«Законопроект направлен на вытеснение с рынка небольших застройщиков»

Госдума РФ осенью рассмотрит законопроект, который позволит вести индивидуальное жилищное строительство через эскроу-счета. Как отметил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, в 2022 году ввод индивидуального жилья в России составил 57,5 млн кв. м, а за восемь месяцев текущего года — уже около 42 млн кв. м. Это больше половины вводимого в стране жилья. О плюсах и минусах законодательной инициативы рассказала эксперт по загородной и туристической недвижимости, коммерческий директор группы компаний «АСК» Анна Исаева.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«С одной стороны, такой закон защитит покупателей индивидуальных жилых домов в организованных поселках от недостроев и долгостроев, а также поможет стандартизировать рынок ИЖС, обеспечить проекты комплексной малоэтажной застройки социальной инфраструктурой и распространить на них государственные программы ипотечного кредитования.

Но, с другой стороны, очевидно, что этот законопроект направлен на вытеснение с рынка малоэтажного строительства небольших застройщиков, которые не смогут выполнить условия банка для предоставления им проектного финансирования. А значит, должны будут освободить место крупным девелоперам, специализировавшимся ранее только на возведении многоквартирных домов.

Проектное финансирование ИЖС обсуждается не один год. Этот закон уже давно был бы принят, если бы игроки рынка малоэтажного строительства не имели бы возможности с легкостью его обойти. На сегодня в таком законе вообще нет никакого смысла. Ведь он ограничивает только долевое участие покупателя, но не запрещает девелоперу продавать готовые дома или землю без подряда.

Поскольку коттеджные поселки всегда застраиваются очередями, никакой закон не помешает девелоперу возводить за свои деньги и поэтапно продавать уже построенные дома в небольшом количестве. А если инвестор вообще не торопится вкладывать деньги в строительство домов, он всегда может воспользоваться самой распространенной схемой продажи коттеджных поселков: участки без подряда + подряд на строительство дома. В этом случае владелец земли продает покупателю только размежеванные участки с инженерной подготовкой территории. После чего собственник заключает договор подряда на возведение индивидуального жилого дома со строительной компанией. Такая схема сейчас наиболее распространена в малоэтажном строительстве во всех регионах России. Она устраивает и застройщиков коттеджных поселков, и покупателей, а потому сохранится и после вступления в силу закона об эскроу-счетах.

Хотя покупателей такая схема покупки домовладения в организованном поселке в юридическом плане защищает меньше всего. Именно по такой схеме, например, продавался в Сочи, в селе Сергей-Поле, полностью уничтоженный оползнем коттеджный поселок «Горная поляна» осенью 2021 года, в результате чего более 20 семей остались без крова, защиты и достойной компенсации.

Проектное финансирование в любом случае даст преимущество крупным девелоперским компаниям на рынке ИЖС. Им станут доступны масштабные загородные площадки для комплексной жилой застройки, а самое главное — дешевые ипотечные кредиты, благодаря которым их объекты смогут конкурировать за счет цены с поселками других игроков рынка. Проекты с льготной ипотекой способны оттянуть на себя значительную долю покупателей загородного жилья.

В отличие от столичных застройщиков многоквартирных домов, крупные региональные девелоперы, в том числе в Краснодарском крае, не стремятся активно в малоэтажный сегмент. Интерес для них могли бы представлять приморские курортные города: Анапа, Геленджик, Туапсе и, конечно же, Сочи, где цены на жилье растут быстро. Однако из-за особенностей рельефа местности найти там крупные площадки для масштабных проектов практически невозможно. А небольшие поселки им невыгодны. Поэтому в Сочи такие девелоперы переориентировались на гостиничные комплексы и апартаменты».

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram