В преддверии 300-летия Екатеринбурга актуализировался вопрос сохранения исторического наследия и обновления архитектурного облика города. В последние годы девелоперы все активнее заявляют о своей готовности работать с памятниками архитектуры и помогать решать проблемы с незавершенными объектами строительства. Директор ГК «Априори» Сергей Козлов рассказал о том, почему инвесторы берутся за такие проекты и с какими проблемами они могут столкнуться при их реализации.
Директор ГК «Априори» Сергей Козлов
Директор ГК «Априори» Сергей Козлов
— Более 800 зданий Екатеринбурга внесены в реестр объектов культурного наследия (ОКН). В каком состоянии они находятся и почему?
— Наши объекты культурного наследия можно условно разделить на здания дореволюционного периода (XIX века постройки) и советского периода (в основном это памятники конструктивизма). Не все из них находятся в удовлетворительном состоянии, хотя и могут считаться визитной карточкой Екатеринбурга.
Причины прозаичны. Зачастую не хватает финансирования. При этом большое влияние на состояние объекта оказывает уровень собственности. Если рассматривать историко-архитектурный ландшафт города, то памятники в неудовлетворительном состоянии чаще всего находятся в ведении Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры и имеют статус ОКН федерального значения. Из-за большого количества подконтрольных объектов, разбросанных по разным регионам, агентство не в силах уделять внимание каждому, в том числе в финансовом плане. До памятников областного и муниципального значения целевые средства доходят быстрее.
Статус может серьезно затруднить процесс реставрации. Например, здание «Гостяжпромурала» (ранее это был самый большой дом-коммуна в СССР) находится в тяжелом состоянии, но отреставрировать его сложно, поскольку, находясь в частной собственности, здание имеет статус ОКН федерального значения. Капитальный ремонт таких объектов требует привлечения специализированной организации.
Для решения проблемы часть федеральных памятников можно передать в ведение субъекта с выделением на их реставрацию целевого финансирования. Регионам на месте будет проще управлять объектами и принимать необходимые решения. Для многих зданий такой шаг станет спасительной мерой, поскольку памятники продолжают ветшать, а получать из федеральной собственности руины никто не хочет. Однако на практике федеральные власти неохотно передают в субъекты ОКН в удовлетворительном состоянии, поскольку они приносят дополнительные средства в бюджет. В таком случае остается иной выход — привлечение инвесторов.
— Насколько инвесторам могут быть интересны памятники архитектуры?
— Очень неинтересны, поскольку приспособление ОКН очень дорого и неэффективно. Археологические изыскания и реставрационные работы — самая затратная составляющая всего проекта. Она способна приостановить реализацию концепции строительства на полгода минимум.
— Зачем же тогда инвесторы берутся за такие проекты?
— Это всегда имиджевые истории. Памятники архитектуры могут находиться в границах интересных для инвестора земельных участков. В таком случае реставрация и приспособление ОКН могут быть компенсированы за счет маржинальности всего девелоперского проекта.
В Екатеринбурге есть несколько успешных примеров «оживления» памятников архитектуры. В частности, ансамбль зданий «Мельницы Борчанинова — Первушина», который приспособили под деловой центр, а также здание Симановской мельницы рядом с ЖК «Макаровский». Конечно, с помощью реставрации сложно на 100% вернуть исторический облик объектов. Однако нужно определиться: мы боремся за историческую достоверность или за вторую жизнь памятников. Кроме того, из-за дороговизны и долгосрочности реставрации окупаемость таких объектов составляет не один десяток лет. Каждый из таких проектов больше похож на благотворительность.
— С какими трудностями можно столкнуться при реставрации ОКН?
— Приспособление памятников в Европе происходит намного проще. Нередки случаи, когда ОКН помещают в саркофаг или вписывают в современную архитектуру. В России работа с памятниками архитектуры — эпизодичные истории. Причина — зарегулированность отрасли. Это отпугивает инвесторов. Даже история с одним рублем аренды в год с учетом реставрации памятника сработала пока только в Москве, и то потому, что в городах федерального значения очень высокая отдача инвестиций. В регионах такая схема нежизнеспособна.
