От повышения Центробанком ключевой ставки косвенно могут выиграть застройщики жилья. По итогам этого года прогнозируется рост на 7%, до 2,32 трлн руб. общей выручки девелоперов четырех крупных рынков недвижимости — Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленинградской области. Новая ставка ЦБ ожидаемо приведет к удорожанию жилищных кредитов на вторичном рынке, что может вызвать переток покупателей в сегмент новостроек, где почти все сделки заключаются с использованием льготной ипотеки. Рост поступлений средств девелоперы продолжат обеспечивать за счет повышения цен, сокращая площади строящихся квартир, считают эксперты.
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Как следует из прогнозов Dataflat.ru, сделанных по запросу “Ъ”, по итогам 2023 года совокупная выручка застройщиков четырех крупных в стране рынков жилья увеличится на 5–7% год к году, до 2,27–2,32 трлн руб. В Москве девелоперы за этот год смогут выручить от продажи квартир до 1,33 трлн руб., в Подмосковье — до 421 млрд руб., в Петербурге — до 438 млрд руб., в Ленинградской области — до 122 млрд руб. Однако произошедшее в 2022 году падение выручки девелоперов этих регионов на 17% год к году, до 2 трлн руб., отыграть не удастся.
В этом году поступления средств у застройщиков будут расти не благодаря увеличению числа продаваемых квартир, а за счет повышения цен на них, поясняет CEO Dataflat.ru Александр Пыпин. По данным bnMAP.pro, в январе—июле 2023 года квартиры и апартаменты в строящихся домах Москвы подорожали на 4,2% год к году, до 321 тыс. руб. за 1 кв. м, в Подмосковье — на 6,2%, до 167 тыс. руб., в Петербурге — на 9,3%, до 221 тыс. руб., в Ленинградской области — на 3,7%, до 143 тыс. руб. Средняя стоимость на первичном рынке Москвы до конца этого года может увеличиться еще на 5–7%, полагает основатель ГК «Родина» Владимир Щекин.
Для поддержания спроса девелоперы стали строить больше квартир меньшего размера, но на фоне растущих цен для покупателей такое жилье все равно обходится дороже в пересчете на 1 кв. м, добавляет директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
Так, по словам господина Пыпина, по итогам 2023 года количество проданных лотов снизится на 3–5% год к году: в Москве — до 76,6–78,2 тыс. лотов, в Подмосковье — до 52,6–53,7 тыс., в Петербурге — до 46,3–47,3 тыс., в Ленинградской области — до 19,2–19,6 тыс. Уже в первой половине 2023 года продажи квартир в натуральном выражении оказались ниже год к году на 14,5%, до 94 тыс. лотов, отмечает эксперт. Год назад большие объемы реализации квартир в новостройке наблюдались только в первом квартале, но уже после начала боевых действий на Украине в марте—июне рынок стал сокращаться. Начавшийся в июле—августе рост сделок вновь сократился осенью после объявления частичной мобилизации.
Этим летом покупатели снова активизировались. Только в Москве в июне, по данным Росреестра, было заключено 10,92 тыс. сделок по покупке квартир и апартаментов в новостройках, что на 20,7% больше год к году. Причиной такой активности замдиректора по продажам ГК «Гранель» Элина Ханнанова называет нестабильный курс рубля. В таких ситуация на рынке массового жилья покупатели пытаются приобрести квартиру, даже если у них накоплен только первоначальный взнос на ипотеку, добавляет руководитель департамента исследований «Главстрой регионы» Виктория Ковалевская.
67 тысяч
сделок заключено на первичном рынке недвижимости Москвы в январе—июне 2023 года, по данным Росреестра.
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (объединяет застройщиков столицы) Владислав Преображенский согласен с прогнозами Dataflat.ru по выручке девелоперов, но напоминает, что теперь свои коррективы внесет повышенная с 14 августа до 12% ключевая ставка ЦБ. «Это может привести к сокращению выручки во второй половине 2023 года»,— считает он. Однако сами девелоперы прогнозируют, что дальнейшему росту их выручки будет способствовать как раз повышение ключевой ставки.
Это приведет к росту ставок до 13–15% по ипотеке на вторичное жилье, где не действуют льготные программы кредитования, и покупателю будет выгоднее приобрести новостройку у девелопера под 5–8% годовых, считает Владимир Щекин. В общем объеме сделок с использованием ипотеки на первичном рынке сегодня около 90% приходится на кредиты, ставки по которым субсидирует государство, добавляет коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. По этой причине, соглашается коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев, переориентация спроса со вторичного рынка в сегмент новостроек вполне вероятен.