Рост цен на новостройки и снижение доступности ипотеки опять сместили интересы потребителей в сторону меньших площадей и максимально функциональных планировок. Вслед за этим и застройщики стремятся оптимизировать планировочные решения, максимально задействовать каждый квадратный метр, предлагать вариативность.
Около 35% квартир, реализованных в 2022 году, пришлось на лоты площадью менее 30 кв. м
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Около 35% квартир, реализованных в 2022 году, пришлось на лоты площадью менее 30 кв. м
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным Nikoliers, в течение 2022 года прогрессировало снижение показателя средней площади реализованного лота: в сравнении с 2021 годом он по городу опустился до 40,2 кв. м, сократившись на 2,3 кв. м. Драматичнее всего сократилась средняя площадь в премиум-классе — до 71,3 кв. м (–7,6 кв. м), в бизнес-классе средняя площадь купленной квартиры уменьшилась до 49,8 кв. м (–5,5 кв. м), в комфорт-классе этот показатель составил 38,2 кв. м (–1,8 кв. м за год).
Около 35% квартир, реализованных в 2022 году, пришлось на лоты площадью менее 30 кв. м. Еще 46% квартир были площадью более 30 кв. м, но менее 55 кв. м. То есть в структуре спроса более 81% приходится на квартиры, площадью менее 55 кв. м.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», по результатам за 2022 год доля малогабаритного жилья в спросе на новостройки класса масс-маркет в Петербурге и Ленобласти сохранилась на высоком уровне (74%). В городе в предложении масс-маркета студии и однокомнатные квартиры составляют 70%, двушки и трешки — 30%. Эти данные подтверждают интерес людей к небольшим по площади квартирам, считает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость».
За последнее десятилетие набрали популярность квартиры с европланировкой. Так, евродвушка — это квартира с объединенной кухней-гостиной и небольшой комнатой-спальней, а евротрешка — дополнена еще одной спальней. «Евроформат по цене может быть сопоставим с классической однокомнатной или двухкомнатной квартирой»,— отмечает госпожа Трошева.
Влияние на будущее
Кризисные явления оказывают свое влияние не только на текущие продажи, но и на формирование будущего продукта, в частности — квартирографии. Опытные застройщики знают все требования покупателей к новому жилью, тщательно работают над его эргономикой, проводят опросы, анализируют изменения в обществе, строят прогнозы по развитию рынка. Квартирографии новых проектов тяготеют к уменьшению площади квартир, а планировочные решения — к оптимизации жилого пространства и грамотному зонированию.
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ, полагает, что правильная квартирография нового проекта является залогом успеха его последующей реализации. Внимание к балансу по типам квартир и их размерам, чуткое реагирование на потребности целевой аудитории и прогнозирование спроса в будущем определяют, какими будут квартиры в проекте. «Меняется отношение к кухне: для одних это место встречи всей семьи, для других — небольшое пространство в нише, чтобы разогреть или что-то приготовить на скорую руку. Кропотливый труд над планировочными решениями дает свои результаты, когда каждый покупатель сможет найти именно то, что закроет его потребности»,— рассуждает она.
«Если говорить именно о планировках, то в группе "Аквилон" уделяется особое внимание их функциональности. Мы разработали концепцию "Разумные метры". Она предполагает, что покупатель может выбрать как квартиры с классическими планировками, так и евроформаты с большими общими зонами и компактными комнатами, обеспечивающими жителям личный комфорт. В квартире не должно быть темных углов или помещений необычных форм, а также длинных узких коридоров, в которых невозможно разместить мебель. Наоборот, нужны ниши, чтобы обустроить в них гардеробную, кладовую или постирочную. Более того, компания предлагает в своих проектах сити-боксы, которые позволяют освободить жилое пространство от сезонных вещей или от того, что мы часто храним, но не используем. На первых этажах домов есть колясочные. Благодаря таким "разумным метрам" жители экономят не только при покупке квартиры, но и на последующих коммунальных платежах»,— рассказала Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике группы «Аквилон».
«Продолжает расти спрос на функциональные планировки с возможностью организовать место для дистанционной работы или учебы для каждого члена семьи и при этом иметь свободную площадь для проведения совместного досуга. Есть запрос на гардеробные и кладовые, мастер-спальни, объединенные кухни–гостиные, окна в ванной комнате, балконы и лоджии увеличенной площади, террасы. Все чаще люди не хотят тратить время на отделку квартиры. Кроме того, происходит так называемая диффузия классов жилья: черты, ранее присущие более высокому классу, проникают и в массовый сегмент»,— отмечает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.
