«Нашим преимуществом является системность и индивидуальный подход»

По прогнозам властей Кубани, санаторно-курортная отрасль края в текущем году должна зафиксировать очередной рекорд по объему турпотока — 18 миллионов отдыхающих. При этом максимальная заполняемость отелей и государственные преференции стимулируют инвесторов к вложениям в строительство новых средств размещения. Объем инвестиций в курортную недвижимость за последние три года увеличился в 25 раз. Вместе с тем эксперты рассказывают, что возврат инвестиций перестает быть чем-то самим собой разумеющимся, и управление отелями и домами отдыха требует все более профессионального подхода, чтобы обеспечить их постоянную загрузку и рентабельность. О стратегиях работы на этом рынке в нынешних условиях рассказывает Сергей Лютый, основатель компании LAVICON, управляющей сетью отелей и ресторанов на Черноморском побережье.

— Инвесторы, заходящие в этот бизнес, ведут строительство на энтузиазме, лишь позже возникают вопросы, что с возведенным объектом делать, как его позиционировать, как продавать услуги и как им управлять. Есть некий план на получение пассивного дохода, а возможности внести корректировки уже отсутствуют.

Сейчас на рынке сложилась ситуация, когда государство стимулирует строительство коммерческой недвижимости, в частности курортной, гостиничной. Застройщиков сейчас достаточно, а вот операторов, оставшихся на рынке, не так уж и много. Чаще всего инвестор сталкивается с вопросом выбора управляющей компании, так как именитые российские сети берут в работу объекты с большим номерным фондом, а тех, кто готов браться за средние и мелкие объекты, требующие индивидуального подхода, с должным опытом, квалифицированной командой и соответствующими мощностями, операторов, которые обеспечивают необходимый уровень сервиса и рентабельности, не так много.

Нашим преимуществом в этой нише (управление средними и малыми средствами размещения) является системность, которой пока не хватает в сегменте. Моя история в этом бизнесе началась с Америки, где я получил полезный опыт. Благодаря опыту, полученному в бутик-отелях и крупных международных сетях, в которых мне удалось работать, а также благодаря команде единомышленников, которую удалось собрать, мы шаг за шагом идем к своей цели. В нашем портфолио пять объектов в Туапсинском районе, на территории Большого Сочи, подписаны договоры еще на четыре комплекса на Черноморском побережье. Мы предпочитаем брать проекты, начиная со стадии разработки их концепции. Но вместе с тем и входим в управление готовых отелей от 50 номеров, чтобы выводить их на новый уровень, помогать инвесторам получать хороший пассивный доход.

— В рамках договора консалтинга мы создаем концепцию проекта. В буквальном смысле рисуем для инвестора картинку будущего объекта, определяем, в чем будет его привлекательность, что станет точкой притяжения. Работа ведется с архитектурным бюро, вписывая элементы объекта в ландшафт, ведется финансовый анализ с момента начала инвестиций и до получения чистой прибыли. Далее наступает стадия строительства, и наша компания осуществляет авторский надзор.

Далее, оставаться в проекте или продать его, быстро вернув инвестиции, чтобы зайти в новый, решает инвестор. Если он оставляет объект у себя для получения пассивного дохода, то далее возможны разные варианты нашего сотрудничества — договор коммерческой концессии, договор аренды или договор технического сопровождения, куда входят в том числе финансовые и маркетинговые услуги. Если же инвестор решает продать недвижимость, покупатель приобретает работающий актив.

Покупатель получает объект с профессиональной управляющей компанией, которая обеспечивает его загрузку и рентабельность. По сути, он приобретает готовый бизнес под ключ, который приносит доход.

Согласно условиям договоров аренды, все расходы по обслуживанию оборудования, содержанию территории, обеспечению коммунальными услугами, охраной, видеонаблюдением, заботу о сохранности движимого имущества, которое находится в апартаментах, мы принимаем на себя. Собственник в рамках нашего договора только получает доходную часть и не имеет никаких расходов.

Но важно понимать, что эта доходность возникает не в результате только инвестиций, а благодаря уже сформировавшейся репутации LAVICON и качеству услуг, которое компания может обеспечивать и поддерживать на высоком уровне. Несмотря на то, что мы — бренд, сформировавшийся в Краснодарском крае, без привлечения особых инвестиций, нас уже многие знают. Гости буквально через два года начали сравнивать нас с именитыми международными отельными сетями. Эксперты Центра аналитических исследований по итогам изучения данного рынка в Южном федеральном округе составили рейтинг из 770 предприятий, специализирующихся в этой сфере, мы заняли восьмое место.

— Наша команда обладает знанием сочинской недвижимости, хорошо осведомлена о запросах инвесторов по ней. Поэтому мы готовы рассматривать разные объекты, в том числе и горный сегмент.

— Это очень просто. Нужно побывать на объектах, которые находятся под ее управлением. Прежде всего нужно обратить внимание на качество оборудования, наполняемость номерного фонда, уровень персонала и сервис, который имеет очень большое значение. Наличие команды высококвалифицированных сотрудников — пожалуй, один из важнейших показателей уровня управляющей компании.