В поисках перспективы

Последнее десятилетие девелоперы говорят о том, что в Петербурге практически не осталось мест под застройку в черте города. Снизившийся спрос и дороговизна земли заставляют девелоперов вновь начать застройку за чертой КАД. Тем не менее среди экспертов есть мнение, что и внутри города еще достаточно резервов территорий для строительства и у ряда районов есть большой потенциал. А прежде популярный у покупателей север города постепенно уступает место южным направлениям.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В настоящее время в Санкт-Петербурге наблюдается сложившееся разделение районов и локаций по степени престижности, во многом определяющей класс возводимых в районе жилых комплексов. Так, строительство элитного жилья сконцентрировано в трех районах города: Центральном, Петроградском и Адмиралтейском. Наиболее активно в последние годы развивается локация Петровского острова, активное освоение которой началось в 2015 году. По итогам первого квартала 2023 года Петровский остров является лидером среди локаций как по площади элитного жилья, представленного в продаже — 54 тыс. кв. м (41% от общего объема предложения), так и по площади проданных квартир (41% от общего объема спроса). «Также сейчас в локации Васильевского острова появляются элитные жилые объекты. Место становится привлекательнее за счет развития транспортной доступности, а также за счет переноса промышленных объектов, которые заменяются новыми общественными пространствами, элитными ресторанами и прогулочными зонами»,— рассказывает Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге.

Новый лидер

Что касается жилья более демократических сегментов, то Антон Орлов, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers, говорит: «Последние несколько лет в рейтинге по объему нового предложения на первичном рынке жилья Петербурга лидировал Приморский район. Так, в 2020 году в Приморском районе было выведено в продажу почти 15 тыс. квартир, в 2021-м —12,8 тыс. квартир. Однако в 2022 году этот показатель сократился до 4,8 тыс. квартир, и Приморский район переместился в рейтинге на шестое место. В 2022 году абсолютным лидером по объему нового предложения в Петербурге стал Пушкинский район: здесь за год в продажу было выведено 9,4 тыс. квартир, в то время как по всему городу на рынок вышло 56 тыс. лотов. Объем нового предложения в этой локации по сравнению с 2021 годом вырос в 2,3 раза».

Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра группы RBI, считает, что в «традиционной черте» Петербурга перспективными могут быть Невский район и Василеостровский — в том числе территории намыва. «Что касается Приморского района, на который пришелся 21% продаж в 2022 году, то реализация большинства крупных проектов здесь постепенно заканчивается, предложение будет становиться меньше, что отразится и на количестве сделок. Не более 45 квартир доступны и в нашем проекте Ultra City на Комендантском проспекте, последний этап которого был сдан в начале этого года. Среди других районов, максимально востребованных сегодня, помимо Приморского,— также Выборгский и Красногвардейский. Суммарно именно на эти три района приходится практически половина всех продаж в 2022 году»,— делится она.

В последние годы девелоперы активно реализовывали проекты в черте города, в частности, в Новой Каменке, Шувалово, вдоль Петергофского шоссе, в Ручьях и Парголово, поэтому предложение в районах за КАД пополнялось очень ограниченно. Однако в 2021–2022 годах дефицит площадок в черте КАД стал расти, и девелоперы обратили более пристальное внимание на Пушкинский район. В настоящее время большим потенциалом обладают территории на периферии города между Пушкинским и Московским районами близ Пулковского шоссе. «Там уже реализуются проекты "ЮгТаун" от КВС и "Зеленый квартал" от Setl Group, а также планируется освоение прилегающих территорий девелоперами ЛСР и ПСК. Также активно будут развиваться территории близ железнодорожной станции Детскосельская и Колпинского шоссе, где в 2022 году Setl Group запустила проект Univer City»,— перечисляет господин Орлов.

В пресс-службе группы «Эталон» согласны с мнением о перспективности южных направлений. «В настоящее время одной из перспективных точек роста для Санкт-Петербурга становится Пушкинский район, расположенный вблизи исторических пригородов, крупных городских магистралей и аэропорта Пулково. Сегодня это популярная у покупателей жилья локация, предлагающая оптимальное соотношение цены, качества и транспортной доступности. Здесь ведется активная деловая и жилая застройка, появляются транспортные развязки и значимые инфраструктурные объекты, реализуются проекты комплексного развития территорий»,— сообщают в пресс-службе.

Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике группы «Аквилон», отмечает, что наиболее доступное жилье в компании представлено в проектах, находящихся на границе города и области. «Один из них расположен в Шушарах, второй — в Кудрово. Также в третьем квартале 2023 года мы планируем вывести в продажу объект в Янино. Цены на проекты меняются в соответствии с общей динамикой рынка и степенью готовности проектов. В настоящее время кварталы новой застройки развиваются: в них появляются объекты социальной инфраструктуры, множество магазинов, кафе, сервисных компаний. Поэтому некоторые покупатели недвижимости выбирают данные проекты, ориентируясь не только на цену»,— указывает госпожа Коротаевская.

