Осложнение экономической ситуации привело в прошлом году к росту предложений программ гарантированной доходности на петербургском рынке апарт-отелей. Сегодня, по подсчетам экспертов, такие программы есть практически во всех апарт-отелях. Однако подобный шаг повышает риски для управляющих компаний, ведь заполняемость отелей не всегда прогнозируема и часто зависит от внешнеэкономических факторов.
Сегодня большинство апарт-отелей использует котловой метод распределения дохода. Такая схема позволяет рассчитывать доходы не для каждого юнита в отдельности, а для группы схожих по планировкам и параметров апартаментов
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Сегодня большинство апарт-отелей использует котловой метод распределения дохода. Такая схема позволяет рассчитывать доходы не для каждого юнита в отдельности, а для группы схожих по планировкам и параметров апартаментов
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В ушедшем году рынок столкнулся с ростом экспозиции сервисных апартаментов на фоне снижения заполняемости и оттока платежеспособного спроса. Сложная геополитическая ситуация и общая неопределенность подтолкнули часть инвесторов к сделкам в ОАЭ, Турции и других странах.
Часть застройщиков предпочла переориентировать новые проекты в формат «псевдожилья». Тем, кто изначально заявлял сервисную функцию, пришлось работать со стимулирующими мерами. Размер гарантированных выплат увеличивался, а срок варьировался от года до трех лет. Павел Евсюков, руководитель отдела по развитию продукта инвестиционно-строительного холдинга AAG, говорит: «Учитывая, что в 2022 году реальная доходность юнитов упала ниже 5%, девелоперы стремились показать инвесторам более интересные цифры на уровне 6,5–7% годовых».
Основные типы апартаментов, представленные на рынке Петербурга,— это сервисные апартаменты и так называемое «псевдожилье». Сервисные апартаменты могут делиться на подтипы по разным критериям. «Например, по преобладающей модели аренды: долгосрочной или посуточной. Большинство отелей работает по смежной модели, сочетая долгосрочную и посуточную аренду. Есть и отели, которые работают только с долгосрочной арендой. Третья категория — отели, работающие как гостиницы, то есть только с посуточной арендой. Их буквально единицы, и один из них — наш ARTSTUDIO Nevsky»,— рассказывает Карина Шальнова, генеральный директор RBI PM.
В одном котле
Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, отмечает, что на сегодняшний день большинство апарт-отелей использует котловой метод распределения дохода. Такая схема позволяет рассчитывать доходы не для каждого юнита в отдельности, а для группы схожих по планировкам и параметров апартаментов. Это позволяет сделать доходную составляющую универсальной для всех номеров, вне зависимости от их загрузки.
«После ухода с рынка международных операторов сетевых гостиниц на плечи апарт-отелей легла большая ответственность по обслуживанию туристов. Даже несмотря на невысокий турпоток в 2022 году, Петербург оставался в тройке лидеров по внутреннему туризму. С каждым новым проектом в центре города мы видим, насколько девелоперы продумывают все нюансы, начиная с архитектуры и заканчивая наполнением апарт-отеля, создавая по-настоящему хорошие проекты, где гостю не нужно покидать стены комплекса, чтобы решить свои повседневные задачи. Будущее именно за такими проектами, особенно в свете возвращения в Петербург туристов из Китая»,— уверен господин Кравцов.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», говорит, что часть управляющих компаний делает ставку на котловой метод доходности, когда все заработанное объектом делится между собственниками поровну. Часть выбирает модель индивидуальных расчетов, но обеспечивает равномерность загрузки номерного фонда с помощью имеющихся программных продуктов для управления отелями.
«Вероятно, в будущем появятся определенные специализации. Например, один апарт-отель будет размещать в основном корпоративных клиентов, другой — туристов, третий — долгосрочных арендаторов. Все будет зависеть от характеристик апарт-отеля и расположения, которые будут находить для себя оптимальными те или иные категории арендаторов. Но вне зависимости от специализации в высокий сезон апарт-отели имеют возможность повышать доходность за счет туристов с краткосрочным размещением, а в низкий сезон заполнять номерной фонд по долгосрочным контрактам»,— рассуждает эксперт.
