В Екатеринбурге находится более 800 объектов культурного наследия (ОКН), которые построены более 100 лет назад и охраняются законом. Многие из них либо не эксплуатируются, либо находятся в разрушенном состоянии. Впрочем, девелоперы в последнее время активно скупают и реконструируют такие здания, сохраняя их исторический облик и находя им новое применение. Некоторые застройщики считают, что в таких объектах должны размещаться социально-ориентированные организации, другие — что их можно эксплуатировать в интересах бизнеса. Впрочем, представители компаний сходятся во мнении, что восстановление ОКН — сложный процесс из-за большого числа законодательных ограничений.
Девелоперы приспосабливают ОКН под рестораны, офисы и культурные пространства
Фото: Архив «Синара Центра»
Девелоперы приспосабливают ОКН под рестораны, офисы и культурные пространства
Фото: Архив «Синара Центра»
Бизнес погрузился в историю
ВСвердловской области более 1,7 тыс. ОКН, свыше 800 из них находится в Екатеринбурге. Многие здания находятся в заброшенном состоянии, но не могут быть снесены, поскольку охраняются законом. В последние годы к решению проблемы по восстановлению ОКН подключился ряд крупных екатеринбургских девелоперов. Свою вовлеченность в проекты компании объясняют желанием «дать истории города вторую жизнь».
«Девелопер — такой же стейкхолдер, как и локальные сообщества, муниципальные власти и эксперты. Он готов нести ответственность за развитие городских территорий и обладает для этого необходимым ресурсом. Исторический центр как место концентрации культуры, смыслов и связей должен развиваться, а архитектура — работать и соответствовать актуальным потребностям жителей»,— считает главный архитектор мастер-плана компании «Брусника» Василий Большаков. Аналогичной позиции придерживается генеральный директор «Делового дома на Архиерейской» Эльвира Черепанова, отметившая, что восстановление ОКН — это в первую очередь социальная работа, однако «при грамотном подходе реконструкция и управление памятником, может, и будут рентабельными».
«УГМК-Застройщик» занимается восстановлением зданий культурного наследия, которые находятся в границах их собственных проектов. По словам генерального директора компании Евгения Мордовина, девелопер не может допустить, чтобы построенное современное здание находилось по соседству с разрушенным ОКН или чтобы историческое здание было спрятано за баннером. При этом застройщик заявляет, что реконструкция таких объектов никогда не окупится, а затраты на их эксплуатацию выше, чем у современных зданий.
Член Союза архитекторов России Борис Демидов подтверждает, что для бизнеса проекты по восстановлению ОКН выгодны с точки зрения имиджа. Для города же реконструкция зданий за счет частных средств — «буквально подарок».
Новая жизнь старинных площадей
Ключевая задача для застройщиков после завершения реставрационных работ — найти зданию современное применение. По мнению Евгения Мордовина, представление о том, что из ОКН можно сделать бизнес-модель, — заблуждение, поскольку из-за планировки здания сложно приспособить к эксплуатации. «Площадь таких объектов небольшая, из-за чего коэффициент полезного использования ниже, чем у современных зданий. Например, площадь комнаты составляет 7 кв. м. Что в ней можно разместить? Для офисов, детских садов, поликлиник здесь слишком мало места»,— пояснил он.
За последние несколько лет компания «УГМК-Застройщик» реализовала несколько проектов по восстановлению ОКН в Екатеринбурге, наиболее значимым из которых является здание Симановской мельницы, которое входит в ЖК «Макаровский квартал». Объект построила в 1884 году московская фирма «Добров и Набгольц» по заказу Ильи Симанова. Мельница занимала северо-западный угол промышленной территории и была ориентирована на городской пруд. Рядом находились деревянные дома рабочих, живущих при мельнице. Общая площадь объекта составляла 6,7 тыс. кв. м. На реконструкцию Симановской мельницы было направлено около 500 млн руб. По словам Евгения Мордовина, на эти деньги можно было построить дом бизнес-класса, который был бы в два раза больше мельницы.
