«Вторичка» почувствовала дно

После длительного периода снижения цен ситуация на вторичных рынках крупнейших городов начала стабилизироваться. Хотя рост стоимости пока характерен скорее для регионов, чем для Москвы и Санкт-Петербурга. Аналитики не исключают, что готовое жилье вот-вот получит новый импульс спроса за счет завышенных цен на новостройки. Но именно от поведения застройщиков в дальнейшем будет зависеть динамика стоимости вторичной недвижимости. В случае снижения цен на первичное предложение корректировать их придется и собственникам.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в марте составила 124,7 тыс. руб. за кв. м, увеличившись за месяц на 0,5%. Такие данные представила «ЦИАН.Аналитика». Можно зафиксировать достижение локального минимума: снижение номинальных цен и рост объема активного предложения прекратились, поясняют эксперты. Согласно оценке «Этажей», в России в целом «вторичка» сейчас стоит 94 тыс. руб. За месяц значение выросло на 0,6%. Произошел перелом тренда снижения реальной цены продажи, считает директор «Этажей» Ильдар Хусаинов. Эксперт обращает внимание не только на это, но и на снижение с 5,9% до 4,8% среднего размера дисконта.

Наиболее выраженно увеличение средней номинальной стоимости вторичного жилья за месяц, по данным «ЦИАН.Аналитики», произошло в Волгограде — на 2,4%, до 85,6 тыс. руб. за кв. м. В Челябинске динамика составила 2,1%, до 72,9 тыс. руб. за кв. м. В «Этажах» обращают внимание на рост средней стоимости недвижимости в Перми на 2,3% за месяц, до 93,4 тыс. руб. за кв. м. Одновременно в Санкт-Петербурге, по данным аналитиков, показатель за месяц сократился на 0,1%, до 188 тыс. руб. за кв. м. «Чем выше абсолютные значения средних цен, тем заметнее их спад по итогам последнего года и наоборот»,— говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Эксперт связывает это с активным ростом предложения: на рынки крупнейших городов выходили инвестиционные лоты.

В Москве средняя стоимость предложения на вторичном рынке, по данным «ЦИАН.Аналитики», сейчас составляет 301,4 тыс. руб. за кв. м. За месяц показатель не изменился, а за год сократился на 3,5%. Директор направления «вторичный рынок» компании «Инком—Недвижимость» Сергей Шлома называет обстановку в целом спокойной: собственники осознают ситуацию, назначая своим объектам адекватную рыночную цену, в итоге ликвидные квартиры продают буквально за неделю. В высокобюджетном сегменте, по словам гендиректора Apple Real Estate Данилы Савченко, также наметилась стабилизация: отложившие сделки покупатели постепенно возвращаются на рынок столицы.

Но эксперт обращает внимание и на сохраняющийся приток предложения. «Многие хотят выйти в кэш, чтобы быть более мобильными в случае изменения геополитической обстановки»,— поясняет он.

В целом, согласно подсчетам руководителя вторичного направления «Авито Недвижимости» Сергея Хахулина, за месяц объем предложения вторичной недвижимости вырос на 7,6%, за год — на 21,4%. Во многом это объясняется увеличением среднего срока экспозиции, замечает он. Спрос за месяц сократился на 10–12%, добавляет Алексей Попов.

Хотя господин Хахулин не исключает, что в дальнейшем покупатели будут чаще делать выбор в пользу вторичной недвижимости, руководствуясь тем, что цены на нее сейчас ниже, чем на первичном рынке. Но это характерно лишь для крупнейших региональных рынков и называть тренд общероссийским Алексей Попов не готов. «Ситуация возникла из-за совокупного влияния двух факторов — различий в уровне ипотечных ставок и больших объемов предложения, сконцентрированных в новых крупных жилых кварталах, здесь в рамках одной локации формируется необычно большое число лотов и от застройщиков, и от инвесторов»,— объясняет он.

На этом фоне Сергей Шлома считает, что новостройки остаются очень переоцененными, в то время как на вторичном рынке цены заметно скорректировались.

В дальнейшем, по мнению эксперта, динамика во многом будет зависеть от поведения застройщиков: «Если они примут какое-то централизованное решение о снижении цен и банки согласуют им новые финансовые планы, вполне вероятно, "вторичникам" придется еще опускать цены». К этому может привести и рост стоимости ипотечных кредитов в случае повышения ключевой ставки, не исключает он. Хотя Ильдар Хусаинов не исключает, что стоимость продажи вторичного жилья будет расти, но скорее за счет снижения размера скидок. Радикальных изменений на рынке он пока не прогнозирует.

Александра Мерцалова