Инвестиции в метры

Краснодарский край занимает второе место среди регионов РФ по объему многоквартирного строительства, уступая только Москве. Стоимость жилья в новостройках Кубани за последние три года увеличилась в 2,5 раза, квадратные метры продолжают дорожать и в текущем году. Эксперты считают наиболее выгодными для инвестирования курортную недвижимость и квартиры в кубанской столице.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Объемы растут

По данным на начало апреля 2023 года, в Краснодарском крае строится 8,5 млн кв. м многоквартирного жилья. Это на 10% больше, чем год назад. Об этом «G» сообщила директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская.

«Краснодарский край занимает второе место среди регионов РФ по объему многоквартирного строительства. Уступает он только Москве, где строится в 1,8 раза больше. За последний год край обогнал Московскую область и Санкт-Петербург. Объем строительства там сократился, тогда как на Кубани, напротив, вырос»,— отмечает госпожа Змиевская.

По словам эксперта, в прошлом году в Краснодарском крае введено в эксплуатацию 2,6 млн кв. м, что сопоставимо с уровнем 2021 года. В I квартале 2023 года сдано 0,5 млн кв. м. При этом более половины (57%) возводимого жилья приходится на пять крупных компаний.

Основатель и владелец инвестиционного агентства недвижимости, действующий инвестор, специалист рынка ценных бумаг и недвижимости Татьяна Бунегина рост объемов строительства на Кубани связывает в первую очередь с внутренней миграцией и популяризацией переезда на юг граждан из северных регионов России. «Увеличение объемов также связано с ростом онлайн-торговли и расширением складских площадей в Краснодарском крае. Только под нужды Wildberries в начале 2023 года был сдан в эксплуатацию распределительный центр на 5 тыс. рабочих мест, в строительство которого инвестировано 3,75 млрд руб. Развитие региона влечет за собой и рост инвестиций»,— отмечает госпожа Бунегина.

Ольга Змиевская подчеркивает, что центром девелоперской активности выступает Краснодар, на долю которого приходится 71% строительства края. «Город является крупнейшей агломерацией, экономическим центром региона, генерирует основной поток мигрантов. Другой центр — прибрежная зона. Здесь объем строительства сократился за последние несколько лет по причине жестких ограничений на застройку. Основной объем застройки формирует Сочи, далее — Новороссийск, Анапа. Остальные локации существенно уступают по объему возводимого жилья»,— поясняет эксперт.

По данным аналитиков Macon, объем строительства в Краснодаре за последние три года вырос на 15%. Прирост главным образом обеспечили крупные комплексные проекты, в которых были заложены очередные литеры, но при этом не все из них поступили в продажу. В Сочи объем строительства упал на 13%, в Анапе и Новороссийске — сократился в два раза.

С каждым годом дороже

По данным Ольги Змиевской, в Краснодарском крае оборот на первичном рынке жилья в 2022 году увеличился по сравнению с 2021 годом на 20% и составил 256 млрд руб. При этом количество сделок год к году сократилось на четверть — до 41 тыс.

Рост рынка в денежном выражении эксперты связывают с ростом стоимости квадратного метра. В течение 2020–2022 годов квадратный метр жилья на первичном рынке Кубани интенсивно дорожал. За три года цены выросли в среднем в 2,5 раза. «Максимальных значений стоимость жилья на первичном рынке достигала в ноябре и декабре минувшего года — более 150 тыс. руб. за кв. м. Это было связано с включением дополнительных опций в стоимость ипотеки, помимо самого жилья — субсидирование ставки и/или ремонта квартиры. Это выгодно в долгосрочной перспективе — для клиента платежи фиксированы и комфортны, они не зависят от колебаний инфляции или стоимости отделочных материалов»,— поясняет директор СК «ЕкатеринодарИнвест-Строй» Елена Николаева.

Это подтверждает и заместитель коммерческого директора системы онлайн-бронирования квартир Нмаркет.ПРО Андрей Гарифуллин. Он отмечает, что в настоящее время тенденция удорожания сохраняется. Так, средняя цена предложения за кв. м в новостройках Краснодара в I квартале 2023-го составила 130,8 тыс. руб. против 72,6 тыс. руб. в аналогичном периоде прошлого года.

