Социальные сети и даже традиционные медиа наполнились рекламой недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах. Дубай, Дубай, еще Дубай, больше Дубая. Член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев рассуждает о том, насколько реальность отличается от тех преимуществ, о которых риэлторы рассказывают потенциальным инвесторам дубайского рынка.
Доходность инвестиций в недвижимость Дубая на деле может оказаться не такой, как о ней рассказывают риэлторы
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Доходность инвестиций в недвижимость Дубая на деле может оказаться не такой, как о ней рассказывают риэлторы
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Не секрет, что в связи с событиями последнего года многие наши соотечественники покинули пределы России. Одним из популярных маршрутов релокации стал Дубай, в который устремились не только потенциальные покупатели недвижимости, но и значительное количество профессиональных игроков рынка, риэлторов. Более того, дубайский рынок недвижимости привлек блогеров, инфлюенсеров и прочих лидеров мнений, которые наперебой начали выпускать контент, посвященный инвестициям в Дубай.
К сожалению, я лично не могу отделаться от ощущения дежавю. Агрессивная реклама Дубая ранее уже разворачивалась — это было в 2004–2008 годах, когда предпосылки для роста цен в Дубае не отличались от сегодняшних: подорожание нефти, строительство новых объектов инфраструктуры, приток в ОАЭ новых репатриантов и прочее. Но уже в 2009 году рынок недвижимости Дубая буквально обрушился, а знакомые мне инвесторы, доверившиеся этому рынку в 2006 году, не могли продать свои апартаменты, приобретенные в инвестиционных целях, вплоть до 2010 года.
На какое-то время рынок Дубая затих, чтобы триумфально ворваться в российское медиапространство в 2022 году. Между тем правила местного рынка за прошедшее время не поменялись. В Дубае сложилась интересная система по вовлечению в игру на рынке недвижимости новых инвесторов. К стартам продаж подогревается огромный интерес, застройщики собирают стадионы и устраивают лотереи, затем они методично повышают цены, мотивируя перепродавать недвижимость и вовлекать в игру новых участников. Рассрочки с первоначальным взносом в 10% от цены лота позволяют привлекать на рынок людей с относительно небольшими капиталами, желающими осуществить спекуляцию на растущем рынке.
Игроки рынка недвижимости в своей рекламе транслируют идею о неминуемом росте цен: приводят Индекс пузырей недвижимости банка UBS, считающего рынок недвижимости Дубая одним из самых неперегретых, вспоминают о том, что в Дубае нет налогов, дружелюбный комплаенс, возможность купить недвижимость за криптовалюту и на третье лицо и т. д. Все это, по мысли тех, кто продвигает преимущества рынка недвижимости эмирата, должно привести к росту спроса на рынке и, как следствие, дальнейшему росту цен.
Но кому выгоден ажиотаж на рынке недвижимости Дубая? С моей точки зрения, тем, кто зарабатывает на сделках. Среди главных бенефициаров многочисленных перепродаж и спекуляций с дубайской недвижимостью можно отметить прежде всего государство в лице Dubai Land Department (DLD). Сбор в размере 4% от стоимости сделки несомненно обогащает эмират. И чем больше происходит на рынке сделок, тем богаче становится дубайская казна.
Далее следуют брокеры, риэлторы и прочие посредники, среди которых в последнее время можно заметить инвестиционных банкиров, представителей отрасли private banking и так далее. Эти участники рынка являются важным элементом, увеличивающим количество покупателей (инвесторов), за что получают от 2 до 7% от стоимости каждой сделки.
С точки зрения застройщиков ситуация выглядит неоднозначно. Как мне кажется, местный рынок недвижимости контролируют квазигосударственные застройщики Nakheel, Emaar, Damac и Meraas, а остальным игрокам рынка (в основном иностранным девелоперским компаниями из Индии, с Ближнего Востока, а теперь и из России) приходится принимать условия местного рынка. Условия предельно жесткие: начиная от необходимости депонирования в банке денежных средств в размере 50% от стоимости строительно-монтажных работ до практики предоставления рассрочек покупателям. А ведь рассрочки в общем-то невыгодны самим застройщикам, так как обеспечивают «чехарду» с переуступками, подразумевают необходимость сбора дебиторской задолженности с покупателей и гарантируют конкуренцию за покупателей со «своими инвесторами». Но таковы правила рынка, и диктуют их сверху. В итоге некоторые частные застройщики вынуждены экономить на строительных материалах и рабочей силе, что в значительной степени снижает качество дубайских новостроек. С учетом влажного и жаркого климата недвижимость ветшает гораздо быстрее, чем в холодной Москве.
Вернемся к анализу рынка с точки зрения покупателя. Благодаря мощнейшей пропаганде Дубая в социальных сетях и традиционных СМИ, как мотыльки на огонь, в эмират слетаются интересанты из всех стран мира, особенно из Индии, Пакистана и России. При этом некоторые особенности рынка Дубая замалчиваются. В частности, широко разрекламированное отсутствие налогов на недвижимость в Дубае на поверку оказывается не имеющей никакого отношения к реальности уловкой. Приведу простой пример, в котором сравню расходы на оформление недвижимости в Москве и Дубае.
Имея $400–420 тыс., или приблизительно 32 млн руб. по нынешнему курсу, можно купить двухкомнатную квартиру с отделкой площадью 63,5 кв. м, например, в строящемся ЖК «Остров» в Москве или квартиру с одной спальней площадью 65 кв. м в строящемся проекте Peninsula Five в районе Business Bay в Дубае.
