по юго-западному направлению. Например, локации между Ропшинским и Красносельским шоссе. «В ближайшей перспективе они будут активно развиваться, как и территории между Гатчиной и Колпино, обладающие большим потенциалом. Сегодня активно застраивается Ломоносовский район: поселок Новоселье, Новогорелово, Лаголово. Из перспективных локаций также можно отметить Новосаратовку»,— добавляет он.

По словам Антона Орлова, директора отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers, сегодня участки под проекты комплексного освоения территории внутри КАД практически отсутствуют, именно поэтому в ближайшее время будут развиваться земельные массивы, прилегающие к Санкт-Петербургу. Стоимость квадратного метра подобных площадок существенно ниже, чем в центральных районах города. Кроме того, в условиях сдержанного спроса крупным федеральным игрокам выгоднее реализовывать масштабные проекты, поскольку за счет больших объемов, а также собственных производственных и строительных мощностей они имеют возможность предлагать рынку качественную, но при этом более доступную недвижимость. Тренд на смещение интереса девелоперов в Ленобласть в дальнейшем также поддержат повышенный интерес к более бюджетному продукту на периферии и возрастающая популярность ИЖС.

«Для девелоперов Ленобласть еще интересна с точки зрения невысокой конкуренции, более мягких требований к проектам в части архитектурно-градостроительного облика и высотности зданий, а сменить вид разрешенного использования земельного участка в Ленобласти в разы проще, чем в границах Петербурга»,— заключает господин Орлов.

Антонина Егорова