«На текущий момент динамика цен на недвижимость в Краснодаре выровнялась. Рост к концу I квартала 2023 года составил 7%. При этом площадь нереализованных остатков в корпусах на стадии строительства составляет 83% от общего объема. Исходя из средних темпов продаж в предыдущие 12 месяцев, оценочные сроки реализации этих остатков для Краснодара составят свыше пяти лет. К этому привел постепенный отказ застройщиков от нулевых ставок. В среднем рынок потерял пятую часть ипотечных заемщиков, также отразилось и общее падение спроса на недвижимость»,— комментирует господин Гарифуллин.

В целом эксперты оценивают первичный рынок Краснодара как стабильный. «Несмотря на нестандартные внешние факторы, на рынке нет недостатка ни в новых проектах, ни в клиентах. В результате текущие условия комфортны для игроков: цены сравнительно высокие и нет острой необходимости их снижать, при должном уровне качества строительства»,— считает Елена Николаева. Она добавляет, что в марте 2023 года по отношению к февралю число сделок СК «ЕкатеринодарИнвест-Строй» по Краснодару увеличилось на 92,4%. «Клиенты быстрее принимают решение о покупке из-за ожидаемого роста ипотечных ставок»,— поясняет руководитель.

«Инвестировать в недвижимость выгодно, а в Краснодарском крае особенно. Геополитическая ситуация способствовала увеличению спроса на курортную недвижимость России. Образование и развитие новых курортных зон увеличивают инвестиционную привлекательность строительной отрасли региона: недвижимость растет в цене от старта до сдачи, плюс курортные зоны растут в цене со сдачей каждого нового объекта. Жилье на Кубани покупает вся Россия, включая новые территории»,— утверждает руководитель отдела продаж ООО «ГК ”Метрикс Development”» Александр Сторчак.

С экспертом соглашается Татьяна Бунегина. «С появлением возможности оформить сделку дистанционно инвестирование в недвижимость только набирает популярность. Квартиры и дома в Краснодарском крае все чаще приобретают жители других городов России для собственного переезда на время или ПМЖ либо для сдачи в аренду»,— отмечает эксперт.

Инвестиционно привлекателен

Татьяна Бунегина утверждает, что наиболее привлекательны для инвесторов Краснодар — как динамично развивающийся центр региона с большим количеством рабочих мест и мягким климатом; Сочи — как быстро растущий город-курорт, привлекательный для инвестиций в инфраструктуру и объекты отдыха; Новороссийск — как крупнейший морской порт и транспортный узел, особо значимый для экспорта и импорта страны.

Так, по данным Nedvex Group, на сегодняшний день 80% недвижимости в Сочи приобретается в инвестиционных целях. «Инвестиции в элитную недвижимость в Сочи наиболее выгодны среди других регионов, поскольку за последние три года цены на недвижимость Сочи выросли на 187,9%. В апреле 2020 средневзвешенная цена на новостройки Сочи была 154,6 тыс. руб. за кв. метр, а в апреле 2023 этот показатель достиг 445,1 тыс. руб.»,— комментирует генеральный директор Nedvex Юлия Хлуднева.

По словам эксперта, 2021 год оказался ажиотажным для инвесторов — большинство объектов покупалось для последующей перепродажи. «Сегодня же инвесторы делают свой выбор в пользу бизнеса, который основывается на сдаче жилья в аренду. Во-первых, это выгодно. Приобретая квартиру в ипотеку с последующей ее сдачей в аренду, клиент покрывает свой ежемесячный платеж. Во-вторых, доходность от одного объекта элит-класса в Сочи может достигать 18% годовых. В-третьих, покупая недвижимость в Сочи, клиент покупает готовый бизнес, который не требует лишних усилий: управление номером ложится на отельера, а инвестор просто получает свой доход»,— объясняет госпожа Хлуднева.