Дина Булыченко, руководитель отдела продаж Yard Group, считает, что программы гарантированного дохода, как правило, вводят не УК, а застройщики строящихся комплексов. «В Петербурге сейчас около половины строящихся и готовящихся к вводу проектов предлагает гарантированный доход. Но здесь нужно понимать, что это некий маркетинговый ход, направленный на стимулирование покупательского спроса. Поэтому покупателям важно внимательно изучать договор, а главное — локацию, характеристики и инфраструктуру проекта, чтобы реально оценить шансы УК на исполнение своих обязательств в будущем. К примеру, в неоднозначных и отдаленных от центра районах УК никак не сможет на протяжении многих лет обеспечивать высокий гарантированный доход. Поэтому гарантированная доходность спокойно может быть изначально заложена в стоимость апартамента»,— уверена эксперт. Действующие апарт-комплексы гарантированную доходность, как правило, не предлагают, поскольку понимают реальные цифры, указывает госпожа Булыченко.
Два типа
Генеральный директор Valo Service Константин Сторожев считает, что сервисные апартаменты в Санкт-Петербурге можно разделить на два основных типа: апартаменты с сервисной составляющей и апарт-отели. Первый тип характеризуется наличием управляющей компании и программ доходности, но классические гостиничные услуги такие отели не отказывают — это скорее объекты для долго- и среднесрочной аренды. Апарт-отели — это объекты, как раз оказывающие гостиничные услуги, со множеством дополнительных сервисов и богатой внутренней инфраструктурой.
По его мнению, на сегодняшний день в 59% строящихся апарт-комплексов (не включая объекты реконструкции) предлагаются программы гарантированной доходности. «Основной плюс "гаранта" для инвестора — выплата ежемесячного фиксированного дохода в течение определенного времени вне зависимости от загрузки апарт-отеля, экономической ситуации и других объективных факторов. Инвестор не остается без дохода даже в сложные времена. Рассчитывая на конкретную денежную сумму, можно покрывать ипотеку, кредиты, так как сумма выплат известна заранее. Как правило, по программе гарантированного дохода управляющая компания берет на себя обязанности и по оплате счетов арендатора. Это программа подходит для тех инвесторов, которые не хотят рисковать, а просто хотят получать обозначенный пассивный доход»,— говорит господин Сторожев.
Но этот же плюс может оборачиваться и минусом, отмечает он. Выплата по гарантированной программе — фиксирована, вне зависимости от того, какой доход реально заработал номер. «Особенно минусы такой программы ощутимы в высокий туристический сезон и праздники, когда доходы от сдачи номеров в краткосрочную аренду максимально высоки. Программа гарантированного дохода обычно ограничена определенным сроком (в среднем один-три года), далее инвестор переходит на программу с нефиксированным доходом»,— добавляет эксперт.
«За последний год доходность выросла, если сравнивать с ковидным периодом. Внутренний туризм, деловые поездки, появились перспективы по туристам из Азии. Все это формирует куда более благоприятную базу для экономики апарт-отелей»,— говорит господин Софронов. Исходя из этого можно предположить, считает эксперт, что программы гарантированной доходности в 2023 году сворачиваться не будут. «Возможно, они будут видоизменяться. Также возможны предложения инвесторам со стороны УК перехода на модель доходности по факту. Если собственник может заработать в моменте на фактической сдаче больше, чем по гарантированной программе, то почему бы и нет»,— полагает он. «Что касается загрузки и доходности, то на них в прошлом году серьезно повлияли геополитическая ситуация и объявление мобилизации. К примеру, несмотря на то, что в летний период показатели загрузки были очень хорошие, в сентябре — октябре спрос упал примерно на 15%»,— рассказал эксперт.
«Мы всегда предлагали нашим инвесторам программу гарантированного дохода — она распространяется в среднем на 10–15% номерного фонда, который находится у нас в управлении. В первую очередь такая программа — эффективный маркетинговый инструмент, который позволяет обеспечить стабильный объем продаж для консервативных инвесторов. С другой стороны, есть и риск для девелопера: способность компании обеспечить заявленный гарантированный доход подвержена влиянию внешних факторов. Невозможно ведь на 100% точно спрогнозировать, что будет с рынком, условно, через два года. Компания должна быть очень уверена в своем продукте и сервисе, чтобы действительно гарантировать привлекательную для инвестора фиксированную доходность, иначе можно уйти в минус. Мы повысили сумму гарантированного дохода в ряде номеров нашего проекта ARTSTUDIO M103 с 40 до 65 тыс. рублей. Те риски, которые есть, у нас уже заложены в финансовую модель»,— делится госпожа Шальнова.
Жизнь заставила
В конце 2022 года, на фоне падения объемов продаж на рынке, даже те компании, у которых раньше не было программ гарантированного дохода, такие программы ввели — именно как инструмент поддержания спроса и темпов продаж. «Таким образом, сейчас подобные программы появились уже практически у всех. А уровень риска зависит от того, насколько профессионально компания рассчитывает экономическую модель, от того, насколько высокое качество собственного продукта и сервиса страхует ее на случай кризиса на рынке. И, конечно, риски минимизируются, если управляющая компания находится в структуре девелопера: он берет часть рисков на себя»,— полагает госпожа Шальнова.
