Муниципалитеты Краснодарского края завершили приведение своей градостроительной документации в соответствие с новыми региональными нормативами градостроительного проектирования, которые усовершенствовали правила комплексной застройки. Девелоперы в свою очередь откорректировали строительные проекты с учетом законодательных изменений. По словам чиновников регионального департамента архитектуры, ощутимые результаты этих нововведений на Кубани можно будет оценить через три-четыре года, однако первые проекты могут быть реализованы уже в 2023 году.
Жилое строительство на Кубани стало невозможным без обеспечения новых домов социальными объектами и элементами благоустройства
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
Жилое строительство на Кубани стало невозможным без обеспечения новых домов социальными объектами и элементами благоустройства
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
Запланировали по-новому
Муниципалитеты Кубани за 2022 год полностью привели свои нормативные акты в области градостроительства в соответствие с региональными нормами градостроительного проектирования (РНГП). Об этом «G» рассказал главный архитектор Краснодарского края Илья Поздняков. Что касается реализации нормативов застройщиками, то он отметил, что большая часть их проектов уже скорректирована под новые требования или сейчас находится в стадии корректировки. Изменение градостроительной политики, по словам господина Позднякова, назревало уже давно. «Мы сейчас можем видеть результаты массовой застройки, которая сильно опережала появление инфраструктурных объектов. Это и транспорт, и сети, и дефицит мест в детских садах и школах. Безусловно, время и опыт заставили нас принять, может быть, жесткие, но необходимые меры»,— отмечает главный архитектор.
Сегодня в Краснодарском крае, по данным кубанского депархитектуры, продолжается работа по утверждению генпланов Сочи, Новороссийска, а также и Туапсинского района. Ранее новые генпланы были утверждены в Анапе, Геленджике и Горячем Ключе.
Так, в Сочи под комплексное развитие территорий (КРТ) в новом генплане выделили 32 гектара, сообщили в Муниципальном центре управления курорта. Градостроительные регламенты, регулирующие высоту объектов застройки, будут установлены правилами землепользования и застройки. «Генпланом предусмотрено сохранение существующей жилой застройки и выделение свободных территорий для объектов социального назначения, озелененных территорий. Также предполагается реконструкция улично-дорожной сети, запланированы новые транспортные связи»,— говорится в сообщении.
Кроме того, в генплане Сочи выделены территории для новой индивидуальной, малоэтажной и среднеэтажной жилой застройки. Планируемые зоны многоэтажной жилой застройки установлены только для территорий, которые планируется застраивать в формате комплексного развития. Речь идет о территориях, где уже разработаны и утверждены проекты планировки, а также выданы разрешения на строительство.
Новый генплан Новороссийска обещали принять уже в марте 2023 года. Как ранее сообщил на пресс-конференции глава города Андрей Кравченко, уже определены основные точки, на которых остановится развитие границ муниципалитета, участки, которые попали в особо ценные сельхозугодия. Новый градостроительный документ города-героя, по словам его разработчиков, затронул принципы формирования комплексного развития территории и функционального зонирования. В настоящее время в Новороссийске действует мораторий на многоэтажное строительство.
В январе губернатор Кубани Вениамин Кондратьев поручил принять генплан Туапсе и Туапсинского района до конца 2023 года. «Во время моего прошлого визита сюда полгода назад градостроительная ситуация была удручающей. Тогда решили приостановить любое строительство и реализацию инвестпроектов, приняли кадровые решения»,— сообщил два месяца назад глава Кубани в Telegram.
Вениамин Кондратьев также отметил, что при составлении генплана нужно предусмотреть места под строительство новых школ, детсадов и санаторно-курортных объектов.
Глава Краснодара Евгений Наумов в интервью “Ъ-Кубань” рассказал, что в городе сейчас возводится рекордный объем социальных объектов. Так, в 2023 году планируется ввести в эксплуатацию 35 соцобъектов: 10 школ, 21 детский сад, три крупных спортивных комплекса и поликлинику на 300 мест. В стройке, по словам градоначальника, сейчас находится еще более 60 социальных объектов — это те школы, детсады и прочее, которым городские власти дали ход, когда массово остановили многоэтажное строительство в 2021 году. «Это был не мораторий, это был принципиальный момент, когда застройщикам не выдавалось разрешение на строительство без обеспечения комплексной застройки территории, без параллельного строительства с многоэтажными домами детских садов, школ и иных социальных объектов. В тот период решение натолкнулось на сопротивление со стороны нашего строительного комплекса, но спустя полгода строителям пришло понимание ситуации, и они начали проектировать на застраиваемой территории параллельно с многоквартирными домами социальные объекты»,— рассказал Евгений Наумов.