Татьяна Бунегина отмечает, что стоимость квадратного метра в первом квартале 2023 года на Кубани год к году выросла на 15% и составила в среднем 127,9 тыс. руб. «Цены на недвижимость в Краснодарском крае продолжают расти. Во-первых, из-за инфляции и роста цен на строительные материалы. Во-вторых, из-за круглогодичного курортного сезона в Сочи и высокого спроса на размещение в отелях, квартирах и гостевых домах, в том числе и на длительный срок»,— говорит госпожа Бунегина.

Она подчеркивает, что рынок первичного жилья растет быстрее вторичного. Это связано с льготными условиями ипотеки и акциями от застройщиков на покупку квартиры на этапе строительства. «Согласно Росреестру, в 2022 году доля сделок на первичном рынке составила 16%, на вторичном — 80%. Нераспроданные до ввода в эксплуатацию новостройки переходят в категорию вторичек, чем отчасти и обусловлен высокий показатель сделок на вторичном рынке недвижимости. Что касается загородного жилья, объем введенных в эксплуатацию домов от компаний-застройщиков в прошлом году составил 39%, ИЖС — 61%. В Краснодарском крае индивидуальное строительство популярнее в сравнении с другими регионами России. Это может быть связано с образом жизни населения и теплым климатом»,— допускает Татьяна Бунегина.

По мнению эксперта, инвестировать в строительный бизнес в Краснодарском крае выгодно в связи с высоким спросом в регионе на жилье эконом- и комфорт-сегментов. «Льготная ипотека, программы господдержки, комплексное развитие территорий стимулируют темпы строительства — в этих условиях инвестирование становится более безопасным и защищенным от таких рисков, как банкротство застройщика, задержка сроков ввода в эксплуатацию»,— считает Татьяна Бунегина.

По словам Елены Николаевой, инвестиционная привлекательность многоквартирного жилищного строительства в Краснодаре остается на высоком уровне благодаря более тщательному комплексному подходу развития территории. «Клиенты уже не готовы брать просто квадратные метры, они приобретают образ жизни и ежедневный комфорт в ближнесрочной перспективе. Особенно это важно для переезжающих из других регионов. Количество запросов из других регионов России и стран СНГ снова начало расти относительно 2022 года, но еще не достигло показателей допандемийных 2018–2019 годов»,— рассказывает директор СК «ЕкатеринодарИнвест-Строй».

Эксперт уточняет, что в потребительском поведении изменился фокус внимания на более быстрый срок сдачи, а не стоимость. «Небольшая квадратура все еще наиболее популярна как недвижимость с наименьшим порогом входа по стоимости приобретения. Однако клиенты стали предъявлять более высокие требования: если это студия, то с большим санузлом и просторным балконом, если однокомнатная — то с комнатами правильной формы и большим количеством естественного света. Поэтому мы делаем окна увеличенного размера, используем панорамное остекление от пола до потолка»,— говорит Елена Николаева. Она добавляет, что будущие жители также интересуются количеством лифтов и квартир на этаже. «Все уже знают о возможных очередях на спуск с верхних этажей, на каждом из которых по 10–12 квартир. В наших жилых комплексах мы устанавливаем по три лифта в каждом подъезде. При этом квартир на площадке по три-пять»,— сообщает госпожа Николаева.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Выгоднее вкладываться в курорты

Ольга Змиевская отмечает, что на рынке Краснодара накоплен значительный объем предложения первичного рынка. Часть его еще даже не поступила в продажу. При этом перспективы по спросу не радужные. «Условия по ипотечному кредитованию ужесточились, в частности ЦБ ограничил субсидированные ставки, миграция в регион сократилась (по данным Росстата, число прибывших из других регионов в прошлом году на 14% меньше по сравнению с 2021 годом), на доходах населения негативно сказывается инфляция, а цены на недвижимость держатся на высокой отметке. В 2023 году мы ждем дальнейшее падение числа сделок, а также умеренную коррекцию цен на 3–5% в городе»,— комментирует госпожа Змиевская.

