Волгоградский рынок коммерческой недвижимости переживает пик инвестиционной привлекательности. С начала текущего года в городе выдано около 30 разрешений на строительство торговых и торгово-развлекательных комплексов (ТРК) и столько же заявок было отклонено. При этом специалисты убеждены, что до насыщения площадями рынку еще далеко: чтобы достичь общероссийских показателей, количество торговых площадок на душу населения в Волгограде должно удвоиться.
По оценкам специалистов, торгово-развлекательный сектор волгоградского рынка коммерческой недвижимости сейчас пребывает в начальной стадии формирования. До недавнего времени торговые и торгово-развлекательные комплексы Волгограда можно было пересчитать по пальцам одной руки: «Парк-Хаус» (Дзержинский район), «Радеж» (Центральный район), «Ворошиловский» (Ворошиловский район), «Царицынский пассаж» (Центральный район), Центральный универмаг (Центральный район). В июне этот список пополнился комплексом «Пирамида» в Центральном районе и в ближайшее время ожидается сдача в эксплуатацию еще одного ТРК — «Диамант», строящегося одноименной группой компаний в Тракторозаводском районе.
По мнению аналитиков группы компаний (ГК) «Диамант», сформировавшийся на сегодня объем предложения торговых площадей не отвечает спросу со стороны арендаторов, который постоянно растет. Об этом говорит генеральный директор ЗАО «Базовый Актив» Дмитрий Саблин (см. его интервью на этой странице). По его словам, на дефицит торговых площадей указывает целый ряд признаков, один из которых — быстрая заполняемость торговых центров арендаторами при высоком уровне арендных ставок. «В Волгограде новые торговые центры достигают уровня 70-процентой заполняемости всего за месяц после ввода в эксплуатацию, хотя арендная плата в современных торгово-развлекательных комплексах Волгограда довольно высока. В „Парк-Хаусе“, например, она начинается от 1400 рублей за квадратный метр, в „Пирамиде“ средняя ставка — $100», — говорит господин Саблин, отмечая при этом, что пустующих площадей в этих ТРК практически нет.
О недостаточной насыщенности этого рынка говорит и статистика. По объему современных торговых площадей на тысячу жителей Волгоград отстает от всех российских городов-миллионников. По данным аналитиков «Базового Актива», в Волгограде этот показатель сегодня равняется примерно 0,35 кв. м на человека, в то время как в Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде — около 0,48 кв. м, в Омске и Екатеринбурге — около 0,65, в Самаре — около 0,7 кв. м, в Санкт-Петербурге — порядка 0,9 кв. м. Наибольший дефицит сейчас ощущается в сегменте небольших площадок — от 25 до 100 кв. м, востребованных мелким и средним бизнесом.
По мнению директора департамента аренды группы компаний DVI Марины Малохатько, росту рынка коммерческой недвижимости в Волгограде благоприятствует и ряд объективных факторов. А именно: растущий уровень доходов волгоградцев и изменение их потребительских предпочтений в пользу известных брэндов, представленных исключительно в современных торговых форматах.
По мнению председателя комитета по управлению имуществом и градостроительству волгоградского горсовета Анд-рея Горбанова, причиной привлекательности Волгограда для девелоперов стала более эффективная работа муниципалитета.
Несколько лет назад, по мнению депутата, город был «закрыт» для инвесторов. В частности, не было земли, которую можно было бы взять в аренду. «Сейчас в городе введена практика публичных торгов, что позволяет отдавать земельные участки наиболее эффективным инвесторам», — говорит Андрей Горбанов.
Инвестиционный строй
Все вышеназванное сделало рынок торговой недвижимости Волгограда лакомым куском для инвесторов. Как рассказал „Ъ“ председатель комитета по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда Александр Моложавенко, за истекшие полгода ими выдано около 30 разрешений на строительство торговых и торгово-развлекательных центров в черте города. Еще столько заявок от инвесторов, по данным „Ъ“, комитет отклонил за недостаточной проработанностью, но их возвращение, по мнению наблюдателей, лишь вопрос времени.
Сотрудники комитета уверены, что часть заявленных проектов, скорее всего, закроется самими же заказчиками еще на стадии проектирования: кто-то не сумеет найти инвесторов, кому-то не понравится место под строительство, а кто-то просто передумает. Однако ряд компаний взялись за дело вполне серьезно. Так, крупнейший игрок на волгоградском рынке коммерческой недвижимости ГК «Диамант» планирует в течение ближайших двух лет построить 8 торговых центров общей площадью 196 тыс. кв. м, в долгосрочных же планах компании — довести объем собственных площадок до 450 тыс. кв. м.
