По российскому строительному законодательству технический надзор при строительстве носит обязательный характер. Однако большинство застройщиков--физических лиц этим правилом пренебрегают. Как выясняется — совершенно напрасно.
Проверки на работах
Прежде всего стоит определить, какие задачи решает эксперт-аудитор. Если руководствоваться официальными документами, то можно выделить следующие направления в деятельности строительных и ремонтных аудиторов.
Технический надзор помогает контролировать соблюдение технологии, качество выполнения работ, их особенностей и норм в соответствии с документацией, сроки выполнения работ и поставок материалов. Он занимается рассмотрением предложений подрядчика по оптимизации деятельности, контролем качества материалов и участием в составлении претензий к поставщикам.
Сотрудники служб технического надзора помогают своевременно освидетельствовать специальные работы и контролируют надлежащее ведение журнала, информируют заказчика о нарушениях в процессе деятельности подрядчика. Также им следует наблюдать за выполнением указаний технического и авторского надзора, требований работников представителей Государственного надзора, контролировать правильность проведения испытаний оборудования. Ну и, наконец, по завершении работ сотрудники технического надзора оказывают содействие в получении необходимой документации.
Если попытаться изложить те же положения более доступным языком, то в процессе ведения объекта аудитор должен следить за соблюдением всех строительных норм и правил при выполнении различных технологических процессов, контролировать качество работы и расход материалов, объяснять клиенту, зачем нужно выполнять такие работы, как, например, заземление, паро- или влагоизоляция, а также давать необходимые советы заказчику работ. Причем следует отметить, что для аудитора важно не просто оценить выполненные работы по принципу "хорошо-плохо", а заранее предупредить клиента о возможных проблемах и предложить варианты их устранения.
При выполнении ремонтного аудита нужно обязательно письменно фиксировать результаты всех проверок и вести журнал предписаний. Учет выполненных работ должен осуществляться в специальном журнале — так называемой накопительной ведомости. Но компании, занимающиеся строительным аудитом, при попытке заставить подрядчиков заполнять журнал ведения работы постоянно сталкиваются с тем, что журналы у прорабов то теряются, то их непонятным образом "заливает",— зачастую подрядчик не проявляет желания идти навстречу аудиторам. По словам технического директора АСК "Адвокат качества" Галины Вознюк, один раз на выезде к клиенту им попался "сезонный" рабочий, который даже не знал, что такое "штукатурить", но тем не менее "оштукатурил" стены, испортив при этом много материала.
Если подрядчик заботится о своей репутации, то проблем с аудиторской компанией у него не возникает. Серьезные строительные компании, заинтересованные в том, чтобы прежние клиенты вновь обращались к ним, охотно сотрудничают с аудиторами, поскольку цель у них одна — качественно и в срок выполнить работы так, чтобы у клиента не возникло потом никаких проблем. Кроме того, привлечение внешних аудиторов — это довольно серьезная помощь строителям, так как инженер, ведущий объект, в случае необходимости может привлечь квалифицированных специалистов в какой-то узкой области. Требования, предъявляемые к ремонтным аудиторам, весьма жестки: это должны быть грамотные инженеры, специалисты высокого класса. По словам госпожи Вознюк, из трехсот человек, претендовавших на должности в их компании в прошлом году, на работу взяли только трех.
Самоконтроль
Иногда строительные компании сами обращаются к аудиторам уже после выявления первых нарушений. Недавно владелец фирмы, строившей коттеджный поселок в Подмосковье, обратился в АСК "Адвокат качества" после того, как строительство части домов было приостановлено из-за грубых нарушений. Выяснилось, что рабочие укладывали бетонные блоки прямо в котлован, в глину, без какой бы то ни было песчаной подушки. Больше всего аудиторов поразила реакция одного из строителей: он обратился к ним с просьбой принять некачественную работу, мотивируя это тем, что через неделю у него свадьба. Другой стандартный аргумент строителей-бракоделов: у соседа еще хуже, а он не возмущается.
Возникают проблемы со скрытыми работами: рабочие и прорабы часто не заботятся о качестве операций, которые не видны заказчику. Например, по технологическим нормам при выполнении стяжки поверхность должна быть предварительно обеспылена и обработана грунтовкой. Но этим зачастую пренебрегают, отчего впоследствии паркет вздувается и приходится его перекладывать. Другой пример из практики АСК "Адвокат качества" приводит Галина Вознюк: в ванной большой московской квартиры начала трескаться плитка. Строители, проводившие ремонтные работы, настаивали на том, что причиной стал несбалансированный лифт в подъезде. Проверка, проведенная аудитором, показала, что в ванной не был поставлен экран для защиты плитки от влаги. Как выяснилось, снабженец забыл отправить его вместе с другими строительными материалами, а затем не счел нужным еще раз посылать машину ради одного экрана. В результате была испорчена уникальная плитка, потери клиента составили около $10 тыс.
