Жилье на все готовое

Рост цен на рынке недвижимости Краснодарского края остановился, достигнув максимально возможных значений. Стоимость квадратного метра в новостройках краевого центра, по данным аналитиков Macon, составляет в среднем 146 тыс. руб., в Сочи — 490 тыс. руб., в Анапе и Новороссийске — 179 тыс. и 149 тыс. руб. соответственно. Тенденций к снижению цен, по мнению аналитиков, в ближайшем будущем нет, а дальнейший рост — вероятен в связи с объективными факторами непрекращающегося спроса. Риелторы констатируют уход покупателя с первичного рынка на вторичный, поскольку готовое жилье сегодня стоит дешевле, несмотря на менее привлекательные условия по ипотеке. Для Краснодарского края также актуален рынок загородного жилья, которое сейчас, по данным агентств недвижимости, продается почти в два раза дешевле квартир в новостройках.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Дорого-востребовано

Краснодар традиционно выступает центром девелоперской активности Кубани. На его долю, по данным консалтинговой компании Macon, приходится около 70% возводимого в крае жилья. Так, на начало 2023 года в краевом центре реализовывалось 85 жилых проектов, в стадии строительства находилось 5,1 млн кв. м жилья. В том числе 29 крупных комплексов (общая площадь свыше 150 тыс. кв. м). В Краснодаре работает 36 девелоперов, при этом — 10 крупнейших компаний формируют 75% строительства города.

«В городе ограничен девелопмент в центре и в сложившихся спальных районах, а потому почти весь объем строительства сконцентрирован на его окраинах. Цены в Краснодаре в прежние годы отличались низким уровнем, что среди прочего привлекало на рынок инвесторов и мигрантов. Но за 2020–2022 годы стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла в 2,6 раза, и на начало 2023 года она составила 146 тыс. руб. В сравнении с другими городами-миллионниками цена на жилье в столице Кубани является одной из самых высоких»,— комментирует директор по исследованиям компании Macon Ольга Змиевская.

По данным Macon, в 2022 году на первичном рынке Краснодара было продано 27 тыс. квартир и в сравнении с предыдущим годом спрос на новостройки упал на 16%. Так, в пик покупательской активности в 2014 и 2020 годах число сделок в городе достигало 36 тыс.

«Сейчас, несмотря на существенное снижение, емкость спроса остается достаточно высокой. По состоянию на начало 2023 года девелоперы Краснодара накопили значительный объем предложения, которого достаточно для реализации спроса в течение трех лет. Поэтому в условиях сократившегося спроса и усиления конкуренции дальнейший рост цен на рынке города видится маловероятным»,— констатирует госпожа Змиевская.

По словам коммерческого директора федерального девелопера «Неометрия» Ольги Нарт, в течение 2022 года стоимость квадратного метра жилья в Краснодаре выросла со 105,7 до 116,9 тыс. руб. в классе стандарт (рост 10,6%); со 125,3 до 149 тыс. руб. — в классе комфорт (19%); со 195,7 до 214,4 тыс. руб. в классе бизнес (9,6%) и с 335 до 416 тыс. руб. в сегменте элитной недвижимости (24,2%).

В 2023 году рост, по словам представителя застройщика, продолжается, примерно с такой же динамикой. «Спрос на недвижимость в краевом центре достаточно высок, как и интерес к южному городу в целом. Город все еще привлекателен для людей со всех уголков России, и это делает краснодарский рынок весьма перспективным. Уровень спроса зависит от локации объекта, наличия инфраструктуры для жизни, а также выбранной девелопером концепции. Проекты, в которых применяются современные подходы — как в строительстве, так и в благоустройстве и техническом оснащении, будут пользоваться спросом всегда»,— говорит госпожа Нарт.

Как отмечает гендиректор краснодарского агентства недвижимости «Аякс» Александр Кутченко, рынок недвижимости Краснодара сегодня достаточно устойчивый. Это, по его словам, касается и цен, и количества сделок, и количества регистраций. На первичном рынке риелтор констатирует небольшое снижение ввода новых жилых комплексов, хотя в последний квартал, отмечает он, наблюдается небольшой рост этого показателя, поскольку один известный застройщик получил разрешение на строительство сразу более десяти жилых объектов.