Еще один местный игрок ООО «Випойл-Гиперцентр» планирует весной 2006 года начать возведение торгово-развлекательного комплекса в городе Волжском общей площадью 47,8 тыс. кв. м. По мнению экспертов, стоимость проекта составит порядка $33 млн.
Компания «Юнис-сервис» намерена построить в Волгограде трехуровневый торгово-развлекательный комплекс площадью 40 тыс. кв. м и стоимостью около $30 млн.
О своих планах выхода на волгоградский рынок заявили и крупные федеральные игроки. Так, московская группа компаний DVI намерена построить ТРК площадью 48,3 тыс. кв. м стоимостью около $25 млн на западном склоне Мамаева кургана (начало строи-тельства запланировано уже на август текущего года). Московская группа компаний «Торговый квартал», входящая в холдинг «МИГ», со слов ее PR-директора Елены Бруновой, также заинтересована в реализации проекта на территории Волгограда. По неофициальным данным, «Торговый квартал» собирается возводить в Волгограде торгово-развлекательный центр площадью более 20 тыс. кв. м.
Причем инвесторы интересуются не только новым строительством, но и готовыми объектами. Последний пример — покупка австрийской Meinl European Land (дочерняя структура Julius Meinl Bank, специализирующаяся на инвестициях в коммерческую недвижимость в Восточной Европе) волгоградского «Парк-Хауса» у самарской группы компаний «Время».
Неутолимый спрос
Повышенный интерес инвесторов к волгоградскому рынку аналитики связывают прежде всего с высокой доходностью и быстрой окупаемостью реализуемых бизнес-проектов. По оценкам Дмитрия Саблина, при существующем спросе на торговые площади и сложившемся уровне арендных ставок многомиллионные вложения в крупный торговый центр окупятся в течение двух-трех лет. «При этом надо учитывать, что эти проекты стратегичные, они будут приносить прибыль в течение минимум 10 лет, так как форматы современных ТРК долго не теряют актуальности», — отмечает гендиректор «Базового Актива».
Клиентами новых ТРК будут прежде всего приходящие в регион крупные федеральные и инорегиональные компании, на которых уже сегодня приходится до 70% торговых площадей в региональных торговых центрах. На сегодняшний день о намерении продвигаться в регионы заявили несколько десятков крупных компаний, в их числе IKEA, POLAR, Sota-WEEK, аптечная сеть «Доктор Столетов», «Детский мир», «М-Видео» и ряд других. Все они, по словам наблюдателей, будут подыскивать для себя торговые площади именно нового формата.
Более того, в последнее время на рынке коммерческой недвижимости обозначился еще один тренд: крупные ТРК все чаще проектируются под конкретных «якорных» арендаторов. Это позволяет еще на предпроектной стадии учесть все пожелания и избежать лишних затрат на последующую «подгонку» помещения под конкретного заказчика. По мнению аналитиков, в перспективе такая практика будет находить все большее применение, так как строительство ТРК под заранее известные «якоря» минимизирует лишние затраты.
Наблюдатели уверены, что, кроме вновь приходящих в регион компаний, спрос на новые площадки будут предъявлять и присутствующие в регионе компании. За неимением лучшего они пока вынуждены «квартироваться» в отживающих свой век универсамах, универмагах и продмагах советской постройки, которые уже не отвечают формату современной торговли.
При этом аналитики убеждены, что, несмотря на высокую активность инвесторов, перенасыщение рынку пока не грозит. По сравнению с другими городами-миллионниками обеспеченность торговыми метрами на душу населения в Волгограде резко отстает от общероссийских показателей минимум в два раза. «Это значит, что вместо имеющихся сегодня 350 тыс. кв. м торговых площадей Волгограду необходимо около 600-620 тыс., — считает Дмитрий Саблин. — Причем достичь равновесия удастся не скоро, потому что по мере роста торговых площадей будет расти и уровень доходов волгоградцев. Следовательно, этот разрыв будет сохраняться, оставляя волгоградский рынок коммерческой недвижимости привлекательным для инвесторов».
АЛЕКСАНДР ВОРОТИЛОВ, ИГОРЬ КУЛЕШОВ