В августе был побит месячный рекорд выдачи банками ипотечных кредитов за всю историю ипотеки. В сентябре увеличен суммарный объем кредитов, который банки могут выдать в рамках программ с господдержкой. И все же условия по льготным ипотечным программам будут постепенно ужесточаться, а сами программы — ограничиваться с целью стабилизации строительной отрасли, цен на жилье и кредитной системы. Например, путем развития альтернативных программ — лизинга жилья и доходных домов, что открывает перед банками новые доходы.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Три вызова ипотеке
Льготная ипотека аномально «разогналась» — это стало понятно в начале минувшего лета.
Во-первых, закончились лимиты. Еще в июле коммерческий директор ГК «Кортрос» Дмитрий Железнов на пресс-конференции REPA предупредил участников рынка о том, что по объему средств лимиты выдачи ипотеки с господдержкой, действующей до 1 июля 2024 года, выбраны на 85%, а если считать в количестве кредитов — то на 95%. С его слов, две трети сделок на рынке новостроек заключаются с привлечением жилищных ссуд, а во многих проектах доля ипотеки еще выше.
По данным ЦБ, более половины выдач сейчас приходится на льготные программы. Напомним, что на субсидирование льготной ипотеки в 2023 году выделили из бюджета 260 млрд руб. По оценке ДОМ.РФ, на 25 августа объем возмещений превысил 200 млрд руб. То есть без дополнительных лимитов по льготной ипотеке рынок жилья ждала жесткая «аварийная посадка».
Это, похоже, понимают в правительстве и Банке России. Чтобы уменьшить ажиотаж и заодно обуздать рост потребительских цен, регулятор в августе поднял ключевую ставку сразу на 3,5%, с 8,5% до 12%, и объявил о повышении с 1 октября надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Однако эти меры, напротив, только разогрели спрос. Особенно этот парадокс заметен на наиболее ликвидных и крупных локальных рынках недвижимости. К примеру, в границах старой Москвы продажи новостроек подскочили на 33%, в Новой Москве — на 50%. При этом строительные компании повысили ценники на новые квартиры в среднем более чем на 2%, а коммерческая ипотека подорожала на 2–3%.
В августе банки выдали займов на покупку недвижимости на 800 млрд руб., побив месячный рекорд за всю историю наблюдений. Из них, по данным ЦБ, 450 млрд руб. приходилось на льготные ипотечные программы. Феномен объясняется просто: на фоне резкого ослабления рубля люди спешили получить дешевые ресурсы для выгодных инвестиций в жилые «квадраты».
Необычно высокий спрос вынудил правительство в начале сентября увеличить суммарный объем кредитов, который банки могли выдать в рамках программ с господдержкой, на 1,9 трлн руб. Больше всего повезло дальневосточной ипотеке (лимиты увеличились с 450 млрд до 1,3 трлн руб.), ипотеке для IT-специалистов (с 240 млрд до 500 млрд руб.). По льготной ипотеке на новостройки лимит вырос с 4,5 трлн до 5 трлн руб., по семейной ипотеке — с 3,1 млрд до 3,4 млрд руб.
Очевидно, что новый пакет помощи ляжет тяжким бременем на госбюджет, что увеличит возможность сворачивания некоторых видов льготной ипотеки. Первой под нож в конце августа попала сельская ипотека.
Во-вторых, падение реальных доходов населения негативно сказывается на качестве заемщиков. Не секрет, что ранее жилищные займы в основном выдавались гражданам с небольшим первоначальным взносом или с существенной долговой нагрузкой. Пока уровни просрочки тревог не вызывают. Но риски неисполнения заемщиками обязательств перед банками никуда не делись. Неслучайно ЦБ с 1 октября вводит запретительные надбавки по ипотеке с низким первоначальным взносом и для закредитованных заемщиков.
По данным Мосстата, минувшим летом среднемесячная начисленная зарплата в Москве составила 138,7 тыс. руб. У бюджетников доходы ниже. А по оценке аналитиков НБКИ, для комфортного обслуживания ипотечного кредита в столице семейный доход должен составлять 200 тыс. руб. Дисбалансы, вызванные масштабной программой льготной ипотеки, привели к затовариванию рынка жилья. По данным ДОМ.РФ, сейчас около 44% строящегося жилья в столице остается нераспроданным. Для сравнения: в начале 2020 года, то есть до раздувания ценового пузыря на рынке жилья, этот показатель находился на уровне 30%.
Из-за того что кредиты стали слишком доступными, цены на квартиры за последние три года выросли вдвое, сообщил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. При этом, по его словам, резко увеличился ценовой разрыв между первичным рынком, где льготная ипотека есть, и вторичным, где ее нет. По данным индекса IRN.RU, средняя стоимость метра на вторичном рынке жилья Москвы по итогам августа составила 260 650 руб., тогда как на рынке новостроек 1 кв. м стоит более 400 тыс. руб. «Бесконечное субсидирование ипотеки для всех желающих разбалансировало рынок недвижимости и ипотеки и снизило доступность жилья для граждан, хотя при запуске программы цели стояли противоположные»,— подчеркивает Олег Репченко.
Аналитики ожидают в октябре снижения спроса на жилье. Покупать дорогую квартиру по дорогой коммерческой ипотеке смогут немногие россияне. Следовательно, возможен разворот цен. По прогнозу господина Репченко, на вторичном рынке стоимость метра в течение ближайшего года может просесть на 10–15%. А просадка цен неминуемо приведет к падению стоимости залогов. И это третья серьезная угроза для банков.