«Я думаю, что цена на новостройки в этом году будет стабилизирована в сегодняшних показателях. Повышения не предвидится, а небольшое снижение — возможно. Скорее, цена будет снижаться за счет различных акций, которые проводят застройщики в зависимости от их потребностей. Например, есть потребность в мощном финансировании проекта — компания предлагает различные скидки, нет такой потребности — работает с текущими ценами»,— говорит господин Кутченко.

Потребитель, по его словам, сегодня стал более искушенный, и если раньше при выборе объекта недвижимости цена стояла на первом месте, то сейчас, отмечает риелтор, кроме цены покупателя интересует уже качество строительства, наличие мест общего пользования, фасадные решения и так далее. «Очень многое при выборе жилья зависит от наличия рядом парков, школы и детских садов — это уже обязательный аспект выбора недвижимости»,— говорит он.

Руководитель отдела первичного рынка и зарубежной недвижимости ЖИЦ «Каян» Инна Грибанова констатирует, что цена квадратного метра в новостройке Краснодара сегодня составляет в среднем 120–140 тыс. руб. Однако, по ее словам, есть предложения и ниже 100 тыс. руб. за кв. м (96–98 тыс. руб.) в удаленных районах с отсутствием развитой инфраструктуры, а есть объекты, цена на которые составляет 200–350 тыс. руб. за «квадрат» (микрорайон Черемушки, центр города).

«Покупатели есть, и их достаточно много. Высокий спрос на новостройки сегодня обеспечивается относительно низкими процентными ипотечными ставками по сравнению со вторичной недвижимостью, что, в свою очередь, дает относительно небольшой ежемесячный платеж. Сейчас покупатель может уложиться в 17–25 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру в новом доме (если мы берем тот же Западный обход). Плюс — застройщики предлагают ипотеку без первоначального взноса, что является достаточно популярным инструментом для покупки "первички", в отличие от вторичного рынка жилья. Не имея денег на первоначальный взнос или имея в наличии только средства материнского капитала, покупатели сегодня могут себе позволить купить квартиру в новостройке Краснодара, несмотря на ее относительно высокую стоимость»,— говорит госпожа Грибанова.

Выгоднее «вторичка» и загородные дома

Директор федеральной риэлторской компании «Этажи-Кубань» Вадим Камалов, напротив, отмечает, что рынок недвижимости в Краснодаре замер в ожидании льгот на ипотеку с господдержкой на вторичное жилье.

«Президент сказал, что льготная ипотека была введена для поддержки семей, а в итоге она поддержала застройщиков, что тоже неплохо, но цель ее именно в доступности жилья. Льготы по ипотеке привели к тому, что разогнали цены на дома и квартиры за счет повышенного спроса. И вот сейчас на рынке новостроек происходит стагнация. Это связано с тем, что человек приходит на рынок для того, чтобы решить свой жилищный вопрос. А новостройка — это не здесь и сейчас, поэтому людей, которые могут себе позволить снимать квартиру и платить ипотечный кредит в ожидании, когда уже застройщик введет в эксплуатацию его жилье, стало кратно меньше. Я думаю, что это связано с общими негативными тенденциями в отечественной экономике»,— говорит господин Камалов.

По данным АН «Этажи-Кубань», на сегодня в Краснодаре средняя цена квадратного метра в новостройке — от 120 до 160 тыс. руб., на вторичном рынке — от 95 до 180 тыс. руб. за «квадрат». Вторичное жилье, по словам риелтора, сейчас востребовано больше, чем новое, потому что доступнее.

Чтобы преодолеть стагнацию на рынке первичной недвижимости, застройщики, по мнению Вадима Камалова, должны снижать цену, но они этого не делают: во-первых, не хотят терять маржу, а во-вторых, строительные компании зависят от финпланов, которые им подписывали банки, когда выдавали проектное финансирование.

