Прибыль из-под крана

инвестиционные риски

Годовой рост цен на столичные новостройки в среднем по всем сегментам рынка составил 25-30%. Примерно такую же доходность показали, например, ПИФы, паи которых, однако, обладают более высокой ликвидностью. Играть на росте цен на жилую недвижимость продолжают лишь самые опытные и отчаянные, на счету которых уже далеко не первое приобретение жилья в инвестиционных целях.

Таинственные покупки

Сколько жилья продалось в 2005 году в инвестиционных целях? Ответ напрямую зависит от того, кому этот вопрос задать — застройщику или риэлтеру. Если продавцы недвижимости высказываются на эту тему довольно уверенно и спокойно, то строители зачастую теряются, предпочитая увести разговор к годовой динамике роста цен на отдельные жилые объекты. Так поступили, например, в СУ-155, сообщив, что за первые десять месяцев 2005 года рост цен на некоторые объекты компании достиг 30%, а максимальный спрос пришелся на дома, возводимые в непосредственной близости от МКАД — в Кожухове, Трехгорке и Красногорье. Примерно такую же тактику избрали и в Первой ипотечной компании. По оценке ее маркетологов, наибольший рост цен за 2005 году наблюдался в строящемся в Шмитовском проезде объекте бизнес-класса "Дом на Пресне". Самая высокая цена в нем поднялась с $2490 за 1 кв. м (ноябрь 2004 года) до $3157 (на сегодняшний день). Поскольку до окончания строительства еще далеко, цены еще будут расти, что, как говорят в компании, выгодно с точки зрения инвестиций.

Уход от ответа может быть вызван, например, отсутствием данных по количеству вторичных продаж.

— Доходность частных инвестиций в недвижимость посчитать несложно,— говорит руководитель отдела маркетинга компании "КВ Инжиниринг" Антон Смирнов.— Например, на стадии котлована осенью 2001 году стоимость 1 кв. м в доме "Дворянское гнездо" составляла $3500-7000. Через год, когда стояла коробка, прирост составил в среднем 50-70%. На сегодняшний день, по оценкам независимых экспертов рынка, стоимость квартир в доме составляет $16 000-18 000 за 1 кв. м, а пентхауса — в районе $25 000 за 1 кв. м. Таким образом, прирост за все эти годы составил около 350-400%. Только за 2005 год цены выросли на 30%. Вот только квартиры в этом доме никто не продает.

Но самую любопытную точку зрения высказали в компании "Дон-строй", предположив, что застройщикам стало неинтересно иметь инвестиционных покупателей.

— С одной стороны, компании выгодно привлекать средства частных инвесторов, с другой — для так называемых конечных покупателей этот фактор создает понятные неудобства: дом, в котором большое количество квартир предназначено для перепродажи, довольно продолжительное время остается необжитым,— поясняет заместитель генерального директора компании "Дон-строй" Тимур Баткин.— Сегодня у застройщиков есть достаточные средства для того, чтобы не привлекать деньги на любых условиях, а изначально заявить высокую цену и дожидаться конечного покупателя.

Такая разница

Разброс показателей по инвестиционным покупкам у тех застройщиков, кто обнародовать эту информацию все же отважился, потрясает. Самую трезвую оценку дают в компании "Крост", полагая, что в строящихся ею объектах в инвестиционных целях приобретено не более 1-2% квартир. Несмотря даже на существенный рост цен. "Например, в элитном комплексе 'Премьер' цены выросли с $4600 за 1 кв. м в конце прошлого года до $6000",— говорит директор по рекламе и коммуникациям концерна "Крост" Леонид Белага. Объясняется такая динамика просто: в начале года дом находился на стадии котлована, а сейчас близится его сдача госкомиссии. По данным компании "Конти", на ее объектах доля инвестиционных покупок составляет 5%. "Наибольший рост цен за 2005 год наблюдался в сегменте элитного жилья и составил порядка 20-25%,— поясняют в 'Конти'.— Например, стоимость 1 кв. м в жилом комплексе 'Покровский берег' в начале года составляла $4000-5000, а сейчас выросла до $5000-7000. Выросли цены и в сегменте бизнес-класса. Например, продажи квартир в жилом комплексе 'Континенталь' начинались с $1500-2000, а теперь 1 кв. м стоит $1900-3000".

По данным компании "Дон-строй", частные инвесторы составляют меньше 8% покупателей. Среди всех объектов этой компании в 2005 году наиболее востребован частными инвесторами был пятый корпус "Алых парусов". "Он привлекателен в первую очередь тем, что прямое сравнение с уже заселенными, действующими корпусами наглядно показывает выгодность вложений: стоимость квадратного метра здесь превышает $4000, а в новом корпусе в этом году цена была около $2500,— поясняют в 'Дон-строе'.— По тому же принципу в следующем году можно прогнозировать инвестиционную привлекательность 'Дома на Мосфильмовской'. В построенном по соседству квартале 'Воробьевы горы' уже сегодня цена на вторичном рынке превышает $3000, и спрос при этом постоянно растет, а предложение сокращается".

Самую же смелую оценку инвестиционной привлекательности дают своим объектам в холдинге "Капитал Груп".

