Денис Бабаков: «Покупатели недвижимости взяли курс на прагматичный гедонизм»
Экспертное мнение
Современный заказчик мыслит все более индивидуалистично, ему важны не столько квадратные метры, сколько характеристики, которые влияют на качество жизни: функциональная планировка и социальная инфраструктура, транспортная доступность и панорамные виды, пешеходная набережная и интересные архитектурные решения, констатирует Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад». В интервью корреспонденту Guide Галине Столяровой он рассказал, как меняются предпочтения клиентов, что стоит за трендом на функциональность и вектором на прагматичный гедонизм и как «Группа ЛСР» выстроила собственную репутацию, заслужив за 30 лет своей истории реноме компании, которая строит во все времена.
Фото: Группа ЛСР
Фото: Группа ЛСР
GUIDE: В 2023 году «Группа ЛСР» отмечает тридцатилетний юбилей. Какие результаты первых тридцати лет деятельности компании вы назвали бы главными?
ДЕНИС БАБАКОВ: В России даже просто проработать тридцать лет, с 1993 по 2023 год, уже само по себе достижение. Учитывая, что за эти годы «Группа ЛСР» прошла путь от небольшой петербургской строительной компании до застройщика, который работает в шести регионах России и входит в тройку крупнейших в стране, это действительно очень достойный результат тридцатилетней деятельности. Компания многократно увеличила обороты, стала успешной, публичной, нарастила пул лояльных клиентов в различных регионах — все это значимые составляющие успеха.
G: На эти тридцать лет пришлось несколько кризисов, которые вы прошли вместе со страной и успешно преодолели. Как суметь остаться компанией, которая строит в любые времена?
Д. Б.: Каждый из кризисов имел свою специфику. В какой-то момент речь шла в большей степени о последствиях мировых кризисов, в других случаях причиной турбулентности становились исключительно события, связанные с развитием отечественной экономики.
Объединяющим моментом, который способствовал эффективному преодолению кризисов, было понимание, что в любой ситуации необходимо работать много и на совесть, без отговорок и скидок на обстоятельства. Кроме того, важным отличием «Группы ЛСР» от многих других крупных компаний в сфере недвижимости является высокая и разносторонняя вовлеченность руководства на всех уровнях. Здесь нет разрыва между большими руководителями и теми, кто работает на местах, и это, на мой взгляд, позволяет команде успешно преодолевать кризисы.
G: Как компания адаптировала стратегию к нынешним условиям?
Д. Б.: Если говорить о девелоперском направлении холдинга, то было разработано много специальных предложений для клиентов с учетом специфики сложившейся экономической ситуации. У нас есть и совместные программы с банками, позволяющие снизить размер ежемесячных платежей на период строительства по ипотеке, получить отсрочку первоначального взноса. Среди наших собственных разработок кешбэк, который позволяет минимизировать собственное участие при покупке квартиры. Мы много работали для того, чтобы создать людям максимально комфортные условия для приобретения недвижимости в «Группе ЛСР», и это во многом явилось залогом того, что мы сохраняем устойчивые позиции и во время нынешнего кризиса.
G: Какие инструменты для покупки жилья вы считаете самыми востребованными и эффективными?
Д. Б.: Сегодня практически все жилье приобретается в ипотеку, вне зависимости от сегмента. Во всех классах мы видим существенный рост доли ипотечных сделок. Что важно для человека, приобретающего недвижимость в ипотеку? Размер первоначального взноса и размер ежемесячного платежа. Последнее особенно важно в период строительства, когда человеку нужно где-то жить и он крайне ограничен в бюджете. И именно с этими двумя показателями мы работаем совместно с банкирами. Есть много программ, среди которых ипотека — траншами или субсидированная ипотека, которые существенно снижают текущие платежи на период строительства. Есть программы, связанные с отсрочкой внесения первоначального взноса либо возвратом средств. Вот эти инструменты наиболее востребованы сегодня.
G: Кому и почему сейчас имеет смысл вкладываться в недвижимость? И, если говорить о ваших проектах в Петербурге, то какие конкретные рекомендации вы могли бы дать?
Д. Б.: Уверен, что приобретать недвижимость имеет смысл практически всем. Опыт последних месяцев показывает, что ставки растут. Ждать, что снова будет 4–5%, не стоит. Лучше приобретать недвижимость сейчас, пока ставки не стали еще выше.
