Кормилица пошла в рост

Устойчивый тренд к сокращению свободных земель сельхозназначения (ЗСХН) на Кубани на фоне оживившегося интереса инвесторов спровоцировал рост цен на «сельхозку». Привлекательность ЗСХН аналитики объясняют увеличением доходности растениеводства и высокими показателями урожайности в последние годы. Опрошенные «G» эксперты считают, что основные земельные ресурсы уже поделены между участниками рынка, тем не менее спрос на небольшие объемы удовлетворить еще вполне реально.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Земли сельскохозяйственного назначения составляют порядка 62% всего земельного фонда Краснодарского края и занимают площадь 4,7 млн га. Однако в последние три года наблюдается устойчивый тренд к сокращению их свободных площадей, что становится драйвером роста цен на них. При этом последние годы сегмент ЗСХН в Краснодарском крае остается привлекательным для инвесторов, что обусловлено увеличением доходности растениеводства и высокими средними показателями урожайности. «Сельхозка» продолжает пользоваться спросом как со стороны крупных землевладельцев и агрохолдингов, так и со стороны частных фермеров и непрофильных инвесторов. Об этом говорится в исследовании краснодарской консалтинговой компании Macon.

С выводами экспертов согласился представитель губернатора Кубани по взаимодействию с крестьянскими (фермерскими) хозяйствами Вячеслав Легкодух. Характеризуя рынок сельхозземель региона, он отметил, что в Краснодарском крае отмечается высокий спрос практически на всю землю, потому что она является востребованным средством производства, работает и приносит доход.

«Сельхозка» в цифрах

По данным аналитиков, средневзвешенная стоимость продажи 1 га ЗСХН на начало осени составляет 380 тыс. руб. При этом самыми дорогостоящими стали земли под садами, их стоимость составила 1,7 млн руб. за 1 га, и под виноградниками — 1,4 млн руб. за 1 га. Следом идут ягодники (0,8 млн руб. за 1 га) и рисовые чеки (0,6 млн руб. за 1 га). Самые доступные — земли под пашню (0,3 млн руб. за 1 га).

Самые дорогие участки были обнаружены в рамках исследования в Анапе, где стоимость составила в среднем 1,281 млн руб. за 1 га. Также относительно высокой стоимостью, от 0,7 млн руб. за 1 га, отмечены участки в Кореновском, Апшеронском, Абинском, Новопокровском и Красноармейском районах. Напротив, самое бюджетное предложение характерно для Щербиновского района, где гектар сельхозземли обойдется менее чем в 0,1 млн руб.

По данным экспертов Macon, на начало осени в крае было выставлено на продажу 513 лотов общей площадью 31,4 тыс. га. Больше всего участков продается в Анапе (16% всех экспонируемых в крае лотов), Темрюкском (14%) и Северском (13%) районах. В основном практически во всех районах края продаются пашни, довольно широко распространены виноградники, меньшую долю в предложении занимают сады и ягодники. Реже всего встречаются рисовые чеки — предлагается всего один участок площадью 490 га. При этом в исследовании подчеркивается, что стоимость участков, а также возможность их быстрой продажи зависит от индивидуальных особенностей объектов и обеспеченности инфраструктурой.

Вячеслав Легкодух рассказал «G», что ему известны даже лоты, где стоимость земельного пая (средний размер пая на Кубани составляет 5 га) доходит до 5 млн руб. Это поливные земли, к которым подведены коммуникации, потому что земли на поливе дают намного больший экономический эффект: на них можно выращивать больше культур (в том числе овощные) и даже собирать два урожая за год.

Латифундисты концентрируют активы

Как отмечается в отчете Macon, крупнейший собственник земли в Краснодарском крае — АО «Фирма "Агрокомплекс" им. Н. И. Ткачева» (принадлежит семье бывшего главы Минсельхоза и экс-губернатора Кубани Александра Ткачева). Предприятие стабильно входит в топ крупнейших землевладельцев края и всей страны и характеризуется активной политикой экспансии и расширения. В частности, в последние годы именно «Агрокомплекс» был одним из самых активных покупателей сельскохозяйственной земли на юге России (на Кубани, в Адыгее и на Ставрополье).

В августе консалтинговая компания BEFL опубликовала рейтинг крупнейших землевладельцев России, согласно которому кубанское АО «Фирма "Агрокомплекс" им. Н. И. Ткачева» оказалось на втором месте, в 2023 году его земельный банк составил 1,1 млн га (+286 тыс. га год к году). Первое место с отрывом всего в 1 тыс. га заняла компания «Мираторг». На третьем находится «Продимекс» — 0,9 млн га. Также по итогам 2022 года «Агрокомплекс» им. Н. И. Ткачева стал лидером рейтинга самых дорогих земель в России, составленного Forbes. Стоимость земель группы компаний на тот момент была оценена в 152,1 млрд руб. По сравнению с 2021 годом, когда земли агрохолдинга оценивались в 88,6 млрд руб., их стоимость выросла на 71,6%.