Как отмечает Александр Кутченко, главные тренды на вторичном рынке жилья Краснодара — «вымывание» объектов с рынка (по подсчетам АН «Аякс», за последние три месяца предложения стало примерно на 12% меньше) и рост цен. Это, по словам риелтора, происходит во многом благодаря тому, что спрос на объекты эконом-класса подстегнули «херсонские» сертификаты, на которые переселенцы купили достаточно большое количество квартир с низкими ценовыми показателями. Соответственно, продавцы этих недорогих объектов ушли в покупку более дорогого сегмента недвижимости, что в целом оживило рынок и привело к повышению цен на вторичное жилье.

«В прошлом году по причине такого драйвера, как околонулевая ипотека, мы увидели, что цены на первичном рынке пошли вверх, а на вторичном — стали снижаться. Основной покупатель стал брать квартиры в новостройках, потому что там ежемесячные выплаты по ипотеке при одинаковой цене объекта были чуть ли не в два раза меньше, чем на "вторичке". Банки в коллаборации с застройщиками делали околонулевые ипотеки, повышая при этом стоимость самих объектов. Сегодня эта тема уходит, но тем не менее разрыв стоимости "первички" и "вторички" в одной и той же локации сохраняется»,— отмечает господин Кутченко.

Сегодня, по словам руководителя АН «Аякс», на вторичном рынке средняя цена квадратного метра в Краснодаре составляет порядка 90–95 тыс. руб., а новостройка в той же локации будет стоить уже в пределах 110 тыс. руб. за «квадрат».

Инна Грибанова также считает, что вторичный рынок жилья в Краснодаре оживился благодаря «херсонским» сертификатам. «После начала СВО и первой волны мобилизации на "вторичке" произошел откат по ценам, поскольку на панике люди иногда скидывали до 40% от стоимости объекта, а в целом по рынку произошло снижение на 15–20%. Сейчас, с появлением "херсонских" сертификатов, цена отыгралась обратно на эти же 15–20%, и собственники в настоящее время практически не снижают цену в процессе сделки, а кто-то вообще снял объекты с продажи»,— говорит эксперт.

По мнению госпожи Грибановой, скорее всего, по Краснодару и черноморскому побережью цена на недвижимость в ближайшее время снижаться не будет. Это, по ее словам, связано с тем, что спрос на жилье не прекращается, несмотря на СВО, рост ставок и прочие негативные факторы. Риелтор констатирует, что сегодня 95% всех сделок у застройщиков совершается при помощи ипотеки, а люди с наличными средствами идут в основном на вторичный рынок.

«Мне кажется, что будет продолжаться поддержка государства в части строительного сектора, поскольку это существенная часть экономики России и государство не позволит стройке встать. Кроме того, в Краснодар и Краснодарский край как ехали люди из других регионов России, так они и не прекращают ехать. В прошлом году поток мигрантов несколько сократился, но сейчас мы видим оживление спроса со стороны покупателей из других субъектов федерации»,— говорит Инна Грибанова.

В то же время, по словам Вадима Камалова, есть еще один важный сегмент на рынке жилой недвижимости Краснодара, который сегодня гораздо более востребован у покупателей, чем «первичка» и «вторичка»,— это загородная недвижимость, которая в случае с Краснодаром совсем не означает, что жилье будет находиться за пределами города.

«Цена квадратного метра в "загородке" в два раза ниже, чем в новостройке,— 60 тыс. руб. При этом собственник получает в придачу земельный участок. В итоге один из явных трендов рынка жилой недвижимости в Краснодаре — бурное развитие "загородки". Люди, которые приходят к риелтору, чтобы решить свой жилищный вопрос, получают массу предложений, в том числе и по загородной недвижимости, а когда понимают, что она реально дешевле, выбирают именно этот вариант. Причем это также новый дом, пусть не в центре»,— рассказывает господин Камалов.