Илья Поздняков отмечает, что новые строительные жилые проекты сегодня возводятся по новым правилам, но значительная часть объектов еще достраивается по старым. «Поэтому еще четыре-пять лет мы будем видеть шлейф старых норм. Градостроительные процессы небыстрые, комплексы, построенные по новым нормам, появятся массово года через три-четыре. Хотя начало их реализации мы уже видим в этом году»,— отметил Илья Поздняков.
Человечные нормативы
В конце 2020 года в Градостроительный кодекс РФ были внесены изменения, которые существенно переработали механизмы комплексного развития территорий КРТ и дали регионам значительные полномочия по регулированию соответствующих процедур. В конце 2021 года на Кубани были утверждены новые региональные нормативы градостроительного проектирования, которые увязали принципы комплексной застройки с задачами по организации комфортной городской среды.
Теперь, как следует из нормативов, потребность в детсадах и школах определяется как фактическое соотношение количества детей с количеством жителей. Снижена нормативная этажность планируемой застройки с 24 до 9 этажей, однако возможно строительство высотных доминант до 18 этажей с занятием ими до 35% территории. Такие решения, по словам разработчиков документа, стимулировали применение квартальной застройки, увеличили длину фронта первых этажей и позволили вмещать в жилые дома больше коммерческих помещений, обеспечивать жителей социальными услугами.
Кроме того, закреплены модули профилей улиц, предусматривающие достаточную ширину тротуаров. Плотность улично-дорожной сети увеличена в пять раз, а площадь квартала ограничена пятью гектарами. Эти нормы позволяют создать нормальную пешеходную среду, избавляющую горожан от необходимости долго обходить застроенные массивы. К этому показателю была привязана плотность велодорожной сети, чтобы велосипед и самокат можно было рассматривать как полноценное средство передвижения и снизить транспортную нагрузку на город.
«Новые нормативы, регулируя объемы строительства жилых помещений, не ограничивают застройщиков в строительстве мест общего пользования: колясочных, холлов, коридоров — и стимулируют возводить жилье более высокого класса комфорта в целом»,— говорится в документе.
Отрасль в теме
Как рассказывает Илья Поздняков, несмотря на то, что изначально строительный комплекс воспринял новые тренды в штыки, со временем застройщики поняли, что условия едины для всех и что среда стала конкурентной. «Даже в текущих реалиях, когда затрат строители несут больше, они все равно остаются в рынке. Как к крупному, так и к мелкому застройщику мы относимся одинаково, значит, их бизнес находится в устойчивом положении»,— отмечает он.
В администрации Сочи уверяют, что комплексное развитие территорий значительно выгоднее застройщику, чем просто точечный проект планировки. Этот механизм, по словам властей курорта, увеличивает технико-экономические показатели проекта примерно на 30%, в том числе за счет включения в проект государственных земель под непосредственное развитие объектов инфраструктуры.
Руководитель отдела градостроительного регулирования федерального девелопера «Неометрия» Екатерина Вострокнутова констатирует, что среди покупателей квартир сегодня растет запрос на жилые комплексы, включающие в себя инфраструктуру благоустройства: пешеходные зоны, школы и детские сады, фитнес-клубы и супермаркеты. «Одновременно с увеличением городского пространства все более актуальным становится вопрос территориальной доступности объектов инфраструктуры для населения»,— говорит она.
Риелторы утверждают, что лишь 15–20% переезжающих в Сочи на постоянное место жительства людей придают значение высоким стандартам городской среды
Фото: Алексей Бычков, Коммерсантъ
Риелторы утверждают, что лишь 15–20% переезжающих в Сочи на постоянное место жительства людей придают значение высоким стандартам городской среды
Фото: Алексей Бычков, Коммерсантъ
В группе компаний «Точно» (ранее — «ЮгСтройИмпериал») «G» рассказали, что и до введения стандарта комплексного развития территорий большинство комплексов строились с социальными и коммерческими объектами и полноценной средой для жизни и отдыха будущих жильцов, поэтому новые требования почти не отразились на подходе застройщика к продукту. «Мы сфокусированы на полноценном развитии территорий, за которые беремся. Это требование времени и нормальная составляющая создания современной городской среды»,— сообщила директор по маркетингу ГК Евгения Тодорова.