Она рассказала, что в отеле ARTSTUDIO Nevsky за 2022 год показатель ADR (средняя цена номера за ночь) вырос на 11% по отношению к 2021 году, в ARTSTUDIO Moskovsky — на 17% по отношению к 2021 году. «Показатель RevPAR (выручка номерного фонда за один номер) вырос соответственно на 5 и 27%, также по отношению к 2021 году. По ARTSTUDIO Moskovsky высокий показатель прироста RevPAR связан в том числе и с заметным увеличением количества номеров в управлении. Показатель доходности для инвестора за 2022 год составил в ARTSTUDIO Nevsky 9,7% годовых, в ARTSTUDIO Moskovsky — 7% годовых»,— приводит она данные.
Александр Андрианов, первый вице-президент GloraX, в отличие от коллег, считает, что на рынке недвижимости Санкт-Петербурга мало комплексов апартаментов предлагает программы гарантированной доходности. «Это способ привлечения инвесторов, которые стали придерживаться более консервативной стратегии при вложении денежных средств в недвижимость. Например, в апарт-отеле "25/7 Заневский" предлагается ограниченный пул апартаментов с повышенной ставкой гарантированного ежемесячного дохода до 73 тыс. рублей сроком на три года. Также у нас действует другая программа — "Максимальный доход", по условиям этой программы заработок инвестора зависит от заполняемости отеля. Общая прибыль рассчитывается ежемесячно после вычета расходов и делится между всеми инвесторами — владельцами апартаментов с этой программой. В высокий сезон доход может достигать 25%»,— уверяет господин Андрианов.
Он считает, что предложение программ гарантированного дохода будет расти в 2023 году, потому что текущая рыночная ситуация складывается таким образом, что инвесторы ищут надежные инструменты для накопления и заработка. «Однако важно понимать, что это временное явление. Скорее всего, по мере стабилизации экономической и политической обстановки число таких программ будет сокращаться в пользу программ максимальной доходности, которые будут приносить больше выгоды в условиях возрастающего туристического трафика»,— оптимистичен господин Андрианов.
По его словам, по результатам 2022 года операционная доходность апартаментов с учетом всех ограничений и периода турбулентности по рынку составляла в среднем 8–10% годовых от стоимости объекта, что выше депозита и доходности от сдачи квартир в аренду. «Важно, что некоторые проекты с хорошей экономикой, профессиональным управлением и удачной локацией приносили собственникам доход выше рыночного — 11–12% годовых»,— приводит данные господин Андрианов.
Осторожный подход
«Любая управляющая компания очень осторожно подходит к планированию доходной части. Времена, когда собственникам обещали доходность на уровне 15–19% годовых, давно в прошлом. Все игроки рынка стараются максимально честно оценивать свои возможности, основываясь на собственном опыте и внешних факторах. Многие проекты перешли на комбинированную доходность, обеспечивая равномерный доход в течение года. При этом надо отдавать себе отчет, что прогноз далек от позитивного, даже несмотря на то, что по итогам года многие апарт-отели сообщили об уровне загрузки в 90% в высокий летний сезон. На наш взгляд, такая тенденция говорит об одном: как только оживет внутренний и внешний туризм, доход для владельцев апартаментов увеличится»,— рассуждает господин Кравцов.
Господин Сторожев говорит, что с начала 2023 года в некоторых апарт-комплексах выросли суммы выплат по программам гарантированного дохода. «В сложное, нестабильное время в стране и в мире люди хотят какой-то конкретики, чтобы планировать свои расходы, свое будущее. Управляющие компании в 2023 году продолжат придерживаться тенденции 2022 года по привлечению клиентов в проекты и будут предлагать в апарт-комплексах данные программы в таком виде, как сейчас». По его словам, в проектах Valo средняя доходность составляет 6–10% в зависимости от момента входа инвестора в проект. «Чем раньше был вход в проект, когда цена самого апартамента и оснащения была ниже, тем выше суммарная доходность от инвестиции на сегодня»,— говорит он.
«За последний год изменилась риторика по анонсируемому проценту доходности у большинства УК. Прослеживается тенденция к более реалистичным обещаниям УК по программам доходности в апарт-отелях (6–9% средняя обещанная доходность в 2022–2023 годах в отличие от заявленных 17–20% в предыдущие периоды)»,— замечает он.