Среди других крупных компаний — владельцев сельхозземель в Краснодарском крае эксперты Macon выделяют «Продимекс», «Степь», «Доминант» и Scuden.

Анализируя динамику объемов земельного банка топ-5 игроков на российском рынке, специалисты отмечают, что общая площадь сельхозземель, находящихся в их руках, с 2019 года увеличилась на 11,7%, или на 428 тыс. га, что говорит о повышении уровня концентрации активов в рамках крупнейших компаний. При анализе динамики топ-20 они увидели, что суммарная стоимость земель в компаниях рейтинга за год увеличилась в полтора раза (с 603,2 млрд до 933,1 млрд руб.), при том что общий объем земли, которой они владеют, вырос только на 5,3% (с 8,1 млн до 8,5 млн га). Таким образом, аналитики делают вывод, что увеличение показателя произошло главным образом за счет роста удельной стоимости участков и переоценки имевшихся ранее земель.

Как проходят сделки

По данным аналитиков, выставленные на кубанский рынок участки примерно в одинаковых долях предлагаются к продаже (около 40% рынка) и к передаче права аренды (38,1% рынка). В остальных лотах предложения смешанные. При этом возможность быстрой продажи и число потенциальных покупателей зависит во многом от характеристик конкретного лота: особенностей расположения, типа выращиваемых культур, уровня развития инженерных коммуникаций и т. д.

Вместе с тем эксперты отмечают, что рынок сельхозземель остается крайне закрытым. Многие сделки, даже с участием известных агрохолдингов, не афишируются в СМИ, поэтому отследить реальный объем продаж участков крайне сложно. Объявления нередко снимаются без объяснения причин, а ставшие известными продавцы часто отказываются сообщать итоговую цену сделки.

Также часть сделок осуществляется путем реализации залогового имущества или непрофильных активов крупных корпораций на электронных торговых площадках. Со ссылкой на данные портала Torgi.gov.ru за 2022–2023 годы аналитики Macon сообщают о проведении через электронные площадки порядка 190 сделок с землями сельхозназначения.

Взять казенный банк

Как рассказали «G» в департаменте имущественных отношений Краснодарского края, общая площадь земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности региона, превышает 536 тыс. га (оценочно, это более чем вдвое меньше, чем тот, которым располагает крупнейший землевладелец края АО «Фирма "Агрокомплекс" им. Н. И. Ткачева»). При этом большая часть земель фонда перераспределения края — порядка 408 тыс. га — передана в аренду сельхозтоваропроизводителям.

Относительно продажи краевых сельхозземель в ведомстве пояснили, что по общему правилу краевым законом об основах регулирования земельных отношений установлен 49-летний мораторий на приватизацию сельхозземель. Однако для арендаторов, которые доказали, что более трех лет могут надлежащим образом использовать предоставленные им в аренду земельные участки, и смогли документально подтвердить эффективность своего хозяйствования на них, предусмотрена такая возможность. В департаменте пояснили, что такой подход обусловлен необходимостью обеспечить рациональное использование сельхозземель.

В ведомстве также рассказали, что в Краснодарском крае действовал так называемый льготный выкуп, суть которого состояла в уменьшении выкупной стоимости приватизируемых земельных участков (в процентах от кадастровой стоимости) в зависимости от времени их использования. В несколько иной форме он действует и сейчас. Однако в любом случае сегодня речь идет не о тысячах, а о сотнях и десятках ежегодно приватизируемых земельных участков. В частности, в 2016 году, когда фиксировался пик приватизации, департаментом было подготовлено 413 договоров купли-продажи сельхозземель на общую площадь свыше 22,1 тыс. га, а с начала текущего года — только 82 договора на 4,7 тыс. га.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Заботы пайщиков

По данным Вячеслава Легкодуха, из 4 млн га сельхозугодий на Кубани порядка 70% находятся в общедолевой собственности. И их отношения с сельхозтоваропроизводителями представлены очень разнообразно: единой стратегии распоряжения своими долями у пайщиков нет.

