Коротко

Новости

Подробно

Жилого места нет

землепользование

"Дом". Приложение от , стр. 32

Дефицит земли в Подмосковье — миф, придуманный риэлтерами. Всеми силами они доносят до потенциального покупателя фразу, некогда произнесенную Марком Твеном: "Покупайте землю, ее больше не производят". Однако даже сами участники рынка признают, что предложения в секторе коттеджных поселков бизнес- и премиум-класса давно превышают спрос. В ситуации разбирался корреспондент "Ъ-Дома" Денис Тыкулов.

Зарытые инвестиции


       

В последние десять лет вложение денег в загородный рынок недвижимости стало идеальным способом для увеличения собственного капитала. Рентабельность составляла 200-300%. Например, чтобы продать участок в пять-семь раз дороже, чем он был куплен, нужно было лишь облагородить землю, подвести коммуникации и создать минимальную инфраструктуру. В последнее время ситуация изменилась. По словам Марка Вдовских, заместителя генерального директора по маркетингу управляющей компании "Северо-Запад", в 15-километровой зоне от МКАД освоено около 80% земли, которая может быть использована под жилищное строительство. Около половины земли освоено на удалении 15-50 км, а в зоне дальних дач, до 100 км от МКАД,— не более трети. Даже на престижной Рублевке, где рекордные цены за сотку достигли $100 тыс., занята не вся земля. По данным аналитиков компании "Парк групп", здесь есть около 200 га, пригодных для коттеджного строительства, причем речь идет о чистой земле, так называемом первичном рынке. Дополнительный резерв — сельхозугодья. Что касается изменения целевого назначения сельхозугодий, то здесь давно существуют стандартные тарифы: обычно (хотя бывают и исключения) владелец платит в бюджет области 30% рыночной стоимости участка.


       

Сегодня более или менее качественные свободные земли в Подмосковье принадлежат различным структурам. Например, банк "Визави" приобрел около 40 тыс. га под Волоколамском, участки незастроенной земли на Рублевке, около 1,5 тыс. га принадлежит Давиду Якобашвили, бенефициарию компании "Вимм-Билль-Данн", а совхоз "Матвеевское" на Можайском шоссе — корпорации Millhouse Capital. Группа компаний "Ваш финансовый попечитель" (ВФП) владеет 40 тыс. га в Рузском районе. По словам Олега Паньшина, начальника аналитического отдела ГК ВФП, сегодня 15 тыс. га земли, расположенной рядом с Рузским и Озернинским водохранилищами, выведено из сельхозоборота. На этом участке планируется начать строительство нескольких коттеджных поселков, двух загородных отелей и горнолыжного курорта "Паново". Реализация проекта обойдется компании примерно в $0,5 млрд. "Застройку земель планируется начать в июле этого года,— говорит Олег Паньшин.— Коммуникации и проектирование мы планируем осуществить на свои средства, а в дальнейшем привлечь соинвесторов. Но контрольные пакеты всех проектов акций останутся за ВФП".


       

Эти компании купили участки в период роста цен на землю. Сейчас же застройщики не торопятся тратить средства на приобретение новых территорий. Во-первых, большинство оставшихся земель расположено на неосвоенных территориях, где отсутствует инфраструктура, а во-вторых, обещанный риэлтерами дефицит подмосковной земли так и не наступил.


Нехватка покупателей


       

"Подводка газа, электричества и строительство дороги нередко обходится застройщику много дороже, чем сам участок,— говорит Алексей Войнич, начальник отдела маркетинга корпорации 'Инком-Недвижимость'.— И приобретая землю, застройщик всегда учитывает эту возможность. Удачно, когда, например, газовая магистраль проходит в 2-3 км, а прокладка магистрали на большее расстояние сделает любой проект нерентабельным".


       

Помимо близости коммуникаций товарная привлекательность участка зависит и от других факторов: наличия на участке и рядом с ним леса, близости крупных водоемов, ландшафта.