Мы постоянно слышим, что Центробанк ужесточает условия по ипотеке. Первоначальный взнос по госпрограмме составлял 15%, сейчас он вырос до 20%, и, возможно, это еще не предел. Растет ключевая ставка, постепенно увеличиваются и ставки по ипотеке с господдержкой. Банки не так охотно дают скидки, как раньше. Мы начинаем подходить к ставкам в 8% годовых.
Если говорить о конкретных проектах «Группы ЛСР», то в Петербурге я выделил бы два из них. Первый — ЖК «Морская набережная», в первой очереди которого уже идет выдача ключей. Это единственный жилой комплекс, расположенный на первой линии у моря. Во всех приморских городах такого рода недвижимость, с панорамными видами на море, традиционно является самой дорогой. И то, что сейчас эти квартиры остаются достаточно доступными, стоят относительно дешево, это скорее отражение текущего состояния рынка, которым имеет смысл воспользоваться. Район активно развивается, мы строим там много социальных объектов: школы, детские сады, поликлинику. После того как будет сдана вторая очередь, мы ожидаем, что квартиры будут стоит намного дороже, чем сейчас.
Второй проект, который я хотел бы упомянуть,— «Ржевский парк». Здесь мы говорим уже о жилье комфорт-класса. Его конкурентные преимущества состоят в том, что комплекс, не выходя за пределы средней рыночной стоимости жилья своего класса, имеет удобный доступ к электричкам: до ближайшей железнодорожной станции всего десять минут пешком. А сев на электричку, уже через 25 минут вы окажетесь практически в центре города, на площади Ленина. Ни один другой жилой комплекс в области не располагает транспортной доступностью такого уровня. От нашего офиса на Кирочной улице я на днях доехал до «Ржевского парка» на автомобиле за 33 минуты. В этом жилом комплексе удобные планировки, много вариантов выбора отделки, строится инфраструктура: детский сад и школа.
G: Возвращаясь к проекту «Морская набережная»: Петербургу необходим впечатляющий морской фасад. Каким его видит «Группа ЛСР» в свете этого проекта, а также проекта «Новый Васильевский»?
Д. Б.: Если говорить о морском фасаде Петербурга, то, конечно, хотелось бы, чтобы он развивался и состоял не только из вышеупомянутых объектов. Так исторически сложилось, что город развернут к морю в первую очередь промышленными предприятиями, индустриальными объектами, стадионами, но не жильем. Мы рассчитываем, что привлеченная нами команда архитекторов сумеет создать привлекательный визуальный облик фасадов и «Морской набережной», и «Нового Васильевского», и Петербург станет в буквальном смысле городом, который живет, обратившись к морю, городом с эффектной и красивой первой линией. Эти проекты можно считать своеобразным символом того, что Петербург, пусть постепенно, но открывается морю. Надеемся, что проекты станут стимулом для редевелопмента новых промышленных территорий и создания новых ансамблей жилых комплексов на первой линии.
G: Какова политика компании в плане сотрудничества с архитекторами? Как и по каким критериям вы подбираете архитекторов для конкретных проектов в разных сегментах?
Д. Б.: Мы сотрудничаем с большинством архитектурных студий Петербурга. Можно сказать, что за тридцать лет компания успела поработать со всеми известными архитекторами города. В ходе переговоров и конкурсов мы видим свою задачу в том, чтобы каждый проект визуально «зацепил» жителей города, лег на душу, стал новым штрихом, новым оттенком к портрету Петербурга. В случае с «Морской набережной» это особое ощущение открытости морскому простору, взгляда навстречу морю. Мы обошли все квартиры в этом комплексе, и для нас очень значимо то обстоятельство, что благодаря архитектурному решению абсолютно из каждой квартиры «Морской набережной» виден хотя бы небольшой кусочек моря. В Neva Haus на Петровском острове со своим участком набережной это характерный кирпичный фасад здания, создающий визуальную перекличку с объектами индустриальной архитектуры начала ХХ века, которые исторически строились на этой территории. Архитектура «Русского дома» в Басковом переулке, его нарядный, подчеркнутый русский стиль с отсылками к модерну также родились в диалоге с исторически сложившейся городской средой, стилистикой дореволюционных доходных домов. Мы стремимся к тому, чтобы новые архитектурные объекты были по своей природе не чужды Петербургу и в то же время обладали своим особым характером, были интересны, несли в себе свежий взгляд на наследие и непременно брали за живое.
G: Какие локации интересны компании под строительство жилых комплексов и что определяет успех конкретного проекта за исключением выигрышного месторасположения?