Андрей Кириллов, представитель компании «Мегалит — Охта Групп», рассказывает: «Мы знаем, что покупатели квартир с площадью от 60 кв. м пожелают мастер-спальню и гардеробную; а коридоры все новоселы захотят либо наименьшей площади, либо с рациональным применением этого простора, например, чтобы там удобно встал шкаф-купе».
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», также говорит, что переплачивать за лишние квадратные метры, которые потом не смогут использовать, клиенты не готовы. «Поэтому мы не проектируем слишком большие коридоры и огромные лоджии — сегодня они все меньше востребованы у клиентов. Также ставка делается на широкий ассортимент планировочных решений — не менее 80 вариантов на один дом. Тогда у клиента больше возможностей найти квартиру, которая наиболее точно соответствует его запросам»,— отмечает эксперт.
Он полагает, что метражи за прошедший год серьезно не изменились. Пока говорить об устойчивом тренде на оптимизацию предложения с учетом снижающихся возможностей покупателей рано, уверен господин Фельдман. По его данным, в 2022 году средний метраж квартир в комфорт-классе составил 44,5 кв. м, в бизнес-классе — 61 кв. м, в премиуме — около 90 кв. м. «В нашей компании средняя площадь продаваемых лотов в прошлом году была 47 кв. м. Но, если сравнить эти показатели с метражами трехлетней давности, то мы увидим, что они уменьшаются»,— признает эксперт.
По словам господина Фельдмана, соотношение классических планировок и евроформата за 2022 год осталось примерно в тех же пропорциях: 70 к 30. Стабильно высокий спрос на дополнительные опции — гардеробные, кладовые, увеличенную площадь балконов и лоджий. «Также востребованы квартиры с террасами на первых и последних этажах и квартиры мансардного типа. Есть и такие требования у клиентов, как планировка с окном в ванной комнате: обычно это выбирают женщины. При этом мужчины отдают предпочтение планировке, где есть пространство с возможностью обустроить рабочий кабинет»,— рассказывает он.
Премиум не остался в стороне
Новый тренд последних лет — появление студий в проектах премиум-сегмента. Еще в 2018 и 2019 годах на рынок не выводились квартиры высокого класса площадью меньше 35 кв. м, но к 2022 году такие лоты уже заняли 7% нового предложения.
В массовых жилых проектах наблюдаются те же тенденции: количество студий растет, а доля крупногабаритных квартир в общем объеме предложения сокращается. В строящихся в Петербурге ЖК комфорт-класса в 2022 году на лоты площадью до 35 кв. м пришлось больше половины выведенных в продажу квартир (53% против 43% в 2018 году), на лоты до 50 кв. м — 26% (в 2018 году — 30%). Доля квартир с площадью больше 75 кв. м — 3%, что на 3 п. п. меньше, чем в 2018 году.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, рассуждает: «В последние годы границы между классами жилья стираются, идет тренд на уменьшение площади приобретаемой недвижимости, а на первый план выходят прагматичные характеристики. Даже в проектах премиального сегмента девелоперы смещают фокус от большой площади лотов к эргономичности планировок. В ряде новых ЖК премиум-класса стали появляться малогабаритные квартиры, включая студии, что ранее было несвойственно этому сегменту».
Петр Войчинский, гендиректор компании «МК-Элит», признает: «Последние годы средняя площадь квартир, приобретаемых в дорогих новостройках, колеблется от 110 до 130 кв. м. В сегменте бизнес-класса появилась новая мотивация: небольшие квартиры более ликвидны, а значит, более удобны для сохранения капитала. В ценовом диапазоне 15–20 млн рублей за лот для этих целей оптимально подходят квартиры площадью до 80 кв. м. Именно такой формат сейчас востребован в категории "комфорт плюс"».
Уменьшение площади квартир, по мнению госпожи Конвей, позволяет сделать качественную недвижимость более доступной, сдержать рост общего чека на квартиру без снижения стоимости квадратного метра. «Несколько лет назад именно так на рынке появился премиум-класс, сочетающий в себе планировки бизнес-класса и более интересные концептуальные характеристики, близкие к элитному сегменту. Именно малогабаритные квартиры сейчас вносят баланс в финансовую модель девелоперов, так как стоимость квадратного метра в них выше, но общий чек для покупателя становится более комфортным. Любое изменение квартирографии в проектах в сторону увеличения площади может повлиять на среднюю стоимость квадратного метра по проекту, как следствие — на итоговую общую стоимость квартиры»,— поясняет госпожа Конвей.