В группе компаний «Победа» говорят, что ситуация в отрасли рано или поздно все равно должна была вывести на тренд комплексного развития. «Модное сейчас словосочетание “сценарии жизни” привело продуктологов в девелопменте к созданию среды, в которой комфортно каждому возрасту, где житель удовлетворяет все свои потребности, и здесь никуда без социальной инфраструктуры. Уже прошли времена, когда это была “повинность”»,— отмечает директор по маркетингу холдинга Ирина Дробышева.
«Необходимость комплексного освоения территории, я считаю, обязательная. Создание среды жизни, окружения людей — формирует культуру. И если раньше часто можно было услышать от девелопера, что люди не оценят предлагаемых улучшений, поломают, украдут, разобьют, то сейчас мы получаем обратную связь от жителей и видим, что люди дорожат ими. Сегодня, не соответствуя этим требованиям, уже продавать не получится»,— говорит руководитель отдела продаж строительной компании «УК “Юг”» Алла Тишкова.
Как отмечает начальник отдела первичного рынка краснодарского жилищно-ипотечного центра «Каян» Инна Грибанова, в конкурентной борьбе за покупателя застройщики начали выдавать на рынок все более и более качественные продукты. Покупатель же, по ее словам, стал больше обращать внимание на обустройство и инфраструктуру, чем на стоимость квадратного метра. «С появлением льготных ипотечных программ фокус в принципе сместился со стоимости квадратного метра на размер ежемесячного платежа. По статистике девелоперов, 90% сделок проходят с использованием кредитных средств. Таким образом, если покупатель понимает, что его устраивает ежемесячный платеж, то за дешевые деньги банка он однозначно делает выбор в пользу комфортного жилья»,— отмечает эксперт.
В то же время генеральный директор «Городского риэлторского центра» (Сочи) Юлия Усачева со ссылкой на свой опыт отмечает, что лишь 15–20% клиентов, преимущественно переезжающие в Сочи на постоянное место жительства, придают значение высоким стандартам городской среды. Большинство же покупателей, по ее наблюдениям, редко интересуются этим вопросом.
Цена комфорта
Главный архитектор Кубани Илья Поздняков отмечает, что в денежном эквиваленте себестоимость 1 кв. м жилья в новостройке, полностью обеспеченной социальной инфраструктурой, выросла примерно на 12–13 тыс. руб. за кв. м. При этом он уточняет, что это увеличение частично покрыто за счет бюджета.
«Следует учитывать, что большинство этих объектов у застройщиков выкупили муниципалитеты. Соответственно, девелоперы несли затраты только на момент строительства, и то в большинстве случаев это были кредитные деньги, потому что ситуация на рынке позволяет включать в финансирование кредитные средства, в том числе на строительство объектов социальной инфраструктуры. С учетом всех этих факторов новые требования градостроительного законодательства, безусловно, повлияли на финансовую составляющую проектов, но не критично»,— рассказывает главный архитектор края.
Инна Грибанова уточняет, что за прошедший 2022 год цены на жилье в новостройках выросли в среднем на 20%. На это повлиял ряд факторов: санкции, удорожание строительных материалов, повышение спроса на жилье из-за доступных ипотечных программ с околонулевыми ставками. При этом одной из причин стали также новые градостроительные нормы, которые обязывают застройщиков реализовывать проекты только в комплексной застройке с одновременным возведением социальной инфраструктуры. Она прогнозирует, что в текущем году цены на квартиры в новостройках вырастут не менее чем на 15%, и не в последнюю очередь из-за повысившихся требований.
В администрации Краснодара высказали мнение, что рост стоимости жилья в новых жилых комплексах города обусловлен в большей степени увеличением затрат на строительные материалы и комплектующие вследствие общемировой конъюнктуры цен. Также увеличение стоимости напрямую зависит от логистических цепочек, которые в настоящее время изменены в связи с недружественным отношением транзитных стран и стран, где производятся эти материалы, считают в мэрии.