Напомню, что в Дубае есть практика взимания сбора с покупателя за регистрацию права в DLD в размере 4% от стоимости сделки (для нашего примера — $16 тыс., или 1,2 млн руб.) плюс $1,15 тыс., или 87 тыс. руб.,— фиксированный административный взнос. В Москве госрегистрация ДДУ составляет для физических лиц 350 руб. Для данного примера стоимость затрат на оформление недвижимости в Дубае в 3428 раз больше, чем в России.
С моей точки зрения, сбор 4% в DLD косвенно является налогом на доход. Если инвестор (физическое лицо) решит продать свою недвижимость в Москве в 2024 году за, предположим, 34 млн руб., то он будет вынужден выплатить государству 13% от разницы между ценой покупкой и ценой продажи московской квартиры, то есть 260 тыс. руб. Сравните это еще раз с уплаченными в DLD 4%, или $16 тыс. Фактически Дубай взимает налог на будущий рост своей недвижимости в форме сбора DLD, ведь очевидно, что стоимость регистрации недвижимости в высокотехнологичном Дубае не может быть настолько дорогой.
Также мне показалось любопытным проанализировать расхваленную в рекламе динамику цен в Дубае. Консультанты из дубайской компании с русскими корнями MCG провели анализ данных DLD по сделкам в Дубае в период с 2014 по 2022 год и выяснили, что 80% новостроек эмирата снижаются в цене в следующие за стартом продаж годы. В Москве, конечно, сейчас парад дисконтов и скидок, но тем не менее ни ВNmар.рrо, ни Dataflat подобного за тот же период измерений не зафиксировали.
Не стоит забывать и о том, что рынок недвижимости Дубая характеризуется значительной волатильностью, то есть стоимость жилой недвижимости способна значительно снижаться и повышаться в относительно короткие периоды. Например, по данным отраслевого портала недвижимости ОАЭ Property Finder, с апреля 2018 года по апрель 2020 года цены на жилую недвижимость в Дубае снизились на 18%. В этот же период, по данным российского аналитического портала IRN.RU, стоимость жилой недвижимости в Москве выросла на 9%. Динамика рынка недвижимости Дубая зависит от зарубежных покупателей и туристов, поэтому пандемия COVID-19 вызвала значительное снижение цен, тогда как в Москве, ориентированной на локальных, российских покупателей, коронавирус, напротив, вызвал повышение цен на недвижимость.
Кстати, интересно, что основатель MCG столкнулся со странностями рынка Дубая с первого дня своего там пребывания. Цитата: «Моя первая инвестиция в недвижимость в Дубае была неудачной: мне пообещали, что, вложив 10% от стоимости, я успею перепродать объект до второго платежа по рассрочке. В итоге я чуть не лишился всей суммы инвестиции, но успел выйти с минимальными потерями».
Владеть недвижимостью в Дубае также дороже, чем в России. Налог на имущество при владении квартирой в России составляет 0,1%, при этом в Дубае декларируется 0%. В реальности в Дубае высокая стоимость эксплуатационных расходов и расходов на содержание инфраструктуры, а коммунальные платежи за электричество, вывоз мусора, канализацию и кондиционирование (напомню, что летом температура в Дубае достигает +43°C) на 10–30% превышают аналогичные расходы, связанные с владением недвижимостью в Москве.
Фактически высокая стоимость содержания недвижимости косвенно является не только заменой налога на владение, но и налога на доходы, получаемые от аренды. Речь о housing fee в Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) составляющем 5% от потенциальной годовой арендной платы. Например, если квартира в Peninsula Five будет сдаваться за $1,5 тыс. в месяц, или за 112 тыс. руб., то придется платить $900, или 67,5 тыс. руб., в год в виде housing fee, уплачиваемого в DEWA. При этом формально никаких налогов от арендных поступлений в Дубае нет, зато есть неформальные. В России для сдачи квартиры в аренду можно стать самозанятым и платить 4% налога соответственно. Например, если квартира в «Острове» будет сдаваться за те же 112 тыс. руб. в месяц, то придется платить 53,7 тыс. руб. в год в виде налога на доход самозанятого.
Безусловно, прямое сравнение рынка Москвы и Дубая невозможно. Слишком много различий. Люди, которые слышат мои рассуждения о высокой стоимости оформления и содержания недвижимости, апеллируют к тому, что «невозможно сравнивать шикарный Дубай с тусклой Москвой». Я не могу адекватно поддержать этот спор, потому что на вопросы, связанные с недвижимостью, смотрю прежде всего с точки зрения цифр. Однако даже мне очевидно, что за последние как минимум десять лет в Москве появились проекты, по уровню качества комфорта и наполненности внутренней инфраструктурой ничуть не уступающие проектам в Дубае. Проблема в том, что в России так и не была создана система привлечения иностранных покупателей на рынок, из-за чего он так и остался локальным, рассчитанным прежде всего на внутренний, российский спрос. А Дубаю вот уже больше 20 лет удается создавать имидж «растущего рынка с большими перспективами и 0% налогов», даже несмотря на то что цены на рынке сравнительно часто снижаются и даже падают (впрочем, потом растут), а 0% налогов не более чем миф.
Сравнение стоимости оформления и владения недвижимостью в Дубае и Москве показывает, что с точки зрения дополнительных и скрытых платежей Дубай способен неприятно удивить российского покупателя.