Этажи все выше
Нижегородский рынок жилищного строительства активно восстанавливается. В первом полугодии в регионе введено в эксплуатацию больше 1,1 млн кв. м жилья — это на 25% больше, чем за тот же период годом ранее. По оценке участников рынка, по своим объемам и по уверенности потребителей сектор приблизился к допандемийным показателям. К практической реализации своих проектов в Нижнем приступили застройщики из других регионов. По словам экспертов, это свидетельствует не только о стабильном спросе, но и об инвестиционном потенциале Нижегородской области и прозрачных процедурах выдачи разрешительной документации.
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Факторы роста
За шесть месяцев 2023 года в Нижегородской области ввели в эксплуатацию более 1,1 млн кв. м жилья, что на 25% больше, чем за аналогичный период 2022 года. Растут объемы ввода как в многоквартирном сегменте (352,7 тыс. кв. м, рост на 41,3%), так и в ИЖС (748,3 тыс. кв. м, 118,5% к прошлогоднему показателю). В рублевом эквиваленте Нижегородстат оценил объем работ в строительстве в 118,4 млрд руб., что в сопоставимых ценах на 18,9% больше к уровню прошлого года за тот же период.
«Несмотря на все ограничения и препятствия, уже второй год подряд мы бьем исторические рекорды по вводу, кратно нарастив темпы. А всего за последние пять лет ввели более 7,5 млн квадратных метров жилья — это порядка 8% жилого фонда, или почти каждый 10-й метр, — отметил в своем отчете перед законодательным собранием губернатор Глеб Никитин. — Причем мы вышли на обеспеченность жильем порядка 30 кв. м в расчете на каждого жителя. Это почти на 12,5% больше, чем в 2017 году, и выше, чем в среднем по ПФО, а если более наглядно — то теперь в среднем на семью из троих человек приходится на одну комнату больше».
«В большей части регионов страны говорят о восстановлении рынка и, в частности в Нижнем Новгороде, мы все больше ощущаем это восстановление, — отмечает Борис Замский, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса ООО „Столица Нижний“, директор ООО „Столица Нижний Риэлти“. — Первые сигналы начали появляться в конце апреля — в мае, после чего мы уверенно прошли июнь и июль, в августе тенденция не меняется, так что рынок по своим объемам и по уверенности потребителей вошел в допандемийные показатели».
Растут не только объемы ввода, но и объемы продаж. По данным аналитиков GloraX, в настоящее время на первичном рынке недвижимости Нижнего Новгорода реализуется почти 240 тыс. кв. м жилья. Средняя стоимость квадратного метра составляет 138 тыс. руб. При этом объем реализованных квартир в период с января по июль 2023 года достиг 149 тыс. кв. м, что на 34% превышает уровень продаж за аналогичный период 2022 года и на 45% выше результатов второго полугодия 2022 года. «Мы связываем это с несколькими факторами. Во-первых, отсутствием новых сильных потрясений на геополитической арене и внутри страны за последний год. Люди постепенно привыкают к сложившейся обстановке и возвращаются к решению насущных вопросов, в том числе квартирного. Во-вторых, свою роль, безусловно, сыграло наличие программ льготной ипотеки, которые являются основным драйвером спроса. В-третьих, Нижегородская область активно развивается, появляются новые интересные проекты, заслуживающие внимания инвесторов», — объясняет операционный директор GloraX Дмитрий Кашинский.
«Действующие льготные программы на новостройки продолжают удерживать спрос на такой тип жилья, с другой стороны кредитные лимиты по таким программам стабилизируют рост цен, — добавляет руководитель отдела продаж группы компаний „Каркас Монолит“ Кира Прописнова. — Также подогревают спрос новые удобные формы оплаты от банков, позволяющие снизить кредитную нагрузку: теперь клиент самостоятельно может понизить себе ипотечную ставку либо совместить два кредитных лимита — господдержку и классическую ипотеку, при этом получая привлекательную ставку, ниже рыночной».
По словам Бориса Замского, на рынок недвижимости также влияет и ситуация на валютном рынке: «В условиях, когда курс рубля колеблется, привычные надежные инвестиционные механизмы или не так доходны по сравнению с недвижимостью, или не так доступны, или более рискованны. В результате спрос на недвижимость возрастает — люди пытаются „припарковать“ свои рубли в консервативный актив в национальной валюте, который в длительной перспективе не становится дешевле».
Кроме того, по словам эксперта, сейчас, как и в 2018–2021 годах, люди покупают квартиры на стадии строительства, чтобы зафиксировать их стоимость и впоследствии, при возможной продаже после ввода дома в эксплуатацию, заработать на росте цены: «Тренд на покупку квартиры с целью инвестиций снова становится актуальным, потому что такие инвестиции, особенно с учетом ипотечной поддержки, дают доходность как минимум выше банковского депозита при минимальных рисках (конечно, если приобретается ликвидная квартира у надежного застройщика)».
