Летняя жара перед зимней спячкой
Промежуточные итоги
По итогам трех кварталов 2023 года в Петербурге было введено 2,65 млн кв. м жилья, это на 14% больше, чем было введено за девять месяцев прошлого года. При этом вторая половина лета продемонстрировала серьезный рост сделок на рынке. По некоторым оценкам, покупательская активность по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в августе выросла на 45%. Конец года, скорее всего, ознаменуется затишьем на рынке, прогнозируют эксперты.
Дмитрий Ефремов, начальник управления ценообразования и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург», говорит, что третий квартал 2023 года ознаменовался всплеском покупательской активности. «По нашим оценкам, повышение спроса в августе составило в среднем 45% вследствие регулирующего воздействия решений ЦБ РФ, планового пересмотра банками ипотечных ставок и ожиданий населения»,— отмечает господин Ефремов. Новые условия ускорили сроки принятия решения теми покупателями, кто планировал покупку в среднесрочной перспективе, а также вернули на рынок непрофессиональных инвесторов, вкладывающих сбережения в квадратные метры. По подсчетам эксперта, за восемь месяцев 2023 года в новостройках массового спроса было реализовано около 1,7 млн кв. м жилья.
Александр Гуторов, вице-президент ГК «Страна Девелопмент», руководитель блока продаж и маркетинга, также полагает, что главный фактор, который повлиял на рынок в третьем квартале,— повышение ключевой ставки ЦБ. «Можно точно сказать, что повышение ключевой ставки в августе значительно подстегнуло спрос среди тех клиентов, кто был на этапе принятия решения о покупке, и привело к перевыполнению запланированных планов продаж»,— уверен эксперт.
Дмитрий Макаров, коммерческий директор ГК «Полис», считает, что продажи растут еще и из-за ослабления курса рубля, роста инфляционных ожиданий. «Вместе с новостями об изменении ипотечных программ эти факторы подталкивают покупателей к активным действиям. Клиент в моменте принимает решение, даже если планировал совершить покупку чуть позже, дождавшись более комфортных условий или более определенной ситуации»,— поясняет он.
По его мнению, в ноябре рынок будет менее активный, чем в апреле — июне, так как многие не стали откладывать покупку в долгий ящик, кроме того, потребуется некоторое время на адаптацию рынка к новым условиям, в связи с изменением первоначального взноса. «Изменения, связанные с увеличением первоначального взноса и ставок по ипотеке, всегда снижают активность рынка, и для застройщиков это негативный фактор»,— добавляет господин Макаров.
Впрочем, многие девелоперы пока не меняют планов по развитию. Максим Турта, руководитель департамента продаж группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти, рассказал, что в начале года компания вывела на рынок три проекта и еще два готовит к запуску. «Продажи по всем проектам шли выше наших ожиданий. Повышение ключевой ставки, конечно же, повлияло на спрос: в августе мы отмечали увеличенную динамику продаж. Сложившаяся ситуация и новые условия на рынке приводят к росту цен на первичную недвижимость»,— считает он. Дальнейшее развитие событий будет зависеть от банковских ипотечных программ и общих мер по поддержке населения в решении жилищного вопроса, полагает господин Турта. «Мы намерены продолжать работу согласно утвержденному плану компании, выводя новые проекты и пополняя земельный банк»,— продолжает он.
Ажиотаж подогрел цены
Господин Ефремов обращает внимание, что летний ажиотаж на рынке снова несколько поднял цены на жилье. «Цены в сегменте масс-маркета умеренно корректировались в первом полугодии текущего года, а с учетом ажиотажа в июле и августе опять стали демонстрировать небольшой рост»,— говорит эксперт. По его словам, ипотека по-прежнему является главным драйвером рынка. За семь месяцев 2023 года в Петербурге выдано 14 тыс. ипотечных жилищных кредитов на первичном рынке (–15% к АППГ). Средняя сумма выданного кредита снизилась на 20%, средневзвешенная процентная ставка возросла на 2,4 п. п. (с 3,4 до 5,8%). Большая часть сделок по-прежнему проходит по льготным ипотечным программам кредитования.