Еще один серьезный барьер — охранные зоны. Федеральный закон предусматривает самые крупные охранные зоны в 100–150 метров. Это все равно что выжженное поле вокруг памятника — там ничего нельзя строить. При этом существующая застройка может находиться в 10 метрах от ОКН, а новую нужно начинать не ближе чем в 100 метрах. Здесь уже необходимо задуматься о балансе разумности и практичности со стороны законодателя.
Все вышеперечисленное приводит к еще одной проблеме — отсутствующих памятников. Они значатся в реестре, но по факту либо утратили внешний облик и остались в руинированном состоянии, либо вообще разрушились. Есть примеры, когда даже фундамент строения найти невозможно. Но процедура исключения таких памятников из реестра настолько сложная, что в 99% случаев можно ожидать отказ.
— Помимо ОКН в Екатеринбурге есть еще один серьезный вопрос — незавершенные объекты. Как с ними обстоит ситуация?
— Такие объекты есть в каждом районе города. Это и советские недострои, и промышленные долгострои, и незавершенные объекты, которые появились 10–20 лет назад из-за того, что проект потерял актуальность или компания-застройщик обанкротилась. Бывает, что вокруг долгостроя уже происходит новая застройка, и актуальность объекта нивелируется. Тогда проект нужно либо переформатировать, что достаточно затратно, либо ликвидировать. Это обязанность собственников перед обществом. Во-первых, из-за эстетического аспекта. Когда в городе стоят бетонные заборы, а за ними какие-то непонятные балки или здания, которые не функционируют, это достаточно сильно портит внешний облик города. Общество не должно терпеть присутствие этой ошибки застройщика. Во-вторых, что немаловажно, рядом с объектами незавершенного строительства предполагается только аварийный ремонт дорог и коммуникаций.
— Как можно решить эту проблему?
— Федеральное законодательство предусматривает сложный регламент изъятия незавершенных объектов, поскольку это частная собственность. Один из вариантов — обращение в суд. В основном происходит так: если здание не завершено, застройщик ничего с этим не делает, а договор аренды участка заканчивается, то собственник земли предлагает либо достраивать объект, либо сносить его. Обычно инвестору дается еще три года на решение вопроса. Возможно, инвестор даже пытается провести какую-то реконструкцию, но чаще всего это не заканчивается успехом, и собственник подает иск о сносе объекта и изъятии земель.
Если недострой угрожает жизни или общественным интересам, то можно обратиться в правоохранительные органы и органы, которые контролируют реестр незавершенных объектов. Еще один вариант — когда выявляется грубейшее нарушение консервации или опасность такого объекта. Но я не представляю, как может быть не опасен объект, который стоит более 10 лет недостроенным. При этом большая часть долгостроев не охраняется, и там могут происходить несчастные случаи, ответственность за которые, по сути, должен нести недобросовестный собственник долгостроя.
Решением проблемы может стать более жесткое регулирование сроков реализации проекта строительства на уровне федерального законодательства. Сейчас существует возможность продления этих сроков даже по истечении трех лет. Если такую возможность исключить, то это дисциплинирует всех. На уровне города следует более детально проработать вопрос ликвидации недостроев. Субъект тоже должен активно участвовать в этом. Как минимум помочь привести в порядок объекты, которые находятся на туристических маршрутах.
— Почему бизнес может заинтересоваться недостроями?
— Рынок диктует условия, и рано или поздно мы придем к освоению долгостроев, так как в центре Екатеринбурга осталось мало свободной земли и достаточно много морально устаревших активов.
Зачастую работа с недостроями — это такая же имиджевая история, как и с памятниками архитектуры. Поскольку проще снести и построить новое здание, чем пытаться реанимировать долгострой, скорее всего не отвечающий современным нормам и требованиям. Однако снос объектов тоже недешевый и может обходиться вполовину стоимости всего участка.
Что незавершенные объекты, что памятники архитектуры — это очень длинные деньги и несколько дополнительных барьеров сразу. Поэтому подобные проекты может позволить себе только твердо стоящая на ногах организация, которая имеет вес и возможность кредитного плеча.