Не меньше проблем возникает и с ремонтом подмосковных коттеджей. О нескольких случаях нарушения строительных норм корреспонденту "Ъ-Дома" рассказал помощник генерального директора ЗАО "Центрстрой" Евгений Кубяк. В подмосковном коттедже проводились работы по утеплению кровли. По технологическим нормам все швы теплоизоляции должны были быть проклеены скотчем. Подрядчик, видимо решив сэкономить время, положил теплоизоляционную пленку, не обработав швы скотчем. В результате под швы стала проникать влага, и стропила начали гнить, из-за чего пришлось перебирать потолок и переклеивать теплоизоляцию.
В последнее время наблюдается еще одна тенденция: в коттеджах активно устанавливают электрообогреватели. Обычно они монтируются на стене при помощи кронштейнов. По условиям монтажа необходимо размещать нагреватель не менее чем в 20 см от стены. "Недавно нам пришлось побывать на объекте, где из-за нарушения строительных норм (нагреватель находился в 10 см от стены) произошло обугливание стены,— говорит Евгений Кубяк.— Хозяина коттеджа спасло только то, что бревна были пропитаны составом, препятствующим возгоранию".
В случаях, когда имеют место такие нарушения, аудитор просто не подписывает акт освидетельствования, а заказчик на основе этого решения имеет право не принимать работу. По словам аудиторов, практика показала, что это самый действенный способ давления на строителей. Именно поэтому большинство аудиторов всегда настаивают на том, чтобы клиенты воздерживались от выплаты аванса и оплата велась исключительно по факту выполнения работ. Другая важная функция ремонтного аудита — контроль за сметой работ. Аудитор должен оценить предварительную смету расходов, чтобы не допустить ее целенаправленного завышения или занижения. Подрядчики завышают объем расходуемых строительных материалов, одни и те же работы заносят в смету под разными названиями. Типичный пример: в квартире площадью 120 кв. м строители внесли в смету штукатурку из расчета на 193 кв. м. В первую очередь аудитор подсчитывает объем расходуемых материалов, а затем проверяет, насколько указанные в смете цены соответствуют реальным.
При выборе подрядчика важно избежать и преднамеренного занижения сметы расходов. Многие недобросовестные компании стремятся привлечь клиентов ценами более низкими, чем у конкурентов, но достигается это за счет того, что в смету не вносятся многие работы, о которых заказчику сообщают позднее, уже в ходе ремонта. Причем делается это так: заказчику предоставляется выбор — либо сделать некачественно, но по смете, либо оплатить дополнительные работы. Из-за этого первоначальная смета может значительно увеличиться.
Чаще всего в таких случаях заказчик по рекомендации аудитора меняет подрядчика, и, если речь идет о серьезной аудиторской компании, приоритетом для которой являются интересы ее клиентов, все попытки подрядчика договориться с аудитором обречены на провал.
Подход аудиторов к конкретному объекту зависит от таких факторов, как объем работ и платежеспособность заказчика. Когда объект крупный, аудит осуществляется непрерывно — инженер компании постоянно присутствует на объекте, а если ремонтируется небольшая квартира, то аудитор приезжает несколько раз в неделю, чтобы проконтролировать выполнение скрытых работ.
Что касается оплаты работ, то, по словам генерального директора бюро независимых экспертиз "Индекс" Сергея Волощука, их стоимость зависит прежде всего от числа привлекаемых сотрудников и других затрат: транспортных расходов, затрат, связанных с использованием приборов и инструментов. "Компании, которые заранее называют определенные тарифы, ведут себя по меньшей мере некорректно,— говорит он.— Кроме того, они зачастую занижают цены, потому что осуществлять развернутый надзор за $500 в месяц просто нереально".
В АСК "Адвокат качества" используют другую схему: работа аудиторов оценивается в 10% стоимости ремонтных работ без учета расходов на строительные материалы. Выплаты ведутся помесячно, так что общая стоимость работ делится на срок их проведения.
Сейчас на рынке строительного аудита существуют две серьезные проблемы. Во-первых, техническим надзором начали заниматься оценочные фирмы, не имеющие опыта работы в области технического надзора и строительного аудита. Во-вторых, на рынке ремонтного аудита стало появляться все больше "левых" фирм, связанных со строительными компаниями. Их задача сводится к тому, чтобы убедить клиента отказаться от услуг компании, ведущей работы, и перейти к "своей" фирме. После того как это происходит, "аудиторам" уже нет дела до качества работ.
Рассуждая, как лучше выбирать ремонтного аудитора, участники рынка сходятся в том, что в первую очередь надо обращать внимание на стаж работы компании именно в области технического надзора и строительного аудита. Кроме того, аудитор должен иметь лицензию Госстроя. Желательно также наличие собственной лаборатории по качеству, оснащенной всем необходимым инструментарием. Кроме того, в процессе выбора компании для проведения ремонтного аудита следует ориентироваться на такой фактор, как рекомендации знакомых. Если предложений много и выбрать из них сложно, следует обратиться за советом к предыдущим клиентам компании.
Подводя итог, можно сказать, что ремонтный аудит представляется весьма полезной услугой, которая при правильном выборе фирмы-аудитора в большинстве случаев позволяет заказчику сократить свои расходы и обезопасить себя от некачественного ремонта.
ИГОРЬ ВЛАДИМИРОВ