«Знаю тех, кто выкупил 70 га, при этом остаются участниками общедолевой собственности, получают арендную плату и достойно живут. Кто-то покупает квартиры, кто-то покупает землю. Есть фермеры, у которых из 3 тыс. га 1 тыс.— в собственности, и они работают на этой земле. Знаю примеры, когда пайщики требуют арендную плату в натуральном виде (им арендатор выдает зерно, подсолнечный жом, отруби) и люди кормят свою живность, им так получается выгоднее. Очень разнообразно представлены эти земельные отношения между сельхозтоваропроизводителями и собственниками»,— отметил он. Вместе с тем, рассказывает господин Легкодух, пайщики — малозащищенная категория землевладельцев, и их ресурс иногда привлекает не вполне добросовестных арендаторов, обещающих им баснословную плату. «К сожалению, у нас нет органа, который бы занимался общедолевой собственностью, мероприятиями по квалифицированному и законному обороту земель сельхозназначения, находящихся в общедолевой собственности. Простому пайщику некуда пойти. Он пойдет в сельскую администрацию, но ему там сильно не объяснят, там нет таких специалистов. Пойдет в департамент имущественных отношений — там ему скажут, что занимаются только государственной землей»,— говорит он. Не в размерах дело

Резюмируя итоги исследования, глава Macon Илья Володько отметил, что период перераспределения земельной собственности в Краснодарском крае, которое активно проходило последние 15 лет, завершился, рынок в целом устоялся, и справедливые цены на землю сформировались.

«Основной фонд наиболее привлекательных и наиболее плодородных сельхозземель уже поделен, прошли основные сделки по купле-продаже, слиянию и поглощению агрофирм, формирование крупных земельных банков агрохолдингов. Они нашли своих собственников, и расставаться с активами никто не планирует. Поэтому если говорить о том, чтобы заходить на этот рынок и найти большой объем плодородной земли, наверное, сложно, и в этом смысле дефицит есть. Но отдельные участки найти еще вполне возможно»,— отмечает господин Володько.

Однако, как считает господин Легкодух, наличие крупного земельного банка не гарантия успеха в сельхозбизнесе. По его мнению, развитие в нынешних условиях возможно и при наличии умеренного объема земельного банка, но при «умном» подходе.

«Традиционно бытует такое мнение, я считаю, оно отстало от реальной жизни: чтобы расширить свое производство, надо расширить свой земельный клин. Нет. Чтобы увеличить объемы своего производства, нужно подумать, что на этой земле можно делать. Надо организовывать переработку, сейчас беспрецедентные меры поддержки фермеров, объединяющихся в кооперативы. Нужно думать, как со своего участка получать большую доходность. Те, кто живет мыслью, что я сейчас прирасту землей и все разрешится, это уже утопия»,— рассказывает господин Легкодух.

Как правильно покупать сельхозземлю

Член Ассоциации юристов России Арег Оганесян поясняет, что приобрести землю у государства, как правило, дешевле, но несколько сложнее, чем у частника. При этом сама сделка обычно протекает дольше. Государственный участок приобретается либо на аукционе, либо без проведения торгов. С учетом введенного на Кубани в 2005 году 49-летнего моратория на продажу государственных сельхозземель без торгов участок может купить только лицо, которое пользуется землей на основании договора аренды более трех лет. Во всех остальных случаях приобретение земли возможно только на аукционе участником, который предложит самую высокую цену, или единственным участником торгов. После этого договор направляется на регистрацию в Росреестр.

Еще одна особенность приобретения земли у государства состоит в том, что такой участок не всегда бывает сформирован, то есть не всегда его границы определены и осуществлена постановка на кадастровый учет. В таком случае работы по межеванию и постановке на кадастровый учет становятся для покупателя дополнительными расходами денег и времени.

Однако, поясняет юрист, приобретение земли у частного лица также полностью не освобождает сделку от влияния «властного» фактора, потому что органы публичной власти имеют преимущественное право на покупку. По закону, продавец обязан уведомить местную администрацию о намерении продать свой участок из земель сельхозназначения.

«Уведомление должно быть составлено в письменной форме и содержать цену, размер, местоположение участка и срок продажи. После получения извещения у администрации есть 30 дней, чтобы отреагировать. Если за 30 дней власти не выразили намерения купить участок, то его можно продать в течение года. Важно только, чтобы продажная цена не была ниже той, которая указана в извещении. Если цена будет ниже, администрация может обратиться в суд и признать сделку ничтожной. Соответственно, при покупке земельного участка у частного лица обязательно нужно запросить документы, подтверждающие надлежащее уведомление администрации, а также подтверждение того, что администрация от сделки отказалась. Если продавец не может предоставить доказательств, будет лучше отказаться от такой сделки и найти другой участок»,— рассказывает Арег Оганесян.

Помимо уведомления администрации, покупателю следует запросить у собственника выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость, кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности (если право собственности регистрировалось до 15.07.2016). Также важно, чтобы земельный участок и его почва соответствовали вашим потребностям. Если все в порядке, можно подписывать договор и регистрировать его в Росреестре.

Михаил Волкодав

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram