Президент России на встрече с главой ДОМ.РФ Виталием Мутко предложил подумать над созданием льготных условий для приобретения вторичного жилья. По мнению директора федеральной риэлторской компании «Этажи-Кубань» Вадима Камалова, это позволило бы устранить дисбаланс на рынке и повлиять на снижение стоимости квартир в новостройках.
Вадим Камалов
Фото: предоставлено автором
«Если сравнивать рынок недвижимости с позапрошлым годом, то различие заключается в том, что тогда в тренде была продажа новостроек, а сейчас — вторичного жилья. Во-первых, тогда был существенно ниже процент по ипотечному кредитованию за счет мер государственной поддержки. Во-вторых — новостройки сейчас на 10–15% дороже ''вторички'', нужно ждать ввод дома в эксплуатацию и делать ремонт, а это плюс 10–15 тыс. руб. на квадратный метр.
При прочих равных ''вторичка'' сейчас безусловно выгодней. На рынке наблюдается дисбаланс. Новостроек много, они плохо продаются, а застройщики не хотят снижать цену. Маржинальность строительного бизнеса сегодня превышает 100%. Например, себестоимость строительства в Краснодарском крае — порядка 65 тыс. руб. за кв. м, а продается ''квадрат'' в среднем по 130 тыс. руб. При этом девелоперы постоянно просят меры поддержки.
В экономике есть термин — предельная полезность. Вот мы этот предел полезности квадратного метра уже нащупали. Когда средняя цена по Краснодару ушла за 160 тыс. руб., количество сделок резко снизилось. По сравнению с допандемийным периодом жилье в новостройках Краснодарского края подорожало в 2–2,5 раза. При этом доходы населения остались прежними.
Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Краснодаре сегодня — 25 тыс. руб., а средний ежемесячный платеж по ипотеке — в пределах 30 тыс. руб. Аренда двухкомнатной квартиры — 35–40 тыс. руб., средний платеж по ипотеке — 50 тыс. руб. Если ежемесячный платеж по ипотеке превысит 70–80 тыс. руб., люди массово пойдут в аренду. И эта тенденция уже наметилась. Платеж по ипотеке не должен превышать половину доходов.
Застройщики считают, что рынок недвижимости состоит только из новостроек. На самом деле соотношение на российском рынке недвижимости примерно такое: 30% — новостройки, 60% — вторичное жилье и 10% — загородное. Отмечу, что доля загородного жилья стремительно растет, а доля новостроек снижается. Частное домостроение в два раза дешевле новостроек, и люди благодаря риэлторам начали это понимать.
Девелоперы все равно не хотят снижать стоимость квадратного метра, искусственно ограничивая предложение. Виталий Мутко на встрече с президентом отметил, что почти половина объектов, которые строятся в России, выведены из продаж. В сложившихся условиях девелоперы могут себе это позволить, так как уже не так сильно зависят от продаж, как раньше.
В рамках проектного финансирования схема такая. Клиент отдает деньги не застройщику, а банку. Банк кладет эти деньги на эскроу-счет, а застройщика кредитует. Последний, конечно, за это платит процент. Больше всего выигрывает банк: и деньги на счету, и ипотеку выдал, и кредит застройщику. Сама мера сработала очень хорошо, но выбрали самую дорогую меру, если честно. Тем не менее бесконечно придерживать свои объекты застройщики не смогут.
Поэтому поддержать рынок вторичного жилья льготной ипотекой, на мой взгляд, просто необходимо. Это устранит существующий дисбаланс, приведет к снижению стоимости недвижимости в новостройках, а у людей появится больше возможностей для обеспечения себя жильем. Я уверен, что раз об этом заговорил президент, значит, в скором времени льготная ипотека будет доступна и на вторичном рынке недвижимости».
Читайте нас в Telegram 