Недооцененных нет

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», полагает, что в Петербурге сложно выделить откровенно недооцененные районы. Так или иначе, при детальном сопоставлении параметров локаций и цен на недвижимость в них последняя в большинстве случаев выглядит оправданной. «Что касается потенциала, то здесь все упирается в наличие территорий под потенциальную застройку. Можно перечислить Пушкинский, Московский, Красносельский районы, частично Петродворцовый, а также Василеостровский на территории намыва. По-прежнему много предложения в Приморском районе. Север города постепенно исчерпывается, в то время как на юге появилось разнообразное предложение. Конкуренцию южным районам составляет ближайшие прилегающие к КАД локации Ленобласти»,— говорит он.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС, с такой точкой зрения согласен: «Недооцененных районов нет. Есть перспективные локации, в которых продолжается реновация промзон под жилую застройку: в частности, в районе улицы Оптиков (ЛОМО), Черной речки (Северный завод) и улицы Полевая Сабировская. То, насколько активным может быть редевелопмент, хорошо видно на примере территории между станциями метро "Черная речка" и "Лесная". Еще пять лет назад здесь располагались преимущественно заводы, а сегодня свои проекты в локации реализуют около десяти застройщиков. Удачное расположение участков в непосредственной близости от исторического центра города позволяет возводить здесь жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса, а через несколько лет в этой локации сформируется дорогой, модный, социально однородный район, что в целом повысит инвестиционную привлекательность этой территории. Одним из первых проектов в этом районе стал квартал бизнес-класса "ЦДС Черная речка", возводимый на месте абразивного завода "Ильич"».

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, говорит, что, несмотря на кажущийся на первый взгляд дефицит земельных участков, в Петербурге можно найти подходящие территории для каждого класса жилья. «Больше всего вариантов в этом плане есть у эконом- и комфорт-сегментов в Приморском, Красносельском и Невском районах»,— перечисляет он.

Для жилья бизнес-класса хорошим потенциалом для развития и редевелопмента обладает южная часть Васильевского острова, в частности, район Балтийского завода, говорит эксперт, а также территории на левом берегу Невы в радиусе двух километров от площади Александра Невского. «Благодаря совершенствованию инфраструктуры, появлению новых жилых и коммерческих объектов бизнес- и премиум-класса, удачной транспортной доступности, близости к Неве в ближайшее время престиж проживания в этой локации продолжит возрастать. Самая непростая ситуация с пятнами для застройки складывается для проектов элитной недвижимости. Свободной земли под такие дома в городе сейчас нет. Единственным выходом может стать качественное и всестороннее развитие новых территорий — как инфраструктурное, так и репутационное. В качестве исторического примера создания элитной локации "с нуля" может служить Петроградская сторона: в начале XX века появление Троицкого моста превратило некогда окраину города в элитный и самый модный и современный район города»,— рассуждает господин Кравцов.

Популярно все

Денис Казберов, представитель компании «Мегалит — Охта Групп», уверен: «Популярностью среди покупателей жилья пользуются все районы города, ведь жители Санкт-Петербурга отличаются оседлостью — чаще всего стремятся мигрировать в пределах родного района, в крайнем случае, в соседние».

Объемы нового строительства на городских территориях зависят от свободных земельных участков. И в результате складывается, что новое предложение начинает формировать спрос и влиять на популярность района среди будущих новоселов: чем больше застраивается локация, тем выше там объем предложения, и тем популярнее он у становится у покупателей, отмечает эксперт.

По его словам, региональные клиенты редко тяготеют к конкретному району Северной столицы и стремятся выбирать ЖК с понятной для них транспортной доступностью, преимущественно у метро, сложившейся социально-бытовой инфраструктурой. «Следует учитывать и новое строительство у КАД, его часто рассматривают с новостройками Петербурга, хотя земля уже относится к Ленобласти. Здесь большой объем предложения на юго-западе (Новоселье) и на севере (Парнас, Девяткино, Мурино), которое в перспективе продолжит пополняться»,— подчеркивает он. Как полагает господин Казберов, в числе перспективных районов Петербурга для нового строительства можно назвать район Охты, территории по обе стороны Невы выше моста Александра Невского вплоть до Рыбацкого и Новосаратовки, да и вообще все зоны «серого пояса», которые расположены недалеко от центра Петербурга или станций метрополитена, привычны петербуржцам и окружены готовой инфраструктурой.

«В нашем городе много интересных и недооцененных локаций — они есть в каждом районе, но их преобразование упирается в ограничение редевелопмента и развитие дорожной и социальной инфраструктуры»,— уверен эксперт.

Что касается Ленобласти, то Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ, говорит: «Недооцененными пока остаются остальные районы Ленобласти, но в последние годы застройщики достаточно активно осваивают Ломоносовский район, в том числе активно себя ведут московские девелоперы: "Квартал Лаголово" ("Самолет"), "А101 Лаголово" (А101), "Таллинский парк" (ПИК). Кировский район традиционно имеет самый низкий объем предложения».

Петр Войчинский, гендиректор компании «МК-Элит», резюмирует: «Говорить о недооцененности тех или иных локаций сегодня сложно: рост средней цены с опережением рынка (как это, например, случилось в Парголово) возможен. Но обычно такое происходит, когда застройщик сначала строит жилье (в "чистом поле") и продает на старте недорого. А потом подтягиваются социалка, дороги и прочее, локация становится комфортнее — и жилье стоит уже дороже. Но такое "догоняющее" обустройство зависит от региональных и федеральных бюджетных вложений, а их сейчас прогнозировать рискованно. Вряд ли кто сейчас скажет, когда будут обеспечены нормальные развязки для новых кварталов Петербурга, а тем более — для популярных приграничных зон активной застройки в Ленобласти».

Роман Масленников