Самый дорогой в стране

Недвижимость в Сочи сегодня самая дорогая в стране, констатируют аналитики Macon. Так, по данным консалтинговой компании, стоимость «квадрата» жилья там составляет в среднем 490 тыс. руб. За последние пять лет она выросла более чем в четыре раза. Интенсивный рост, по мнению экспертов, был спровоцирован запретами на новое строительство и ожиданием острого дефицита, а также выходом на рынок высококлассных проектов,распространениеМе формата доверительного управления и отделки под ключ с меблировкой.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

На начало 2023 года в Сочи насчитывалось более 100 реализуемых проектов, в стадии строительства находилось 956 тыс. кв. м. «На курорте действует мораторий на новые проекты, но при этом объем возводимого жилья остается относительно стабильным. Помимо вывода очередных литер в крупных комплексах, ведется активный девелопмент в формате реконструкции старых советских гостиниц и санаториев, выводятся проекты апарт-отелей. При этом в городе сохраняется острый дефицит свободных земельных участков, пригодных под строительство жилой и апартаментной недвижимости. Крупных проектов сравнительно мало, преобладает точечная застройка»,— рассказывает Ольга Змиевская.

Рынок недвижимости Сочи, по ее словам, имеет выраженную курортную специфику: предложение девелоперов направлено на две ключевые группы покупателей — инвесторов и отдыхающих. В результате продукт имеет выраженные особенности: в квартирограмме преобладают студии и однокомнатные квартиры, доля апартаментов — 42%, доля объектов с доверительным управлением — 24%.

Интенсивный рост цен, по словам госпожи Змиевской, ограничил покупательскую активность на рынке Сочи. По итогам 2022 года число сделок сократилось на 28%, до минимальной за последние 10 лет отметки в 7 тыс. В период активного спроса на рынке совершалось около 13 тыс. сделок.

«При текущем уровне цен скорость продажи отдельных проектов снизилась, но в условиях действующего моратория такое положение дел по большей части устраивает девелоперов. Однако рано или поздно ограничения на новое строительство будут сняты, и, поскольку рынок крайне привлекателен, он быстро начнет прирастать новыми проектами. Ожидаемое усиление конкуренции влечет за собой риск снижения цен. Впрочем, их уровень так и останется самым высоким на побережье, что обусловлено статусом Сочи на российском рынке курортной недвижимости»,— резюмирует аналитик Macon.

Ольга Нарт («Неометрия») называет Сочи «самым перспективным рынком недвижимости не только в Краснодарском крае, но и в России в целом». Это, по ее словам, связано с большим и постоянным притоком покупателей квартир и инвесторов. «На курорте активно развивается жилое строительство с акцентом на комплексное освоение территорий. А также отчетливо виден новый виток в девелопменте — строительство гостиничных комплексов. Этот тренд связан с растущим турпотоком. Если говорить о цене, то за 2022 год в классе эконом она увеличилась с 292 до 306 тыс. руб., а в бизнесе — с 564 до 596 тыс. руб. В сегменте премиум цена уже может достигать 2,4 млн руб. Курорт продолжает привлекать как отдыхающих, так и покупателей жилья со всей страны. А рост стоимости, который наблюдается на протяжении многих лет, делает его крайне интересным с инвестиционной точки зрения»,— говорит госпожа Нарт.

По словам Инны Грибановой, средняя цена за квадратный метр недвижимости в Сочи составляет сегодня 350 тыс. руб. При этом она отмечает стабильный покупательский спрос. «У застройщиков "вымываются" остатки, поскольку люди, которые выбирают жизнь на побережье, в первую очередь рассматривают Сочи. Туда едет свой контингент, платежеспособный, и его не смущает такая высокая цена за квадратный метр. В основном это Москва, Санкт-Петербург и нефтяные регионы. Это люди, которые готовы платить за уровень жизни, тем более что в Сочи уже прекратили выдавать разрешения на точечную застройку. На наш взгляд, цена недвижимости на курорте будет и дальше расти, пусть не так сильно, как в 2021 году, но 15–20% роста еще стоит ожидать»,— говорит госпожа Грибанова.