Д. Б.: Начну с конца: недвижимость — это прежде всего локация, локация и еще раз локация! Человек изначально выбирает место, в котором он хочет жить, и дальше на это решение уже нанизываются все прочие характеристики. Успех проекта — это грамотное сочетание продуктовых характеристик, особенностей квартирографии, показателей развитости инфраструктуры и надежности девелопера. Последний фактор является одним из самых важных: без него всего остального просто не будет — за исключением расположения, разумеется.
Если говорить о потенциально привлекательных локациях, то мы рассматриваем практически все участки на территории города, доступные для застройки, где урегулированы градостроительные вопросы. Мы всегда рады приобрести земельные участки, дополняющие наш продуктовый портфель.
G: Когда начинается строительство в центре Петербурга, всякий раз встает вопрос, не возникнет ли визуального спора между сложившейся городской средой и новым сооружением. Какова в этом смысле философия компании?
Д. Б.: У нас в этом отношении большой опыт: мы начинали со строительства элитной недвижимости в центре Петербурга и на практике знаем, как органично внедриться в историческую архитектурную среду, не нанести ущерба, сделать так, чтобы наши проекты стали ее естественным продолжением. Важно проявлять чуткость и понимать, когда уместен и необходим яркий, выразительный авторский акцент, а в каком случае он вызовет диссонанс и лучшим решением станет максимальное стилистическое слияние с окружением, с уже существующим ландшафтом.
Многие из наших объектов были отмечены различными архитектурными призами и стали визитной карточкой своих районов. В их числе Neva Haus, «Русский дом», «Смольный парк», «Дом у моря». Они получили известность и признание не только благодаря своим топовым локациям, но и благодаря интересному и запоминающемуся визуальному облику. Архитектурные решения очень разные — от классического петербургского стиля (как, например, в «Парадном квартале») до современных авторских проектов, таких как «Дом у моря», Neva Haus, «Смольный парк». Умение достигать баланса и гармонии между уважением к традициям, существующим городским ландшафтом и современным архитектурным языком достигается благодаря опыту и чуткому отношению к городу.
G: Что представляют собой актуальные стандарты в различных сегментах недвижимости — комфорт, бизнес, премиум? Как эти представления меняются? Насколько выражены сегодня, например, границы между жилыми комплексами бизнес- и премиум-класса?
Д. Б.: Границы между классами жилья всегда были подвижными. Во многом они определяются расположением жилого комплекса: если вы строите в историческом центре или на островах, то речь идет, как правило, о премиальном, элитном сегменте. Это предполагает более интересные фасады, более развернутое инженерное наполнение, более дорогие отделочные материалы. Проекты бизнес-класса строятся чуть дальше от центра: например, на Васильевском острове, в районе Большой Охты. Характеристики продукта во многом повторяют объекты элитной недвижимости, но при этом сейчас мы и в премиальном, и в бизнес-сегментах ощущаем влияние тренда, который возник в свое время в комфорт-классе: это запрос на функциональное жилье.
G: Каким образом изменились запросы и фокус интересов вашей целевой аудитории в нынешних условиях — в разных сегментах жилья?
Д. Б.: Покупатели сейчас мыслят более индивидуалистично. Ушел интерес к просторным квартирам площадью 200–300 кв. м, при этом выросли требования к планировке, которой сегодня уделяется большее внимание, чем раньше. Менталитет современного заказчика я бы определил как прагматичный гедонизм. Людям хочется получить квартиру «с изюминкой», но при этом не тратить на ее приобретение слишком много денег. Самый очевидный тренд — стремление к компактности жилья, рациональной организации пространства. Популярна европланировка. В целом мы наблюдаем высокий спрос на небольшие однокомнатные квартиры в разных сегментах, на видовые студии. В частности, мы видим большой интерес к квартирам с террасами и зимними садами, которые есть в нашем жилом комплексе Neva Residence.
В сегменте комфорт-класса требования клиентов стали серьезнее. В настоящее время они касаются уже не только характеристик непосредственно самих квартир, но и социальной инфраструктуры. Поэтому мы как застройщик обеспечиваем ее на своих объектах самостоятельно и стремимся к тому, чтобы, к примеру, сдавать школу одновременно с вводом в эксплуатацию жилых домов. Людям важно знать, что им не придется ждать запуска социальных объектов. Много требований к транспортной составляющей, и мы вместе с городом совместно над этим работаем. Например, в «Цветном городе» увеличили количество автобусных маршрутов, а также автобусов, которые эти маршруты обслуживают. Мы рады, что встречаем понимание со стороны городской администрации: нам важно, чтобы наши клиенты жили комфортно вне зависимости от класса жилья.