Стройка при господдержке

Жилищное строительство в Сибири в первом полугодии показывало положительные темпы роста в семи регионах округа из десяти. Важным драйвером роста рынка стала ипотека и гос-программы, позволявшие брать кредиты по низким ставкам. Центробанк между тем в августе и в сентябре дважды повысил ключевую ставку, что, безусловно, скажется на удорожании жилищных займов. В то же время в преддверии ужесточения условий ипотеки покупатели жилья только увеличили свою активность, что привело к рекордным продажам нового жилья.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По темпам роста ввода нового жилья лидерами Сибирского федерального округа (СФО) в первом полугодии текущего года стали Томская (+51,5% роста) и Новосибирская области (+48,3%. Этот показатель в Туве, по данным Росстата, превысил результаты первого полугодия 2022-го на 40,7%, в Хакасии — на 19,9%, в Иркутской области — на 15,8%. Небольшой рост отмечен также в Республике Алтай (+3,2%) и в Кемеровской области (+0,9%). В некоторых регионах темпы ввода нового жилья упали — в Красноярском (–4,2%) и Алтайском (–4,6%) краях, а также в Омской области (–5,3%). По абсолютным показателям лидером выступает Новосибирская область, где ввели в строй

1,64 млн кв. м жилья, треть от всех объемов СФО. Следом идут Иркутская область (761,5 тыс. кв. м) и Красноярский край (681,5 тыс. кв. м). Сибирь не стала исключением в рамках общероссийской тенденции — по итогам восьми месяцев 2023 года Минстрой России отчитался о том, что темпы ввода нового жилья превысили прошлогодние. А всего в 2022 году в стране ввели рекордные 102 млн кв. м жилья.

Рекорды продаж

Оценивая ситуацию на рынке жилищного строительства в целом по стране, сооснователь и руководитель застройщика VIRA Александр Савельев отмечает, что «покупательская активность усиливается, поскольку отрасль поддерживается как государством, так и новыми предложениями от банков по ипотечным программам». В Кузбассе заметили увеличение числа заявок на ипотечные кредиты в марте, после чего этот показатель продолжил рост. По данным начальника управления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» Кемеровского отделения 8615 Сбербанка Натальи Медведевой, в январе-феврале 2023 года на рынке отмечался стабильный спрос на ипотеку — на уровне конца 2022 года,

5 тыс. заявок в месяц. А в марте произошло значительное увеличение — на 30%, до 6,5 тыс. После чего поступало по 6–6,5 тыс. заявок в месяц до конца первого полугодия. Из их общего числа 20% запрашивались на покупку новостроек, 70% — на «вторичку», а остальное — на загородную недвижимость, индивидуальное жилищное строительство и др. Более половины займов на покупку нового жилья выдавалось в рамках господдержки по программе «Семейная ипотека». В новосибирской строительной компании «Мета» также отмечают, что драйвером роста рынка сейчас является субсидированная ипотека. Она привлекает потенциальных покупателей тем, что можно приобрести квартиру в новостройке на более выгодных условиях, чем во вторичном жилом фонде.

В Кузбассе рост спроса на строящееся жилье отметили также в региональном управлении Росреестра. В апреле число заявлений на регистрацию договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) выросло на 6% к марту, с 592 до 627, это стало месячным максимумом за три года (предыдущий был августе 2021 года — 608 заявлений на регистрацию ДДУ). В августе текущего года этот показатель вырос уже до 1,1 тыс., а за восемь месяцев он составил 5,5 тыс., что в 2,1 раза больше, чем годом ранее (2,6 тыс.). Похожей оказалась и ситуация в Новосибирске, где, по данным Росреестра, в августе по ДДУ было продано 4534 объекта, из них 3509 — жилые. Это самый высокий результат с декабря 2014 года.

По оценке эксперта в области маркетинга и продаж и соучредителя девелоперских проектов Ирины Гущиной, в Новосибирске масштабный ввод нового жилья и уже существующие «остатки» недвижимости привели к тому, что общий объем непроданных квартир на рынке резко вырос — на 51% к прошлому году — и составил более 57 тыс. штук. Директор RID Analytics Елена Ермолаева отмечает, что выход в лидеры по объему ввода

Новосибирской области в первом полугодии 2023-го обеспечил ввод объектов одного застройщика, когда «только в апреле в Плющихинском микрорайоне было введено 22 дома» ГК «Дискус».

По ее мнению, чтобы продать весь объем при текущем спросе и сохранении господдержки потребуется несколько лет.