«С учетом того, что на сегодня маржинальность застройщика напрямую связана с проектным финансированием, получить кредитные средства на строительство могут только те девелоперы, чья маржа составляет не менее 20%, а застройщиков с такими показателями в России очень мало. Если добавить к этому обязательную необходимость благоустройства и возведения социальной инфраструктуры, то показатель рентабельности может стать еще ниже. Во избежание этого девелоперы продолжат поднимать цены»,— говорит госпожа Грибанова.
Город Анапа глазами нейросети
Фото: Deep Dream Generator
Город Анапа глазами нейросети
Фото: Deep Dream Generator
Ирина Дробышева подчеркивает, что возводимые в рамках КРТ соцобъекты хотя и увеличивают себестоимость жилья, выгода от таких решений практически всегда все равно превышает затраты. «Мы проводили исследование потребителей перед созданием нашего очередного проекта, и везде мы слышим, что люди между проектом “пустым” и проектом с полной социальной инфраструктурой выберут второй. Да, чуть дороже, как правило, плюс 10–12 тыс. за кв. м в классе “комфорт”, но это другие сценарии жизни, где ты не встаешь в пять утра, чтобы отвезти ребенка в сад или школу, и не стоишь в пробке на выезде из двора по 30 минут»,— рассказывает она.
С ней согласен и директор ООО «Алькасар», входящего в группу компаний «Метрикс Development», Андрей Зубреев. Дополнительно он обращает внимание на то, что ликвидность таких объектов значительно возрастает.
Екатерина Вострокнутова из «Неометрии» считает, что комплексное развитие территории следует рассматривать как партнерский механизм, в рамках которого власти могут оказывать застройщикам поддержку и даже принять на себя часть обязательств по строительству объектов инфраструктуры, что сделает стоимость жилья более доступной для населения, поскольку сократятся расходы, заложенные в формирование его инвентарной стоимости.
Евгения Тодорова («Точно») отмечает, что все участники рынка понимают, что строительство полноценной современной городской среды не может стоить столько же, сколько строительство квадратных метров, не обеспеченных никакой инфраструктурой. В этой связи девелоперы рассчитывают на партнерство с органами власти, поскольку жилье с комфортной инфраструктурой не может быть сверхдоступным и дешевым.
«Строительство полноценной современной городской среды не должно быть задачей только самих девелоперов. Необходимо заключать партнерские программы между застройщиками, банками и органами власти, которые позволят сохранить доступность полноценного комфортного жилья для большинства граждан»,— говорит госпожа Тодорова.
Школа на выкуп
По информации краевого департамента строительства, на Кубани реализуется механизм возведения жилья вместе с социальной инфраструктурой при помощи субсидирования и последующего выкупа объектов у инвесторов. В таких случаях возведение соцобъектов обеспечивается за счет краевого и местных бюджетов, также для этого привлекаются федеральные средства в рамках нацпроектов.
Отвечая на вопрос об опыте реализации такого механизма, вице-мэр Краснодара Владимир Архипов рассказал «G», что эта система работает в городе с 2013 года. За это время за счет бюджетов всех уровней через госпрограмму развития общественной инфраструктуры в муниципальную собственность были приобретены 22 детских сада и четыре школы на общую сумму свыше 7 млрд руб. В дальнейшем градостроительную политику города планируется реализовывать путем заключения договоров о комплексном развитии территории.
В администрации Новороссийска сообщили, что практика выкупа возведенных застройщиками соцобъектов начала внедряться в городе с 2015 года. Сейчас это происходит через установление соглашений с бизнесом при выставлении площадок под застройку на аукционы, в рамках концессионных соглашений либо договоров о КРТ. Средства на выкуп объектов также привлекаются через госпрограмму. В частности, за счет выделенной субвенции в 2022 году город купил здание под детский сад на ул. Южной, еще один планируется приобрести в селе Борисовка.
По данным главного архитектора города Екатерины Степаненко, в 2022 году власти Новороссийска подписали два крупных соглашения по комплексному развитию, в рамках которых к 2027 году всего будет построено пять детских садов, две школы, две поликлиники и два сквера. Она также добавила, что местные власти возлагают большие надежды на подобные инструменты КРТ, позволяющие решать социальные вопросы.
В сочинской мэрии “Ъ-Кубань”, отвечая на аналогичный вопрос, сообщили, что в настоящее время порядок выкупа соцобъектов в городе пока не определен, однако администрация курорта разрабатывает порядок управления муниципальным имуществом, в котором будет учтен этот вопрос.
Читайте нас в Telegram 