гендиректор ЗАО "Ренова Девелопмент"
"Девелоперский рынок — это сейчас ведущая отрасль"
— Что такое девелоперский бизнес, с вашей точки зрения?— Девелопмент не просто строительство, он включает в себя маркетинг, юридическую поддержку, архитектурно-градостроительное проектирование, генподряд, инжиниринг, работу с операторами или покупателями по продаже и аренде площадей, а также управление эксплуатацией объекта. Если мы имеем дело с жилым районом, должны понимать, как власти будут организовывать там жизнь. Во всяком случае, мы стремимся к такому диалогу, выстраивая отношения с администрациями регионов. Например, мы строим жилой район в Щелкове, микрорайон в Апрелевке, осуществляем точечную застройку в Подольске на ул. Свердлова и везде обсуждаем с местными властями то, как будет организована инфраструктура районов. Наш проект строительства жилых микрорайонов эконом-класса в Перми сейчас находится в состоянии предевелопмента, то есть фактически пока его реализация не началась. Однако основное понимание того, как будет выстраиваться район, складывается уже сейчас. Именно сейчас надо понять возможности самой Перми, оценить, на что замахнуться. Инвестиционные проекты не могут быть необоснованными. Мы заинтересованы и в точечной застройке, и в крупных проектах, в том числе в столице. Это наиболее развитый рынок недвижимости с высоким уровнем цен.
— Можно ли назвать принцип, которым необходимо руководствоваться в девелоперских проектах?
— Наша идеология пока еще только складывается. Но существует ориентация на то, что быстрая сверхприбыль не наш подход. Девелопмент мы понимаем как образование регионов. Примером могут послужить арабские страны, которые сейчас вкладывают в развитие своих стран нефтяные доходы. Они строят курорты, бизнес-отели, создают регион для отдыха и работы. Раньше они инвестировали в нефтедобычу, регион был тогда нефтяным. Теперь он превращается в нечто другое. Они все время придумывают новые проекты, создавая центр международной жизни, центр цивилизации, привлекательный для всего мира. По сути дела, они предлагают формы организации современной жизни, что очень важно. Мы тоже делаем акцент на создании пространства современной жизни.
— Чем отличаются от других девелоперов крупные промышленные группы, имеющие производственные активы в других отраслях?
— Стоит отметить, что такие группы, как "Ренова", могут заниматься проектами, не сулящими быстрой прибыли. С нашей точки зрения, чтобы работать в девелопменте, должен, во-первых, присутствовать инвестиционный фонд. Во-вторых — брэнд и имя. Девелопер опирается не только на свои деньги, он привлекает их под проект. Если проект обоснован, банки в него вложатся. Имя — очень сильное обоснование. Имя — это история работы капитала, уверенность в партнере для властей и заемщиков. Привычка работать на крупных предприятиях, связанных с массой поставщиков сырья, энергии, с сервисными компаниями, с производителями, следующими по цепочке вертикальной интеграции, вырабатывает привычку к заинтересованности в партнере, к тому, чтобы партнер получил прибыль в денежном выражении, в социальной базе. Партнер не только банки, но и строители, а также городские власти.
Земля является активом, который нужно контролировать. Его контролирует власть. Банки контролируют капитал, риэлтеры — покупателей. Управляющая компания контролирует знание, технологию управления проектом. Под это знание она привлекает тех, кто контролирует все остальное. Знание обеспечивает снижение рисков — низкий уровень рискованности очень важен.
— Опыт, приобретенный группой в металлургической и нефтяной отраслях, помогает формировать девелоперское знание?
— Опыт управления в других отраслях помогает, конечно, и здесь. Это называется инкорпорированием опыта, опыт передается внутри группы и используется всеми. Происходит инкорпорирование управленческих решений. Поясню на примере. После приватизации активы разделили между собой частные компании. Потом наступило время объединения, потому что без обмена опытом развиваться в любой отрасли невозможно. Так возникают корпорации, внутри которых снижаются риски. Известно, что высокая доходность в девелопменте обеспечивается его высокой рискованностью. Если мы имеем рычаги воздействия на ситуацию и рынок, рискованность девелопмента уменьшается. Она компенсируется знанием, социальной поддержкой, капиталом, правильными технологиями.
Закладывая район, мы должны иметь 30-летнее стратегическое видение. Когда люди приобретают недвижимость, они вкладываются надолго, планируют развитие своей недвижимости. Поэтому у них должно быть представление о том, что на месте, которое мы застраиваем, будет через 30 лет. В том числе с этой целью мы стремимся взять управление эксплуатацией на себя; подчеркну — мы не строительная, а девелоперская компания. Это более широкий комплекс услуг, который еще полностью не сформирован, там еще есть что придумать.
— Чем может помочь мировая практика девелопмента?— В марте в Канне будет проходить ежегодная выставка девелоперских проектов, там собирается элита отрасли. Надо понимать, кто ее составляет и куда она движется. И мы рассчитываем там участвовать, показать себя миру. Может быть, с пермским проектом. Нам есть чему поучиться у европейских девелоперов. В Европе каждый квадратный сантиметр освоен, а мы свои километры осваивать пока не умеем.
— Почему компании, до этого занимавшиеся деятельностью в других отраслях, именно сейчас начинают заниматься девелопментом?
— Сейчас девелоперский рынок — это форвардный сегмент народного хозяйства. Но дело в том, что он обеспечивает не только доходность инвестиций, но и развитие инфраструктуры вокруг отраслей, связанных с бизнесом группы. Возникает инвестиционный цикл в тех отраслях, где работает инвестор. Например, "Ренова" активно присутствует в Свердловской области. Нам нужен кадровый резерв, а это означает возникновение потребности людей в жилом пространстве. В таком пространстве, где они бы себя хорошо чувствовали. Если есть торговые площади, значит, есть чем торговать, то есть образуются свободные деньги, которые можно зарабатывать. Если вкладываться в регион, инвестиция становится многоотраслевой. Мы, таким образом, страхуем риски не путем привлечения страховых компаний, а путем грамотно организованной работы.