Несмотря на видимое перепроизводство на рынке новостроек Новосибирска, рост продаж продолжился. В августе, по данным экосистемы девелоперов One Company на основании собственных исследований и аналитики Росреестра и Наш дом.рф., продажи новых квартир в городе составили рекордные 15 млрд руб. Это на 30% больше значений июля, когда этот показатель достигал 11,6 млрд руб. Такую динамику эксперты связали с повышением ЦБ ключевой ставки и с его планами ужесточить с 1 октября условия для ипотеки с низким первым взносом. В ожидании ухудшения условий по ипотечным программам потребители поторопились с покупкой. Рекордные продажи ожидаются и в сентябре, так что по итогам года рынок покажет исторически высокие объемы реализации. По данным ВТБ, жители Новосибирска в августе оформили более полутора тысяч жилищных кредитов на сумму свыше 6 млрд руб. Такой месячный объем выдач также стал рекордным за последние три года и по отношению к июлю увеличился на 46%.

«В последний месяц активность ипотечных заемщиков особенно заметна. Вслед за повышением ключевой ставки они оперативно выходят на сделки, чтобы воспользоваться „старыми“ условиями и снизить свою платежную нагрузку на несколько лет вперед»,— отмечает вице-президент, руководитель департамента продаж в партнерских каналах ВТБ Евгений Дячкин.

В августе и начале сентября реальные ставки по ипотеке оставались на достаточно низком уровне за счет госпрограмм и схем оплаты от застройщиков. По мнению директора по развитию One Company Алексея Сержанова, «инвестиции в квадратные метры — стабильный вариант вложения денежных средств» на фоне повышения Центробанком ключевой ставки в августе до 12%, а в сентябре до 13%. Особенно с учетом введенных ограничений выдачи ипотеки именно на новостройки, для покупки которых действует программа льготного кредитования по ставке до 8% годовых: 12 сентября правительство РФ увеличило минимальный первоначальный взнос в рамках программы льготной ипотеки с 15 до 20% и сократило величину субсидии банкам.

Ценовая динамика

Еще одним показателем стабильного или умеренно растущего рынка жилья СФО стала динамика цен на него. Аналитики «Домклик» в отчете по итогам первого полугодия 2023-го отметили их рост в большинстве регионов СФО (анализируются сделки через портал Домклик). Больше всего в Сибири стоимость «первички» выросла в Туве — порядка 20%. Далее в лидерах роста цен на новое жилье идет Кемеровская область — 10-20%.

В Новосибирской области увеличение стоимости составило порядка 2–5%. Алтайский край — в пределах 2%, Омская область также показала рост цен до 2%. Но есть регионы, где цены на «первичку» хоть незначительно (до 2%), но все же снизились. Это Красноярский край и Томская область. На 2–5% упали цены на новостройки и в Иркутской области. А вот по данным «Циан аналитик», с июля 2022 года по июль 2023-го средняя стоимость квадратного метра в новостройках в городах СФО с населением более 500 тыс. жителей выросла только на 6%. В Иркутске она увеличилась на 9%, до 121,2 тыс. руб. за 1 кв. м,

в Барнауле — на 8%, до 100 тыс. руб., в Кемерове — на 7%, до 96,5 тыс. руб., в Томске — на 5%, до 125,5 тыс. руб., в Омске — на 4%, до 109,3 тыс. руб.

В Кемерове отмечают также рост цены предложения и на вторичном рынке. По данным исполнительного директора СРО «Ассоциация риелторов Кемеровской области» Дмитрия Колчина, эта цена увеличилась к июню 2023 года на 12 тыс. руб. за 1 кв. м в сравнении с показателями июня прошлого года, то есть на 14%, и оказалась в диапазоне 94,8–96,1 тыс. руб. за один «квадрат». При этом, по его оценке, цены на новостройки в Кемерове были выше, чем на вторичном рынке, и составляли по итогам замеров в мае 2023 года от 96,4 до 119 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от числа комнат. Ряд аналитиков отмечает, что активный рост стоимости на первичном рынке жилья в Сибири прекратился в марте 2022 года. По мнению директора RID Analytics Елены Ермолаевой, цена на новостройки в Новосибирске «больше года находится „в боковике“: в первом полугодии текущего года цены выросли всего на 1,6%, и были месяцы снижения цены».

По данным «Циан.Аналитики», с июля 2022-го по июль 2023 года «первичка» на самом большом рынке Сибири — новосибирском — подорожала всего на 3%. Здесь эксперты прогнозируют снижение спроса, причем и на первичное, и на вторичное жилье. По оценке эксперта агентства недвижимости «Жилфонд» Михаила Чайко, «в августе был всплеск перед затишьем, а впереди ждет спад по продажам готового жилья, ну и интерес к новостройкам также не будет таким высоким, „шоколадные“ условия заканчиваются». На рынке Новосибирска наблюдается перепроизводство жилья, поэтому заметный всплеск спроса — последний перед серьезным и долгим спадом, считает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. При этом он не исключает, что цены на новые квартиры из-за снижения спроса и роста стоимости кредитов могут упасть. По мнению Ирины Гущиной, «повышение ключевой ставки ожидаемо приведет к удорожанию ипотечных кредитов, но позитивный настрой рынка и спрос на первичное жилье в будущем сохранятся».

Виктория Ионова, Лолита Белова, Игорь Лавренков