Банки фиксируют постепенное восстановление спроса на ипотечное жилищное кредитование, за счет которого приобретается большинство объектов недвижимости. В конце прошлого года объем выданных ипотечных жилищных кредитов по стране превысил уровень докризисного 2021 года. В Пермском крае банки ожидают дальнейшего роста рынка, который возможен благодаря льготным программам.
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
По данным отделения «Пермь» Уральского ГУ Банка России, совокупно по итогам 2022 года объем выдачи ипотеки в Пермском крае сократился на 16,6% по сравнению с 2021 годом и составил 77,6 млрд руб. Средний размер кредита за 2022 год вырос на 18,2% — до 2,58 млн руб. Число сделок уменьшилось на 29,5%. При этом в Центробанке отметили, что на долю ИЖК приходится почти четверть всего объема розничного кредитования в Пермском крае. Общий ипотечный портфель банков на 1 января 2023 года составил почти 224,3 млрд руб. По данным Центробанка, совокупная задолженность пермяков по ипотечным кредитам увеличилась за год на 16%.
В прошлом году, после повышения ключевой ставки в марте с 9,5% до 20%, отмечалось резкое падение спроса на ИЖК. В апреле продажи жилья в Перми упали почти на 80%. Ипотечные сделки, представляющие подавляющую долю продаж, практически прекратились. «Рынок недвижимости весной 2022 года, как и вся экономика России, пережил шок от сложившейся внешнеполитической обстановки. В первую очередь повлияло решение ЦБ РФ о повышении ключевой ставки до 20% в марте прошлого года, что привело на некоторый период к установлению рыночных процентных ставок на вторичное жилье к уровню 23–24%. Данные процентные ставки оказались заградительными для вторичного рынка недвижимости, поэтому количество сделок уже в апреле снизилось в разы»,— говорит управляющий банком «Открытие» в Пермском крае Валентина Жильцова. По ее словам, на рынок новостроек также оказал влияние ряд факторов: увеличение ставок по субсидируемым правительством ипотечным программам и неопределенность в экономике во II квартале.
В мае и летом наблюдалось постепенное восстановление регионального рынка ипотечного кредитования. По информации Центробанка, в сентябре объем выдачи ИЖК превысил уровень 2021 года. Хорошие показатели во многом объясняются снижением ключевой ставки ЦБ до докризисного уровня. «Начиная с июня рынок недвижимости продемонстрировал стабильный рост, достигнув пика в декабре на уровне 696 млрд руб. ипотеки, что стало рекордным значением по стране за последние два года. Стоит отметить, что данные по объемам выдачи ипотеки в Пермском крае изменялись пропорционально общероссийскому показателю»,— говорит госпожа Жильцова.
«В декабре 2022 года, когда была вероятность отмены программы льготной ипотеки, объем выданных ИЖК превысил уровень того же месяца 2021 года на 20%»,— рассказали в ЦБ. В последний месяц 2022 года в Пермском крае было выдано 4,2 тыс. ИЖК на сумму почти 12 млрд руб. Объем выданных ИЖК стал максимальным за предыдущие пять лет. При этом количество оформленных жителями Прикамья ипотечных договоров по сравнению с декабрем 2021 года существенно не изменилось. В целом оживлению спроса на ипотеку способствовали смягчение денежно-кредитных условий и реализация госпрограмм льготной ипотеки, пояснили в Центробанке.
Лидером на ипотечном рынке по-прежнему является Сбербанк. Как отметили в пресс-службе банка, по итогам 2022 года «Сбер» выдал 17 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 40 млрд руб. В РДО «Пермский» банка «Открытие» за 2022 год выдано более 600 кредитов на сумму около 2 млрд руб. Клиенты ВТБ в Пермском крае в 2022 году оформили свыше 4 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 12,2 млрд руб. Средний чек одной сделки на конец прошлого года составил 3,2 млн руб., увеличившись на 20% по отношению к началу января 2022-го.
Представители банков отмечают, что значимым драйвером продаж стали льготные госпрограммы, общий объем выдач по которым превысил 5,3 млрд руб. По «Ипотеке с господдержкой» ВТБ предоставил заемщикам региона 2,8 млрд руб. Более 600 пермяков воспользовались в банке «Семейной ипотекой», оформив по этой программе жилищные кредиты на сумму 2,5 млрд руб.
По словам Валентины Жильцовой, значительную долю в объемах выдачи ипотеки составляют совместные программы банков и застройщиков: субсидированные ставки, когда ставка может быть 0,1%. При этом стоимость квартиры увеличивается на размер выпадающих доходов банка по процентам — условная одноразовая комиссия на сделке за снижение процентной ставки.
По данным Центробанка, средневзвешенная процентная ставка на ипотечные кредиты в 2022 году составляла 7,49%, в 2021 году — 7,9%. Процентная ставка за год изменилась от 10,59% в январе до 22,59% в марте, снизившись к декабрю до прежних значений (вторичный рынок). Госпрограмма — от 5,7% в январе до 11,2% в апреле, снижение к декабрю — до 6,1%. Семейная ипотека — от 4,59% в январе до 6% в апреле, снижение к декабрю составило до 5,1%. В «Сбере» рассказали, что последнее изменение ставок произошло в январе 2023 года: сейчас минимальная базовая процентная ставка по кредиту на вторичное жилье — от 10,9%, минимальная процентная ставка по господдержке — от 5,3%.
