Инвесторы возвращаются в торговлю
Коммерческая недвижимость
Совокупный объем инвестиций в торговую недвижимость в 2022 году в РФ вдвое превысил показатель предыдущего года и составил 40,7 млрд рублей. На Петербург и Ленобласть пришлось 18% от этой суммы, то есть около 7,32 млрд рублей.
Эксперты консалтинговой компании NF Group проанализировали динамику инвестиционной активности в торговом сегменте коммерческой недвижимости России. По итогам 2022 года показатель достиг уровня в 40,7 млрд рублей, превысив показатели 2020 и 2021 годов — 16,4 и 21,8 млрд рублей соответственно. Тем не менее этот результат все еще ниже показателей допандемийных периодов, которые составляли в среднем 75 млрд рублей.
По итогам первого квартала 2023 года объем инвестиций в торговые центры составил 5,8 млрд рублей, однако, учитывая анонсированные к закрытию сделки, по итогам года результат может оказаться на уровне прошлого периода или выше, что говорит о положительной динамике инвестирования в торговую недвижимость.
Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group, говорит: «Инвесторы рассматривают торговую недвижимость благодаря ее высокой доходности, которую можно получить за счет пассивного управления. В целом в ритейле есть возможности для увеличения доходности, в том числе, за счет реконцепции объекта и замены якорных арендаторов. На примере сделок по покупке ТЦ "Ярмарка" в Астрахани и ТЦ "Торговый квартал" в Набережных Челнах мы видим, что такие объекты могут быть упакованы в ЗПИФ УК "Парус Управление активами", при этом Property Management берет на себя УК, а инвесторы будут получать стабильные ежемесячные выплаты дохода от арендного потока с минимальным включением в процессы управления активом. Таким образом, через ЗПИФы в них могут вкладываться разные категории инвесторов».
Среди крупнейших сделок 2022 года с торговыми центрами, по его словам, можно выделить приобретение ГК «Ташир» торгового центра «Шелковый путь» за 9–10 млрд рублей, а также продажу ТРЦ «Охта Молл» в Санкт-Петербурге (6–8 млрд рублей).
По мнению Евгении Хакбердиевой, регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group, если ранее сделки по покупке объектов и земельных участков совершались с целью развития новых проектов, то сейчас они связаны в основном с изменениями в структуре собственников в связи со уходом иностранных собственников и замена их российскими. На данный момент рост инвестиций не ведет к увеличению объемов строительства на рынке торговой недвижимости, однако появление новых инвесторов может привести к дальнейшему развитию этого сегмента.
Если говорить о региональной структуре инвестирования, то в 2022 году 41% вложений в торговую недвижимость пришелся на Москву и Московскую область, еще 41% — на регионы, оставшиеся 18% — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область. При этом, для сравнения, в общем объеме инвестиций в тот же период лидировала Москва с долей в 69%, а доля регионов не превышала 10%. Среди регионов РФ наибольший объем инвестиций пришелся на Астрахань (31%) и Рязань (25%). Среди прочих городов, где были реализованы торговые объекты,— Оренбург, Набережные Челны, Тюмень.
В структуре инвестирования в торговую недвижимость лидирующей группой покупателей в 2022 году выступали девелоперы, которые совокупно вложили более 19 млрд рублей, или 47% от всех инвестиций в торговую недвижимость. На втором месте — инвестиционные компании и частные инвесторы с долей в 37% и общим объемом вложенных средств на уровне 15,3 млрд рублей.
Даже учитывая структурные изменения в торговом сегменте, связанные как с пандемией, так и с уходом международных брендов, сегмент все еще остается привлекательным для инвесторов. Несмотря на невысокий результат первого квартала, ожидается, что годовой результат превысит показатель прошлого периода, что в общем объеме инвестиций заметно увеличит долю торговой недвижимости.
«На рынке давно не фиксировалось такое количество сделок с торговыми центрами, сколько было заключено в 2022 году. По итогам первого квартала 2023 года мы наблюдаем рост интереса к торговому сегменту, что обусловлено дисконтами на объекты, где собственниками выступают иностранные компании, а также тем, что инвесторы готовы направлять свои свободные средства в новые для себя сегменты, чтобы диверсифицировать бизнес. Еще одним фактором повышенного спроса является формирование фондов недвижимости на рынке, которые собирают в портфель разные виды и классы объектов и реализуют эти ЗПИФы»,— добавляет госпожа Хакбердиева.
Годовой результат 2023 года как минимум превысит 80–90 млрд рублей, что станет рекордом с 2017 года в России, прогнозируют в NF Group. Ранее такие высокие показатели были только до 2014 года.