Другой точки зрения придерживается Вадим Камалов. По его словам, рынок недвижимости Сочи сегодня стоит, потому что никто не хочет покупать жилье по таким высоким ценам, а те, кто мог купить недвижимость на курорте,— уже купили.

«Теперь в Сочи другая проблема: цена за "квадрат" разогнана до 350–450 тыс. руб., однако те, кто не продал свои объекты в прошлом-позапрошлом годах по этой цене, сейчас не могут их реализовать. Дешевле продавать они не хотят, потому что уже свыклись с фактом того, что их недвижимость стоит таких запредельных денег. Когда продавцу в Сочи предлагают реальную цену за его объект, он не соглашается, потому что в своей голове уже потратил те мифические суммы, которые планировал выручить. Чтобы цена пошла вниз — нужно время, а в Сочи многие покупали недвижимость как второе жилье и за "живые" деньги. Мне кажется, что цена в Сочи начнет падать примерно к концу следующего года. Это я не беру в расчет такие объекты, как Mantera, где покупатели приобретают себе даже не второе и не третье жилье»,— рассказывает господин Камалов.

Курорт «с натяжкой»

Помимо Краснодара и Сочи, в Краснодарском крае перспективны рынки жилой недвижимости таких городов, как Анапа и Новороссийск, чуть менее перспективны — Геленджик и Туапсе. Тем не менее в каждом из этих городов есть свои нюансы. В частности, в Анапе выход новых проектов затруднителен в силу нехватки мощностей инженерных коммуникаций города. Так, по данным Macon, на начало 2023 года в городе насчитывалось только 16 жилых проектов, в стадии строительства находилось 348 тыс. кв. м многоквартирного жилья.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«В прежние годы предложение Анапы было преимущественно сформировано классическими жилыми комплексами стандарт- и комфорт-классов. Но за последние несколько лет девелопмент сместился в сторону курортного формата: появился ряд проектов, ориентированных в первую очередь на временное проживание. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Анапе составляет 179 тыс. руб., за пять лет ее значение увеличилось в 3,3 раза, а пик роста пришелся на 2021 год. Главной причиной роста цен стало сужение объема предложения при сохранении спроса. Но также прямым фактором стал выход ряда интересных с точки зрения концепции и расположения проектов»,— говорит Ольга Змиевская.

По ее словам, пик спроса в Анапе пришелся на 2018 год, когда на первичном рынке было продано свыше 10 тыс. квартир. Но с тех пор динамика числа сделок была отрицательной, а по итогам 2022 года показатель опустился ниже 2 тыс. сделок. Главная причина, по мнению аналитика Macon,— сокращение предложения на рынке. «Ограничение девелоперской активности привело к сокращению емкости рынка Анапы в пять раз за последние пять лет. Рынок мал и потому крайне чувствителен к выходу каждого нового проекта»,— говорит эксперт.

Инна Грибанова отмечает, что Анапа — перспективный город для покупки жилья. Квадратный метр там, по ее словам, стоит в среднем 140–160 тыс. руб.

«В Анапу переезжают либо семьи с детьми, либо пенсионеры. Но есть план развития "Новой Анапы", а также там до сих пор действует мораторий на точечную застройку — все это будет играть на рост цены жилья»,— отмечает риелтор «Каяна».

Вадим Камалов считает, что Анапа всегда была курортом «с натяжкой», но сейчас там начали разгонять рынок перспективы строительства «Новой Анапы». «Жилье в этом миллиардном проекте строить точно не будут. Возможно, апартаменты, но отмена нулевого НДС на строительство апарт-отелей очень сильно скорректирует планы застройщиков. Это автоматически на 20% удорожает апартаментную недвижимость»,— говорит директор «Этажи-Кубань».