«УГМК-Застройщик» заинтересован, чтобы в ОКН открывались социально значимые организации. Так, в здании лаборатории при Симановской мельнице размещен детский центр развития «Мир открытий». Само здание было построено еще в 1907–1908 годы, в период реконструкции мельницы, и за время эксплуатации меняло назначение несколько раз. Так, в 1930-е годы здесь был жилой дом, затем — административные помещения, лабораторные помещения для исследования зерна и муки при мукомольном заводе и временные складские площади в период расчистки заводской территории в 2014 году. Реконструкция объекта заняла семь лет. Общий бюджет проекта составил 174,3 млн руб.
Помимо этого, девелопер занимается реконструкцией ОКН, находящихся около квартала «Екатеринбург-Сити». Так, уже восстановлен особняк XIX века в стиле модерн на улице Февральской Революции,27, который был выкуплен у города за 15,2 млн руб. До 2018 года здание занимала Национально-культурная автономия татар Свердловской области. Сейчас там располагается центр ландшафтного искусства Urban Green, который проводит в Екатеринбурге фестиваль «Атмосфера».
Реставрация ОКН — очень затратная статья
расходов в смете
Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ
Реставрация ОКН — очень затратная статья
расходов в смете
Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ
Сейчас «УГМК-Застройщик» ведет подготовку к работам на двух объектах около клубного дома «На Хохрякова», которые будут реконструировать и «органично вписывать» в застройку. Речь идет об особняках конца XIX — начала XX веков — «Доме Башуровой» и «Доме Медведева». От первого здания осталась одна стена, поэтому его застройщик будет восстанавливать полностью. Впоследствии там планируется открыть ресторан русской кухни. Применение «Дому Медведева» девелопер пока не нашел. Как пояснил господин Мордовин, планировка здания не соответствует требованиям надзорных ведомств, поэтому не подходит для размещения детсада или поликлиники. А из-за площади комнат и ширины коридоров там будет непросто открыть какой-либо бизнес.
В «Деловом доме на Архиерейской» считают, что отреставрированные исторические здания — это востребованный продукт на рынке коммерческой недвижимости. Причем наиболее заметен эффект ревитализации у домов-памятников, в которых разместились ресторанные проекты. «Это связано с тем, что ресторан, стараясь привлечь внимание гостей, уделяет особое внимание внешнему декору, подсветке здания, часто применяется красивое цветочное оформление. У горожан, в свою очередь, появляется возможность погрузиться в соответствующую атмосферу и не просто поесть, но узнать что-то новое про историю города и людей, которые в нем жили более 100 лет назад»,— пояснил девелопер.
Помимо гастро-проектов исторические особняки концептуально могут превратиться в штаб-квартиры и представительства крупных компаний, которым важно отдельное здание в центре города. Формат статусных объектов с историей также интересен консульствам. «Охранные обязательства памятников накладывают определенные ограничения при реставрации — полностью перекроить объект нельзя, зато можно демонтировать гипсокартонные стены. Его можно приспособить практически под любой формат — именно поэтому мы часто говорим, что после реставрации “в здании будут административно-коммерческие площади”»,— отметили в «Деловом доме на Архиерейской».
С 2005 года холдинг «Деловой Дом на Архиерейской» восстановил ряд екатеринбургских ОКН. В частности, здание «Духовного ведомства Екатеринбургской епархии» на улице Чапаева,14/5. В 2016 году рядом был построен бизнес-центр в стиле классицизма, органично вписавшийся в исторический облик улицы. Несколько лет назад была отреставрирована «Лавка И.Л. Бухонина» на улице 8 Марта, 24. Сейчас здание используется министерством культуры Свердловской области. К завершению близится реставрация усадьбы ротмистра Переяславцева на улице Карла Либкнехта — там должен появиться загс. Реставрационные работы ведутся в доме Флоринского на улице Сакко и Ванцетти и в доме И.И. Симанова на улице Попова — эти объекты будут открыты в следующем году.