«Сегодня государство в большей степени ориентировано на целевую поддержку семей с детьми. С начала 2023 года были расширены условия программы "Семейная ипотека", проиндексирован материнский капитал, прорабатываются новые программы поддержки для многодетных семей. Все это не могло не повлиять на структуру спроса на рынке. С середины прошлого года мы видим, как усиливается спрос на семейные варианты квартир. В то же время в условиях экономической нестабильности покупатели стремятся выбирать наиболее компактное жилье. В настоящий момент средняя площадь покупаемой квартиры в сегменте масс-маркета составляет 40,5 кв. м. Средняя стоимость лота в этом секторе рынка — 7,4 млн рублей»,— приводит данные господин Ефремов.
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ, подтверждает: главный драйвер продаж новостроек в 2022–2023 годах — ипотека. По ее подсчетам, до 90–95% сделок проходит с использованием заемных банковских средств. «Банки отмечают небывалый всплеск интереса со стороны покупателей и называют рекордные суммы 2023 года за весь период с 2005 года по объему выдачи целевых займов на покупку недвижимости. В этих условиях основными факторами, влияющими на развитие событий, являются условия по ипотеке: сумма первого взноса, процентная ставка, ежемесячные платежи. Спрос демонстрирует чрезвычайную эластичность по отношению к этим параметрам. Любой информационный повод или изменения в программах ипотечного кредитования провоцируют повышенный интерес и желание заключить договор. Новость конца сентября — увеличение суммы первого взноса с 15 до 20% — спровоцировала ажиотаж среди желающих воспользоваться старыми условиями. Высокие темпы продаж, в свою очередь влекут за собой сокращение предложения и как следствие — рост цен»,— говорит госпожа Немченко. По ее словам, цены меняются плавно, но тренд к их росту очевиден. «После всплеска в продажах в августе и сентябре этого года, возможно, наступит некоторое затишье, в течение которого должна произойти адаптация аудитории к новым условиям. Но сроки действия государственных льготных ипотечных программ не бесконечны, они действуют до июля 2024 года, а значит, будут стимулировать к принятию решения»,— оптимистична госпожа Немченко.
Новые тенденции
Петр Войчинский, гендиректор компании «МК-Элит», рассуждая о тенденциях рынка, говорит, что в Петербурге предложение жилья комфорт-класса начинает лидировать, превышая число «квадратов» в эконом-классе. «Происходит это, в том числе, благодаря прогрессу сегмента в целом: в ряде проектов этого класса реальный набор опций соответствует бизнес-классу при разумном увеличении цены. Средняя стоимость квадратного метра жилья комфорт-класса составляет около 250 тыс. рублей»,— указывает он.
Игорь Бадиков, директор по продажам агентства недвижимости A-Estate, среди трендов в сегменте масс-маркета отмечает увеличение запросов на покупку квартиры с отделкой и рост сделок в уже построенных объектах. «С каждым годом все больше покупателей стремится переезжать в уже готовую квартиру или приобретать недвижимость на высокой стадии готовности. И именно этим, как ни парадоксально, объясняется увеличение доли нераспроданного жилья»,— обращает внимание эксперт. По его словам, в Петербурге этот показатель не так высок, как в Москве или Краснодаре. Однако на этом фоне глобальной распродажи ждать точно не стоит, так как застройщики работают согласно утвержденным планам и финансовым моделям: дома вводятся, эскроу-счета раскрываются, а продажи продолжают идти в стабильном режиме.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», в отличие от коллег, видит совершенно иные тенденции: «Текущий уровень спроса позволяет застройщикам оставаться на плаву. Хотя снижение входящего кассового потока, как мне кажется, должны были заметить уже все игроки рынка, скорректировав свои стратегии развития и уровень затрат. Мы видим, что количество проектов в комфорт-классе уменьшается, а состав предложения постепенно смещается в сторону фактически "эконома", даже если девелоперы предпочитают позиционировать свои жилые комплексы в более высоком классе».