В курортных городах, по мнению эксперта, ситуация более благоприятная. Уже в течение нескольких лет этот рынок находится под жесткими ограничениями на строительство, из-за чего объем предложения резко ограничен. При этом инвестиционный спрос здесь очень высокий, впрочем, как и уровень цен. «Например, в Сочи стоимость квадратного метра самая высокая на первичном рынке страны. Как следствие, курортные рынки крайне привлекательны для девелопмента. Однако стоит учитывать, что текущая цена в них во многом следствие дефицита предложения. Снятие либо смягчение ограничений на строительство в будущем может повести к усилению конкуренции и умеренной коррекции цен»,— считает Ольга Змиевская.

С экспертом соглашается Юлия Хлуднева. За счет государственных и частных инвестиций инфраструктура Сочи активно развивается. Дополнительно привлекательность региона увеличивается за счет проектов комплексного развития территорий и генплана.

«Перетекание спроса в недвижимость бизнес- и элит-класса в 2022 году демонстрирует в Сочи большое влияние курортной составляющей. Именно эти классы показывают высокую инвестиционную привлекательность уже и в 2023 году. Желание инвестировать в курортную недвижимость также поддержит спрос, а за спросом последуют и цены»,— уверена госпожа Хлуднева. По ее словам, в регионе остро ощущается дефицит нового качественного предложения — продукта, который мог бы действительно закрыть все потребности клиента. Именно поэтому спрос на современные объекты элит-класса в Сочи непрерывно растет.

«Тот факт, что рынок недвижимости Сочи не повторил колебания московского и питерского рынков, а проявил стабильность и устойчивый рост (так, с апреля 2022 по апрель 2023 цены выросли на 17,6% — с 378,4 тыс. до 445 тыс. руб. за кв. м), позволяет говорить о формировании особого сочинского рынка недвижимости, который может демонстрировать стабильность и устойчивость в условиях высокой неопределенности»,— считает Юлия Хлуднева.

Елена Николаева уверена, что спрос не снизится и на рынке недвижимости кубанской столицы. «Краснодарский край в целом остается наиболее привлекательным регионом, и сам Краснодар — как экономический центр и развитый город с ценами на недвижимость на порядок ниже, чем в Сочи. Корректировка в цене возможна в случае отмены субсидий»,— допускает госпожа Николаева.

Андрей Гарифуллин считает, что в силу того, что застройщики строят с привлечением проектного финансирования, не стоит ожидать и глобального падения уровня цен. «Большинство застройщиков будут снижать стоимость квадратного метра в основном за счет проведения различных акций. В целом по результатам 2023 года мы предполагаем, что цены на недвижимость в Краснодаре снизятся максимум до 15%»,— говорит господин Гарифуллин.

По его словам, застройщики будут бороться за покупателя за счет преимуществ комплексной застройки, включающей в себя все важные социальные объекты — детсады, школы, поликлиники, торговые центры и пр. Многие девелоперы внедряют дополнительные меры стимулирования продаж. Это могут быть системы рассрочки платежей, программы trade-in. Предлагают ремонт под ключ и мебель, принимают в счет оплаты различные жилищные сертификаты.

«Что касается проблемы долгостроев, то 214-й ФЗ почти устранил ее. По сообщениям пресс-службы мэрии города, количество долгостроев в Краснодаре в 2023 году сократилось на 20%, и на 21 апреля 2023 года их осталось 44. В начале текущего года же насчитывалось 55 проблемных объектов»,— добавляет эксперт.

Татьяна Бунегина обращает внимание на то, что правительство РФ в настоящее время стремится уравновесить объемы продаж первичного и вторичного жилья и разрабатывает меры поддержки для вторичного рынка. Ожидаемо, что спрос на вторичное жилье с появлением льготных условий и более выгодного кредитования увеличится. Также государство продолжает поддерживать ипотеку на строительство частных домов, поэтому объем загородной недвижимости в Краснодарском крае будет только расти»,— уверена госпожа Бунегина.

Маргарита Синкевич

Читайте нас в Telegram