В «Бруснике» также считают, что ОКН можно использовать для нужд бизнеса, открывая там офисы. Так, экономически эффективную функцию планируют применить к Усадьбе Злоказова на улице Пролетарской. До конца XIX века домом владел протоиерей Михаил Попов. В 1896 году особняк был куплен владельцем суконной фабрики Федором Злоказовым, который перестроил дом, значительно расширив его площадь. Впоследствии здание было муниципализировано и перестроено. Девелопер намерен сделать его таким, каким оно было после перестройки Федором Злоказовым. В Доме Фомина, расположенном в историческом квартале Екатеринбурга по улице Розы Люксембург, девелопер планирует разместить социальные и другие общественно полезные сервисы. «Сохранять объекты наследия нужно, но не путем музеефикации. Архитектура — это не только эстетика, это еще и функция. Дать ей вторую жизнь, не проводя никаких изменений, невозможно. Исторические здания должны быть вовлечены в повседневную деятельность человека»,— подчеркнул Василий Большаков.
Законные трудности
Несмотря на то, что девелоперы по-разному оценивают экономический потенциал от восстановления ОКН, они сходятся во мнении, что текущее законодательство по охране памятников архитектуры является довольно жестким, из-за чего работа по реконструкции всегда затягивается. В «Бруснике» считают, что охранные регламенты — один из главных факторов, сдерживающих застройщиков инвестировать в реновацию объектов наследия. «Правовое регулирование не может решить проблему вкуса и архитектурного мастерства, но может затормозить развитие центра мегаполиса и способствовать разрастанию депрессивных территорий, выключенных из городского контекста»,— отметил Василий Большаков. Он добавил, что система регулирования должна соответствовать «ценностям городского развития», а формальное следование регламентам не гарантирует высокого качества реставрации.
Многие памятники архитектуры по-прежнему остаются в неудовлетворительном состоянии
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Многие памятники архитектуры по-прежнему остаются в неудовлетворительном состоянии
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Заместитель генерального директора по управлению недвижимостью «Делового дома на Архиерейской» Ольга Томаткина считает, что власти должны брать на себя функцию подготовки ОКН к передаче новому собственнику. Тогда у бизнеса, который заходит на объект, будет прозрачный и понятный механизм оценки рисков. «Сейчас из реестра ОКН и прилагаемых к нему документов не всегда можно получить полную информацию о состоянии здания. Уточнения происходят уже на этапе, когда на объект заходит девелопер и проводит дополнительную экспертизу. К этому моменту изменить предмет охраны уже становится очень сложно из-за бюрократических процедур. Соответственно, реализация проекта рискует оказаться невозможной»,— пояснила она.
Евгений Мордовин назвал закон о защите ОКН «запретительным», из-за чего застройщиков предупреждают, что если они без разрешения «вобьют хоть один гвоздь», то у них будут проблемы. Одной из ключевых трудностей при реализации проектов по сохранению памятников он назвал неопределенность предмета охраны. «Большинство объектов вносили в реестр в 1991 году — тогда включали все здания старше 100 лет. И в отношении них даже не разработан предмет охраны,— подчеркнул господин Мордовин.— Здания являются объектами культурного наследия, это понятно, но что является предметом охраны: окна, форма кровли, фасады? Если все является предметом охраны, тогда эти здания невозможно будет использовать. Например, как менять внутренние перегородки или дверь в туалете?»
При этом после определения предмета охраны у девелоперов возникают новые сложности. При разработке проектной документации нужно учитывать не только необходимость сохранения исторического облика, но и современные требования к проектировке зданий. А современные нормативные требования не учитывают требования к ОКН. Например, нормативная ширина коридора должна составлять 2,5 метра, однако в памятниках архитектуры она всего 1 метр, и расширять пространство нельзя, поскольку оно является предметом охраны.
Впрочем, региональные власти стараются помогать девелоперам, занимающимся восстановлением ОКН. Для привлечения инвесторов к эффективному использованию объектов культурного наследия Свердловской области с сохранением их исторической специфики Корпорация развития Среднего Урала (КРСУ) создала специализированный электронный портал объектов культурного наследия. Кроме того, КРСУ оказывает содействие в сопровождении в органах власти и занимается продвижением механизмов ГЧП. В рамках этой работы было заключено первое в России концессионное соглашение по проекту реконструкции ОКН регионального значения — «Усадьбы Железнова» на улице Розы Люксембург,56. На реализацию проекта инвестор направил около 380 млн руб. Работы должны завершиться в 2024 году.