Иногородний интерес
Еще одна важная тенденция этого года, характеризующая нижегородский рынок жилья, — старт сразу нескольких проектов застройщиков из других регионов. Так, ижевская компания Yunika начала строительство клубного дома на улице Белинского, а петербургская группа GloraX приступила к реализации первого в регионе проекта комплексного развития территории (КРТ) в районе улицы Черниговской.
«В силу своего масштаба, амбиций и возможностей нижегородский рынок недвижимости всегда был интересен иногородним застройщикам. Другое дело, что не всем из них тут удавалось результативно работать, но есть и успешные примеры, — говорит Борис Замский из „Столицы Нижний“. — Конкуренция со стороны застройщиков из других регионов — это абсолютно нормальная ситуация, и мы как лидеры рынка смотрим на нее спокойно. Мы готовы конкурировать и с местными игроками, и с иногородними, тем более, когда в город приходит компания со своим обширным опытом работы, какой-то новой спецификой и новым продуктом, это побуждает и других застройщиков к развитию».
Кира Прописнова из ГК «Каркас Монолит» отмечает, что упавший в 2022 году спрос стимулировал девелоперов на поиск новых рынков и расширение регионов присутствия: «Накопленный опыт и экспертиза крупных игроков позволят успешно завоевывать на региональных рынках платежеспособный спрос в условиях низкой конкуренции по сравнению с мегаполисами. Кроме того, степень цифровизации уже позволяет эффективно управлять проектом на расстоянии».
Дмитрий Кашинский из GloraX отмечает, что Нижний Новгород является привлекательной локацией для федеральных застройщиков во многом благодаря своему высокому инвестиционному потенциалу и наличию удачных земельных участков под реализацию проектов.
Расселить и упростить
В областном правительстве устойчивый рост объемов жилья связывают с постоянной работой над увеличением градостроительного потенциала региона. «Большое влияние на объемы ввода жилья оказывает исполнение мероприятий в рамках национального проекта „Жилье и городская среда“, в том числе обеспечение жилых комплексов социальной и дорожной инфраструктурой, а также мероприятий по восстановлению прав обманутых дольщиков», — говорит и.о. министра строительства региона Дмитрий Груничев.
По данным областного правительства, число проблемных домов, включенных в единый реестр, сократилось с пикового значения 2020 года почти в 200 домов до девяти. «Восстановлены права свыше 6,3 тыс. пострадавших граждан — это колоссальная работа совместно с федеральным центром. Мы были в антилидерах по всей стране, но ставили себе задачу исключить такое понятие, как „обманутый дольщик“, из жизни нашего региона. И, несмотря на всевозможные вызовы, движемся к намеченной цели», — отметил в своем отчете перед законодательным собранием губернатор Глеб Никитин. По его словам, в этом году также раньше срока завершается действующая программа переселения жителей из аварийных домов: из 12,8 тыс. жителей осталось расселить менее 600 человек.
Параллельно регион совершенствует процедуры по выдаче разрешительной документации девелоперам. Во многом благодаря этому регион поднялся на третье место Национального рейтинга состояния инвестиционного климата в субъектах Российской Федерации за 2022 год. Согласно результатам рейтинга, за 2022 год региону удалось сократить среднее время получения разрешения на строительство: новый результат составил 51 рабочий день, вместо 55. Также сократилось время получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: процедура стала занимать 25 рабочих дней, что почти на девять дней меньше прошлого показателя. Кроме того, снизилось количество процедур, необходимых для получения разрешительной документации. По результатам рейтинга получить разрешение на строительство можно после семи процедур, а не девяти, как раньше. Число действий, необходимых для получения разрешений на ввод объекта в эксплуатацию сократилось с восьми до пяти процедур.
Застройщики тоже высоко оценивают качество госуслуг. По результатам онлайн-опроса областного минстроя за первое полугодие 2023 года, качество процедуры по выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщики оценили на пять баллов из пяти возможных (в опросе участвовали 17 компаний-респондентов). Сбор документов у застройщиков, по данным опроса, занимает от 21 до 25 дней (для сравнения: в середине прошлого года время оформления необходимых документов занимало около 31 день).
Одним из самых сложных с точки зрения оформления разрешительной документации стал проект КРТ на Черниговской, где кроме собственно строительства жилья застройщик взял на себя обязательства по восстановлению порядка десяти объектов культурного наследия. По словам Дмитрия Кашинского, подготовка документации длилась два года.
На вторую половину года у девелоперов позитивные ожидания. «Для застройщиков сегодняшний рынок абсолютно рабочий, нет стопоров, которые препятствовали бы реализации действующих проектов и выводу на рынок новых. Поэтому рынок недвижимости сейчас находится в фазе роста, и при сохранении нынешней макроэкономической, социальной, политической ситуации можно делать благоприятный прогноз и на вторую половину 2023 года», — отмечает Борис Замский из «Столицы Нижний».