— По нашим наблюдениям, сегодня примерно 30% покупателей приобретают квартиры в инвестиционных целях, 20% составляют покупатели, которые на первом этапе покупки не имеют твердой позиции, и 50% покупателей приобретают недвижимость для того, чтобы жить там самим,— рассказала PR-менеджер холдинга Нина Бывшева.— Хотя, конечно, понять, какая покупка является инвестиционной, а какая нет, сложно. Тем более что срок контракта от момента его подписания и до сдачи дома в эксплуатацию составляет полтора-два года. За это время у покупателя могут измениться планы, жизненная ситуация. И нередко бывает так, что первоначально деньги вкладываются как инвестиции, а потом владелец оставляет квартиру себе. Динамику отследить довольно трудно. Например, в жилом комплексе "Созвездие Капитал-2" (дом продан на 100%, на начальном этапе стоимость 1 кв. м — $2500, на сегодняшний день — $3000) предложения на вторичном рынке отсутствуют. Если же говорить о наибольшей годовой динамике цен, то я бы упомянула жилой комплекс "Панорама". В начале года минимальная цена квадратного метра в нем составляла $3000, а в конце года выросла до $4840. Динамика по другим объектам в 2005 году несколько ниже ("Аэробус" — с $1050 на начало года до $1400 в конце года, "Авеню, 77" — $900 и $1010 соответственно).

Лови сегмент

По мнению риэлтеров, 30% квартир, приобретенных в инвестиционных целях,— это уже чересчур.

— Я думаю, этот показатель никак не может быть больше 7-10%. Причем 10% я уже считаю нереально высокой величиной, скорее все-таки верным будет 4-6%,— рассуждает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "Инком-Недвижимость" Сергей Елисеев.— Более того, я полагаю, что такая картина наблюдается на протяжении последних пяти лет. Зарабатывать на инвестициях в жилую недвижимость крайне непросто, поэтому категория игроков на этом поле очень устойчивая. Сформировалась группа людей, умеющих делать деньги на спекулятивных операциях с недвижимостью, новички среди них — большая редкость. Меняются лишь классы объектов, подходящие для инвестиций. Если в 2001-2003 годах хитом однозначно были объекты массовой застройки, на которых соотношение срок реализации--прибыль было оптимальным, то сейчас интересные в инвестиционном плане объекты размыты по всем сегментам рынка. Причем могу предположить, что на сегмент элитного жилья приходится мизерное количество инвестиционных покупок — как в силу сравнительно невысокой процентной рентабельности, длительности последующих продаж (реализация таких объектов на вторичном рынке порой длится около года), так и из-за того, что цена "входного билета" дорога. Люди, располагающие такими свободными средствами, как правило, предпочитают иные вложения, сулящие куда более значительную прибыль.

С оценкой доли инвестиционных квартир (5-8%) согласны все риэлтеры, однако большинство из них все же предлагают не отсекать элитную недвижимость. Так, специалисты из агентства недвижимости DOKI полагают, что с точки зрения инвестиционной привлекательности более выгодно покупать квартиры внутри Садового кольца. Несмотря на то что такие объекты выставляются на продажу на более поздних стадиях строительства, из-за чего средняя годовая доходность редко превышает 20-25%, из-за высокой цены на элитную недвижимость прибыль в абсолютных цифрах оправдает инвестиционные цели покупки. "А в отдельных случаях доходность вложений в такие объекты может достигать прядка 60%,— уверяет управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова.— Ярким примером является клубный дом 'Чайка'. Рост цены квадратного метра на часть его квартир только на период с сентября 2004 года по май 2005-го составил 55%".

Будь что будет

Но все же такая доходность — исключение. Не удивительно, что частные инвесторы в 2005 году все чаще присматривались к иным финансовым инструментам, например ПИФам (подробно об их деятельности можно прочесть на стр. 35). Хотя у такого способа инвестирования есть свои недостатки.

— ПИФы — вещь достаточно сложная сама по себе,— рассказывает Антон Смирнов.— Человек, не имеющий полной суммы на покупку квартиры, может купить как бы ее часть (во многих ПИФах разрешено приобретение части пая, минимальная сумма вложения может составлять 100 тыс. рублей), зарабатывая на подобных операциях до 25-30% годовых, а по некоторым ПИФам в России доходность доходила до 80%. И хотя размер доходности ПИФов не гарантируется, из-за диверсификации рисков управляющими компаниями такой способ вложений интересен для миноритарных акционеров. Хотя, с другой стороны, если хватает денег, квартира, может, и лучший способ вложения, поскольку вкладчик натурализует деньги в объект недвижимости и гарантированно ничего не теряет.

Прогнозировать динамику интереса к инвестиционным покупкам жилой недвижимости в 2006 году пока довольно сложно.

— Если уже на начальном этапе строительства застройщики выставляют квартиры по высоким ценам, то доходность для инвесторов снижается,— говорит Тимур Баткин.— В связи с этим многие частные инвесторы сегодня переориентируются на получение арендного дохода. Несмотря на меньшую доходность (12-15% в год), аренда представляется стабильным и долгосрочным бизнесом и привлекает все больше внимания. Эта тенденция будет развиваться дальше. В целом же мы предполагаем, что доля частных инвесторов в 2006-2007 годах останется в лучшем случае на сегодняшнем уровне, а скорее будет сокращаться.

— С началом стагнации цен на недвижимость (середина 2004 года) покупать жилье в инвестиционных целях стало невыгодно,— резюмирует все вышесказанное руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко.— К тому же существовала угроза снижения цен, поэтому доля таких покупок заметно сократилась. Думаю, что сейчас инвестиционных покупок — порядка 5%, вряд ли больше. Однако текущие темпы роста цен — по 3% в месяц и более — будут способствовать увеличению количества инвестиционных квартир. Поэтому если такой рост продолжится в 2006 году, то эта тема снова может стать актуальной.

По данным компаний-застройщиков.