Дефицит земли в Подмосковье — миф, придуманный риэлтерами. Всеми силами они доносят до потенциального покупателя фразу, некогда произнесенную Марком Твеном: "Покупайте землю, ее больше не производят". Однако даже сами участники рынка признают, что предложения в секторе коттеджных поселков бизнес- и премиум-класса давно превышают спрос. В ситуации разбирался корреспондент "Ъ-Дома" Денис Тыкулов.
Зарытые инвестиции
В последние десять лет вложение денег в загородный рынок недвижимости стало идеальным способом для увеличения собственного капитала. Рентабельность составляла 200-300%. Например, чтобы продать участок в пять-семь раз дороже, чем он был куплен, нужно было лишь облагородить землю, подвести коммуникации и создать минимальную инфраструктуру. В последнее время ситуация изменилась. По словам Марка Вдовских, заместителя генерального директора по маркетингу управляющей компании "Северо-Запад", в 15-километровой зоне от МКАД освоено около 80% земли, которая может быть использована под жилищное строительство. Около половины земли освоено на удалении 15-50 км, а в зоне дальних дач, до 100 км от МКАД,— не более трети. Даже на престижной Рублевке, где рекордные цены за сотку достигли $100 тыс., занята не вся земля. По данным аналитиков компании "Парк групп", здесь есть около 200 га, пригодных для коттеджного строительства, причем речь идет о чистой земле, так называемом первичном рынке. Дополнительный резерв — сельхозугодья. Что касается изменения целевого назначения сельхозугодий, то здесь давно существуют стандартные тарифы: обычно (хотя бывают и исключения) владелец платит в бюджет области 30% рыночной стоимости участка.
Сегодня более или менее качественные свободные земли в Подмосковье принадлежат различным структурам. Например, банк "Визави" приобрел около 40 тыс. га под Волоколамском, участки незастроенной земли на Рублевке, около 1,5 тыс. га принадлежит Давиду Якобашвили, бенефициарию компании "Вимм-Билль-Данн", а совхоз "Матвеевское" на Можайском шоссе — корпорации Millhouse Capital. Группа компаний "Ваш финансовый попечитель" (ВФП) владеет 40 тыс. га в Рузском районе. По словам Олега Паньшина, начальника аналитического отдела ГК ВФП, сегодня 15 тыс. га земли, расположенной рядом с Рузским и Озернинским водохранилищами, выведено из сельхозоборота. На этом участке планируется начать строительство нескольких коттеджных поселков, двух загородных отелей и горнолыжного курорта "Паново". Реализация проекта обойдется компании примерно в $0,5 млрд. "Застройку земель планируется начать в июле этого года,— говорит Олег Паньшин.— Коммуникации и проектирование мы планируем осуществить на свои средства, а в дальнейшем привлечь соинвесторов. Но контрольные пакеты всех проектов акций останутся за ВФП".
Эти компании купили участки в период роста цен на землю. Сейчас же застройщики не торопятся тратить средства на приобретение новых территорий. Во-первых, большинство оставшихся земель расположено на неосвоенных территориях, где отсутствует инфраструктура, а во-вторых, обещанный риэлтерами дефицит подмосковной земли так и не наступил.
Нехватка покупателей
"Подводка газа, электричества и строительство дороги нередко обходится застройщику много дороже, чем сам участок,— говорит Алексей Войнич, начальник отдела маркетинга корпорации 'Инком-Недвижимость'.— И приобретая землю, застройщик всегда учитывает эту возможность. Удачно, когда, например, газовая магистраль проходит в 2-3 км, а прокладка магистрали на большее расстояние сделает любой проект нерентабельным".
Помимо близости коммуникаций товарная привлекательность участка зависит и от других факторов: наличия на участке и рядом с ним леса, близости крупных водоемов, ландшафта.
"В Подмосковье никакого дефицита земли нет, все это придумано. Свободная земля есть и на первичном, и на вторичном рынке, а до настоящего дефицита земли еще очень далеко. Помимо участков под застройку существуют колоссальные запасы земель сельскохозяйственного назначения. Нередко среди них попадаются земли с хорошим ландшафтным дизайном,— говорит вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев.— К тому же рынок давно перешел стадию, когда все раскупается 'на уровне земли'. Сегодня объекты на бумаге покупателю неинтересны. Для того чтобы реализовать поселок, девелопер должен произвести его застройку. К сожалению, до сих пор не было реализовано ни одного нормального коттеджного поселка, построенного так, как предполагалось при разработке проекта. Сейчас загородные объекты сильно переоценены и продаются в несколько раз выше своей стоимости, особенно если говорить о таких традиционно престижных направлениях, как Рижское и Рублево-Успенское шоссе".
В Подмосковье строится сейчас больше 260 поселков, и у застройщиков 80% из них есть проблемы с реализацией. В первую очередь это сказывается на объектах ценовой категории $1-1,5 млн. При этом большинство реализуемых сегодня поселков не соответствует заявленному классу. "Лучшие участки давно раскуплены; а у многих из строящихся сегодня поселков есть существенные недостатки местоположения,— говорит Марина Макарова, управляющий директор компании Blackwood.— Например, поселок позиционируется как элитный, но рядом с его территорией проходит ЛЭП, а недалеко расположен какой-нибудь завод. И подобных примеров достаточно много".
В этой ситуации застройщики связывают надежды с развитием ипотеки. Сегодня, по данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", каждый десятый покупатель квартиры пользуется кредитом, а на загородном рынке доля сделок с привлечением ипотечных кредитов составляет не больше 2% от общего числа операций. Основная причина — сложность оценки и оформления прав на загородную недвижимость. Сейчас лишь четыре банка предлагают ипотечные программы по покупке загородного жилья. Однако, по прогнозам компании, в следующем году число загородных объектов, приобретенных с привлечением банковских кредитов, увеличится до 5%, а к 2010 году достигнет 40%.
Наличие земель запаса (свободной земли) в Подмосковье
|
По данным управления Роснедвижимости (за 2004 год).
Экономичный дефицит
Сегодня на рынок загородной недвижимости выходят покупатели среднего класса, для которых максимальная цена приобретаемого дома составляет $250 тыс. Мониторинг покупательского спроса, проведенный компанией Vitro Village, показал, что каждый второй запрос ориентирован на приобретение коттеджа в пределах 50 км от Москвы по цене $150-180 тыс., что можно отнести к экономклассу. Такие проекты сегодня появляются, но из 260 строящихся поселков к экономклассу можно отнести не более 20. Нелюбовь застройщиков к поселкам экономкласса вполне объяснима: даже при удачной реализации строительство такого поселка может принести доход, эквивалентный 25-30% годовых, тогда как бизнес-класса — 60-100%.