       

"В Подмосковье никакого дефицита земли нет, все это придумано. Свободная земля есть и на первичном, и на вторичном рынке, а до настоящего дефицита земли еще очень далеко. Помимо участков под застройку существуют колоссальные запасы земель сельскохозяйственного назначения. Нередко среди них попадаются земли с хорошим ландшафтным дизайном,— говорит вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев.— К тому же рынок давно перешел стадию, когда все раскупается 'на уровне земли'. Сегодня объекты на бумаге покупателю неинтересны. Для того чтобы реализовать поселок, девелопер должен произвести его застройку. К сожалению, до сих пор не было реализовано ни одного нормального коттеджного поселка, построенного так, как предполагалось при разработке проекта. Сейчас загородные объекты сильно переоценены и продаются в несколько раз выше своей стоимости, особенно если говорить о таких традиционно престижных направлениях, как Рижское и Рублево-Успенское шоссе".


       

В Подмосковье строится сейчас больше 260 поселков, и у застройщиков 80% из них есть проблемы с реализацией. В первую очередь это сказывается на объектах ценовой категории $1-1,5 млн. При этом большинство реализуемых сегодня поселков не соответствует заявленному классу. "Лучшие участки давно раскуплены; а у многих из строящихся сегодня поселков есть существенные недостатки местоположения,— говорит Марина Макарова, управляющий директор компании Blackwood.— Например, поселок позиционируется как элитный, но рядом с его территорией проходит ЛЭП, а недалеко расположен какой-нибудь завод. И подобных примеров достаточно много".


       

В этой ситуации застройщики связывают надежды с развитием ипотеки. Сегодня, по данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", каждый десятый покупатель квартиры пользуется кредитом, а на загородном рынке доля сделок с привлечением ипотечных кредитов составляет не больше 2% от общего числа операций. Основная причина — сложность оценки и оформления прав на загородную недвижимость. Сейчас лишь четыре банка предлагают ипотечные программы по покупке загородного жилья. Однако, по прогнозам компании, в следующем году число загородных объектов, приобретенных с привлечением банковских кредитов, увеличится до 5%, а к 2010 году достигнет 40%.


Наличие земель запаса (свободной земли) в Подмосковье



Район
Общая
площадь
свободной
земли (га)
Балашихинский177
Волоколамский1435
Воскресенский260
Дмитровский10641
Домодедовский481
Егорьевский2099
Зарайский277
Истринский187
Каширский5
Клинский0
Коломенский4503
Красногорский555
Ленинский794
Лотошинский534
Луховицкий3994
Люберецкий22
Можайский32
Наро-Фоминский1236
Ногинский756
Одинцовский320
Озерский218
Орехово-Зуевский14388
Павлово-Посадский1830
Подольский199
Пушкинский567
Раменский994
Рузский369
Сергиев-Посадский8234
Серебряно-Прудский40
Серпуховский798
Солнечногорский546
Ступинский608
Талдомский16082
Химкинский147
Чеховский10
Шатурский29614
Шаховской364
Щелковский734

По данным управления Роснедвижимости (за 2004 год).


Экономичный дефицит


       

Сегодня на рынок загородной недвижимости выходят покупатели среднего класса, для которых максимальная цена приобретаемого дома составляет $250 тыс. Мониторинг покупательского спроса, проведенный компанией Vitro Village, показал, что каждый второй запрос ориентирован на приобретение коттеджа в пределах 50 км от Москвы по цене $150-180 тыс., что можно отнести к экономклассу. Такие проекты сегодня появляются, но из 260 строящихся поселков к экономклассу можно отнести не более 20. Нелюбовь застройщиков к поселкам экономкласса вполне объяснима: даже при удачной реализации строительство такого поселка может принести доход, эквивалентный 25-30% годовых, тогда как бизнес-класса — 60-100%.


Комментарии
Профиль пользователя