На днях правительство РФ повысило минимальный размер первоначального взноса по ипотечным программам с государственной поддержкой с 15% до 20%, что улучшит качество кредитных портфелей банков. Кроме этого, на 0,5 п. п. снижена величина субсидий банкам, которые финансируют ипотеки по госпрограммам. Это явный сигнал рынку, что власти взяли уверенный курс на сворачивание субсидирования. Правда, правительство могло бы действовать и смелее.
По данным ДОМ.РФ, в середине сентября крупнейшие банки выдавали льготную ипотеку на новостройки в среднем под 7,54% при максимуме 8%, семейную ипотеку — под 5,53% при разрешенных на большей части страны 6%. Не исключено, что в октябре ставки по некоторым госпрограммам вырастут на 1–2 процентных пункта.
Вместе с тем власти обозначили приоритетные направления развития льготной ипотеки. Например, верхняя планка дальневосточной ипотеки будет увеличена до 9 млн руб. к Новому году, заявил глава Минвостокразвития Алексей Чекунков. Также льготную ипотеку (под 2%) распространят на всех работников ОПК на Дальнем Востоке. Президент РФ Владимир Путин во время выступления на Восточном экономическом форуме заявил, что программа дальневосточной ипотеки будет продлена как минимум до 2030 года.
Как полагает ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова, скорее всего, госпрограмма льготной ипотеки будет продлена до конца 2024 года. Затем государство оставит льготы только для отдельных социальных групп, например семейную ипотеку, военную ипотеку, ипотеку для IT-специалистов и т. д.
Альтернатива ипотеке
«Сдерживать рост цен на жилье можно было бы за счет каких-либо альтернативных программ, например развития доходных домов и лизинга жилья»,— считает Наталья Мильчакова. По ее мнению, целесообразнее, чтобы россияне, которые не могут позволить себе ипотеку или не хотят залезать в долги на длительные сроки, арендовали жилье у местных властей, возможно, даже с правом выкупа. «Если такие программы будут реализовывать частные домовладельцы, то есть вероятность, что арендные ставки будут сильно завышены, а местные власти не смогут сдерживать рост арендной платы»,— пояснила аналитик.
Ранее ЦБ РФ уже заявлял, что, прежде чем развивать такую форму сдачи жилья в аренду, как лизинг, нужно сначала будет определить требования к финансовой устойчивости и прозрачности соответствующих лизинговых компаний. «Идея правильная, но, с другой стороны, это будет означать, что конкуренция между лизинговыми компаниями будет сведена к минимуму. В итоге это может привести к монополизму небольшого количества лизинговых компаний в конкретных регионах и опять же к завышенным ставкам арендной платы»,— заметила госпожа Мильчакова.
На ее взгляд, нужно развивать лизинг жилья с возможностью выкупа жилья арендатором в рассрочку, то есть по частям. «Если бы совладельцем арендуемого частным лицом или семьей жилья было государство (местные власти), доверия у граждан было бы больше и люди охотнее бы брали жилье в аренду, чем у частных владельцев. Просто психологически было бы спокойнее. Возможно и сочетание двух форм аренды жилья: у государства и частных владельцев — такой подход явно пойдет на пользу конкуренции»,— подчеркнула Наталья Мильчакова.
С тем, где позаимствовать опыт, проблем не будет. Институт доходных домов достаточно развит в Германии, Швейцарии, Бельгии, Нидерландах, Италии, где стоимость недвижимости высока и небогатым людям или семьям выгоднее арендовать жилье, чем брать ипотеку. Да и условия кредитования физлиц в европейских банках намного более жесткие, чем в российских. Лизинг жилья (аренда с правом выкупа) очень распространен на юге Европы. Как полагает госпожа Мильчакова, доходные дома и лизинг жилья — хорошая альтернатива ипотеке, но эти услуги в России только начинают развиваться и нуждаются в дальнейшей законодательной поддержке.
Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева указывает на то, что ужесточение условий по льготным ипотечным программам вынуждает застройщиков запускать оригинальные финансовые продукты, стимулирующие спрос на жилье. В частности, ГК «Самолет» запустила финансовый сервис «Целепорт», помогающий быстрее собрать нужную сумму на первоначальный взнос по ипотеке. Условия по продукту лучше, чем по депозитам. Также клиенты получают скидку на покупку недвижимости в жилых комплексах девелопера. Помимо этого застройщик запустил программу «Можнотека», по которой можно взять в ипотеку не только квартиру, но и дополнительные опции, включая отделку, мебель и переезд. Минувшим летом в программу добавлена опция «Аренда», которая дает возможность клиентам, купившим квартиру в возводимом застройщиком доме, арендовать другую квартиру в проектах группы за 1 тыс. руб. в месяц. Это позволяет объединить ипотечный и арендный платежи на более выгодных условиях, чтобы снизить ежемесячную нагрузку на семейный бюджет. Подобные инструменты, в том числе с ЦФА на недвижимость, есть и у других крупных застройщиков.
Строительные компании потихоньку переманивают клиентов у банков. Конечно, пока эти начинания не угрожают ипотечным портфелям банков. Но это повод задуматься, чтобы «достойно ответить» и вывести на финансовый рынок востребованный продукт, который принесет банку дополнительную маржу. Как говорят японские банкиры, «море потому велико, что и мелкими речками не брезгует».