Проблемное перспективное побережье

Пик девелоперской активности на рынке недвижимости Новороссийска пришелся на 2019 год, рассказывает Ольга Змиевская. Но, по ее словам, из-за проблем с инженерными коммуникациями властям города пришлось ограничить девелоперскую активность. На начало 2023 года, по данным Macon, в стадии строительства в Новороссийске находилось 14 проектов площадью 395 тыс. кв. м, что в два раза ниже уровня тремя годами ранее.

В городе работает несколько крупных краснодарских застройщиков, представлен федеральный игрок — ГК «ПИК» (крупнейший застройщик в РФ). Строительство преимущественно ведется в массовом сегменте и сконцентрировано в рамках нескольких крупных комплексов.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Новороссийске, по данным Macon, составляет 139 тыс. руб., ее значение выросло в 2,5 раза за последние пять лет.

«Цены в Новороссийске самые низкие среди крупных прибрежных городов Краснодарского края. Емкость спроса по итогам 2022 года упала в два раза, число сделок опустилось до 3 тыс., тогда как еще в 2020 году достигало отметки в 8 тыс. Покупательская активность ограничена объемом предложения и высокими ценами. Выход новых проектов в Новороссийске в текущих условиях затруднителен, хотя сам рынок сохраняет привлекательность девелопмента. В условиях усиления дефицита цены останутся высокими и могут продолжить рост»,— говорит госпожа Змиевская.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В то же время, по словам Инны Грибановой, рынок жилья Новороссийска только начинает набирать популярность. Средняя цена недвижимости там, по данным риелтора, составляет 120–130 тыс. руб. за «квадрат». «Рост цен здесь ожидается, но небольшой»,— говорит она.

Вадим Камалов также считает, что рынок Новороссийска сегодня достаточно активен. Но, по его словам, это связано с тем, что в городе появился очень платежеспособный клиент в лице военнослужащих, которые сегодня неплохо зарабатывают. «Кроме того, Новороссийск всегда отличался тем, что это город-порт, и там живут моряки, которые получают зарплату в долларах»,— отмечает эксперт.

По данным Macon, рынок недвижимости Геленджика по состоянию на начало 2023 года был представлен всего одним строящимся проектом и предложениями в четырех сданных комплексах. «Город стал самым первым, где стали действовать жесткие ограничения на новое строительство. Средняя стоимость квадратного метра в строящемся доме составляет 206 тыс. руб., в сданных — 433 тыс. руб. Потенциальный спрос на жилую недвижимость в Геленджике оценивается как очень высокий, но отсутствие возможности для вывода новых проектов не позволяет его реализовать»,— рассказывает Ольга Змиевская.

Также, по ее словам, весьма перспективен рынок жилья в Туапсинском районе, где на начало года строилось 11 проектов площадью 88 тыс. кв. м. Интерес к этой зоне, по мнению эксперта Macon, вырос на фоне запретов на строительство в крупных курортных городах. В том числе в Туапсе вывели проекты крупные краснодарские застройщики ГК «Точно» и ГК «Метрикс Development».

«Основу предложения здесь формируют комплексы с выраженной курортной специализацией, в частности для них характерно преобладание студий и однокомнатных в квартирограмме. Средняя стоимость квадратного метра составляет 203 тыс. руб. Спрос активно увеличивается на фоне расширения предложения, по итогам 2022 года число сделок достигло 800 единиц. На фоне сокращения предложения и активного роста цен в других популярных зонах привлекательность первичного рынка Туапсинского района, на наш взгляд, растет»,— резюмирует госпожа Змиевская.

Ольга Нарт отмечает, что Сочи, с учетом его статуса круглогодичного курорта, а также богатой инфраструктуры, малодоступен. Однако люди, которые не располагают такими бюджетами, также хотят жить и отдыхать у моря и выбирают менее дорогие Анапу, Новороссийск и другие прибрежные города и поселки. «Они также являются курортами со своей сложившейся инфраструктурой и большим количеством мест для отдыха — пляжного и не только. Поэтому количество сделок на этих рынках также растет, как и цена квадратного метра»,— резюмирует коммерческий директор «Неометрии».

Дмитрий Михеенко

Читайте нас в Telegram