Трансформация в процессе покупки
Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101», обращает внимание, что нельзя списывать со счетов и квартиры без отделки и квартиры-трансформеры без внутренних стен, позволяющие клиентам выбрать максимально удобную планировку и зонирование, а также менять конфигурацию квартиры в соответствии со своими жизненными сценариями.
«Мы знаем примеры, когда в процессе ожидания квартиры менялся семейный статус человека, размер его семьи или вдруг возникали какие-то дополнительные запросы к жилому помещению. Покупка свободной планировки позволяет покупателю не ограничивать себя и создавать именно то жизненное пространство, которое наиболее точно отвечает его потребностям в момент заселения»,— рассказывает она.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», отмечает, что тенденция к сокращению площадей квартир повышает значимость мест общего пользования в домах: «Все больше функций переносится из квартиры в МОПы и внутридворовые территории проектов. Мы видим, что сами сценарии коммуникации внутри комплексов строятся вокруг растущей роли двора как объединяющей площадки и добрососедского центра — уникального пространства для общения, хобби и совместного отдыха».
Алексей Шаров, коммерческий директор компании «Риверхаус», отмечает, что в большинстве новостроек представлен полный набор квартир: студии, однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные. Четырехкомнатные и пятикомнатные квартиры есть не в каждом жилом комплексе. А их доля в тех, где они предусмотрены проектом, не более 5–7% от общего числа квартир. «Если больших лотов не хватает, проблема решается за счет объединения двух квартир в одну»,— указывает господин Шаров.
При этом эксперт обращает внимание, что большинство проектов, которые сейчас находятся в стадии реализации, разрабатывались примерно два года назад. Тогда был повышенный спрос на студии, и во многих новостройках примерно третья часть жилых площадей приходится на такой формат квартир.
Разнонаправленные тренды регионов
А вот Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», с коллегами не согласен и полагает, что по итогам первого квартала 2023 года можно сделать вывод об увеличении среднего метража в сделках. «В Петербурге в марте средняя площадь проданной квартиры в новостройке выросла на 5%, до 43 кв. м. И это на 14% больше по сравнению с мартом прошлого года. В Ленобласти рост составил 2%, до 41,4 кв. м. В годовой динамике в области рост также приличный — 13% от марта 2022-го. Это связано с ростом числа покупателей квартир, пользующихся семейной ипотекой с 1 января 2023 года. Многокомнатные квартиры у такой категории более востребованы, что отражается на сдвиге средних метражей»,— полагает он.
В Nikoliers указывают, что в Санкт-Петербурге на протяжении пяти последних лет на первичном рынке жилья растет доля квартир, площадь которых не превышает 35 кв. м. В то же время в Ленинградской области девелоперы все чаще выводят на рынок жилье побольше: с 2018 года к 2022 году доля квартир, имеющих площадь от 35 до 50 кв. м, выросла с 27 до 33%. При этом в черте города объем предложения таких лотов сократился, отмечают эксперты Nikoliers.
В новых проектах на территории Ленинградской области постепенно снижается доля малогабаритных квартир. Если в 2018 году на лоты площадью меньше 35 кв. м приходилось 55% всего нового предложения, то в 2022 году показатель сократился до 45%, то есть на 10 п. п.
Параллельно в новых проектах Ленобласти увеличивается доля «семейных» квартир площадью от 35 до 50 кв. м: с 27% в 2018 году до 33% в 2022 году. А на крупногабаритные лоты больше 75 кв. м в среднем ежегодно приходится 3% нового предложения.
Согласно аналитическим данным Nikoliers, в городских проектах наблюдается обратная ситуация: доля малогабаритных квартир в новых ЖК продолжает расти, и особенно ярко эта тенденция выражена в объектах бизнес-класса. За последние годы в проектах этого сегмента стали популярны студии, поэтому доля маленьких квартир площадью до 35 кв. м с 2018 года к 2022 году увеличилась на 9 п. п. — с 19 до 28%. А вот квартирам большей площади девелоперы теперь уделяют куда меньше внимания: лоты от 35 до 50 кв. м за пять лет потеряли в общем объеме нового предложения 3 п. п., лоты от 50 до 57 кв. м — 2 п. п., более 75 кв. м — 4 п. п.