Новый кредитный год В январе этого года Центробанк зафиксировал незначительное снижение объемов выданных кредитов: по сравнению с январем прошлого года объем выдачи ипотеки снизился на 0,6% — до 5,09 млрд руб. При этом средний размер кредита увеличился на 9,9%. «Как правило, первый месяц финансового года в данном случае не является показательным. В январе кредитование в крае, как и в целом по стране, ожидаемо замедляется. После традиционного декабрьского оживления снизилась выдача ипотечных кредитов. Это связано с продолжительными праздниками и повышением ставки по льготной ипотеке на новостройки. При этом темп роста ипотечного портфеля сопоставим с обычными январскими показателями и составляет около одного процента»,— пояснили в Центробанке. В денежном выражении снижение объемов выдачи ИЖК по сравнению с январем 2022 года незначительное. Тогда банки выдали ИЖК на сумму 5,12 млрд руб. За февраль статистики у Центробанка нет.
Кредитные организации, напротив, отметили увеличение объемов выдачи кредитов за первые два месяца этого года. В «Сбере» пояснили, что по сравнению с январем 2023-го общий объем выданных ипотечных кредитов в феврале этого года увеличился на 1,3 млрд руб., что на 12% больше показателя февраля прошлого года. Валентина Жильцова сообщила, что показатели первых двух месяцев превышают прошлогодние значения в основном за счет роста среднего чека сделки и увеличения доли сделок на первичном рынке.
В пресс-службе ВТБ также рассказали, что в феврале зафиксировано увеличение спроса на ипотеку. «За прошедший месяц клиенты банка в регионе оформили жилищные кредиты на 725 млн руб., что на 54% превышает результаты января. Выдачи ипотеки с господдержкой и „Семейной ипотеки“ за февраль совокупно составили 362 млн руб., то есть половину общего объема предоставленных ВТБ жилищных кредитов в Пермском крае. Спрос на льготную ипотеку в феврале вырос на треть по сравнению с январем»,— отметили в ВТБ. В банке пояснили, что в основном на положительную динамику повлияла модернизация «Семейной ипотеки». «Новые условия существенно увеличили спрос на программу по всей стране, и в том числе в Прикамье. В феврале объем выдач „Семейной ипотеки“ достиг в Пермском крае 260 млн руб.— это на 70% больше показателей января»,— уточнили в ВТБ.
Позитивные результаты первых двух месяцев года позволяют участникам рынка прогнозировать дальнейшее восстановление рынка. «В 2023 году можно ожидать роста рынка, в том числе благодаря продлению программ льготного ипотечного кредитования и смягчению условий выдачи по программам льготной ипотеки с господдержкой для отдельных категорий граждан. Госпрограммы являются не только драйверами рынка недвижимости, но и основным фактором сохранения спроса на ипотечные кредиты и расширяют их доступность для населения за счет низких ставок»,— пояснили в Центробанке. Так, программа льготной ипотеки была продлена до 1 июля 2024 года. С 1 января 2023 года условия ее предоставления были скорректированы. Теперь льготный кредит для покупки квартиры в новостройке, земельного участка под строительство или возведения частного дома можно оформить под 8% годовых. Максимальный размер ипотечной ссуды на эти цели в Прикамье составляет 6 млн руб., первоначальный взнос — не менее 15%. «Семейная ипотека» теперь доступна семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми, вне зависимости от даты их рождения. Кроме того, у отдельных категорий населения, таких как семьи с детьми-инвалидами, появилась возможность льготного приобретения жилья на вторичном рынке.
Банкиры ожидают существенного прироста ИЖК в следующем году. По прогнозам ВТБ, в целом в 2023 году выдачи на рынке ипотеки России могут составить более 5 трлн руб. и показать рост по сравнению с прошлым годом. Основной спрос ипотечных заемщиков будет фокусироваться в сегменте вторичной недвижимости — по оценке ВТБ, на готовые объекты будет приходиться примерно шесть из десяти кредитов на рынке.
Как сообщила госпожа Жильцова, согласно бизнес-планированию банка «Открытие» прирост выдачи ИЖК в 2023 году должен составить примерно 25% к объемам 2022 года. «В 2023 году на объемы выдач ипотеки будут влиять разнонаправленные факторы: с одной стороны, негативное влияние оказывают повышение процентной ставки по госпрограмме на новостройки, ограничение по количеству оформляемых ипотечных кредитов на одного гражданина РФ, противодействие со стороны ЦБ субсидируемым ставкам от застройщиков, а также высокая стоимость недвижимости, с другой стороны — увеличение перечня граждан, подпадающих под требования семейной ипотеки на первичном рынке, стабилизация экономической обстановки и ожиданий заемщиков»,— считает Валентина Жильцова. По ее словам, кризис весны прошлого года удалось преодолеть благодаря планомерной и уверенной политике смягчения процентной ставки со стороны ЦБ и продлению условий по госпрограммам от правительства РФ. «В целом перспективы рынка ИЖК будут тесно связаны с перспективами строительного рынка и динамикой цен на первичном рынке»,— подытожили в Центробанке.