Сегодня кредиты на покупку жилой недвижимости предлагают порядка 160 российских банков из 1232. Подавляющее большинство из них работает по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Около 20 банков разрабатывают собственные программы. Именно благодаря разнообразным ипотечным продуктам этих банков сегодня можно легко подобрать индивидуальную программу на покупку квартиры в кредит, удовлетворяющую любым жилищным потребностям.
Перед тем как выбрать банк и определиться с суммой кредита, которой недостает для покупки новой квартиры, нужно оценить собственные возможности. Это в первую очередь касается тех накоплений, которыми вы располагаете. Дело в том, что банки, как правило, не выдают деньги на покупку всей квартиры. Обычно они предлагают 70% от ее стоимости, что означает наличие собственных средств в размере остальных 30%. Такой процентной политики придерживаются АИЖК, банк "Сосьете Женераль Восток", Газпромбанк и ряд других банков (см. таблицу). Так, чтобы купить квартиру стоимостью в $70 тыс. по такой программе, нужно накопить как минимум $21 тыс.
Однако процентное соотношение (30 на 70) у этих игроков ипотечного рынка можно назвать консервативным. У многих банков оно изменилось — уменьшился первоначальный взнос. Так, специальные программы с пониженным порогом первоначальных накоплений есть у Сбербанка, Национального резервного банка и у банка "Московское ипотечное агентство". Они требуют всего 10% от стоимости квартиры. Внешторгбанку, Русскому ипотечному банку и по некоторым программам Национальной ипотечной компании требуется 15% собственных средств. По одной из программ этих банков, для покупки той же квартиры за $70 тыс. своих денег потребуется уже не $21 тыс., как это описывалось выше, а от $7 тыс. до $14 тыс. "Сегодня многие банки предоставляют ипотечные кредиты с первоначальным взносом существенно ниже 30%. Это делает ипотеку доступнее и расширяет клиентскую базу банка",— отметил вице-президент Внешторгбанка Андрей Сучков.
Недостроенная ипотека
Если хочется купить квартиру в строящемся доме, то это тоже можно сделать при помощи ипотеки. Банки выдают кредит на квартиры первичного рынка при условии, что как минимум 30% от ее стоимости у заемщика уже есть. Нужно отметить, что по большому счету количество денежных знаков первоначальных средств для покупки на "первичном" рынке не особо отличается от размера средств для покупки квартиры на вторичном. Это объясняется тем, что стоимость квартиры на вторичном рынке дороже, чем на первичном. Так, уже построенную стандартную однокомнатную квартиру в Москве за пределами Садового кольца можно купить примерно за $65 тыс. Средний размер первоначального взноса (15-20% от ее стоимости) предполагает накопления порядка $13 тыс. В недостроенном доме аналогичная квартира будет стоить в зависимости от стадии строительства около $45 тыс. Чтобы получить в банке на нее кредит, нужно, как говорилось выше, не менее 30% от ее стоимости, то есть те же $13 тыс., что и при кредитовании на вторичном рынке. Правда, въехать в нее можно будет только через полтора-два года, да и ремонт обязателен: квартиры продаются, как правило, абсолютно "пустые" — без проводки, отделки и сантехники.
Схема получения кредита на недостроенную квартиру выглядит в большинстве случаев таким образом. Заемщик собирает минимальный пакет документов и подает их на рассмотрение в банк, который занимается подобным видом кредитования, выбрав застройщика и конкретный дом, в котором хотелось бы купить квартиру. Однако возможна и обратная ситуация, когда, выбрав банк, можно узнать, под какие объекты в настоящий момент кредитует этот банк. Более того, можно даже уточнить конкретный адрес дома, который находится на стадии незавершенного строительства у определенных застройщиков, имеющих соглашение с выбранным банком.
Набегающие проценты
Не последнюю роль в выборе банка для получения ипотечного кредита играет процентная ставка. Она зависит в первую очередь от того, какую квартиру планируется купить — на вторичном или первичном рынке. Процентные ставки за кредит на покупку недостроенной квартиры выше стандартных программ по кредитованию на вторичное жилье. Эта разница, как правило, составляет 3-4% годовых. Причем после того, как дом, в котором находится квартира, будет сдан и права собственности на квартиру будут оформлены, ставка, как правило, снижается до ставки банка по стандартным программам. Председатель правления Банка жилищного финансирования Владимир Фесенко замечает: "Повышенную процентную ставку по инвестиционному продукту клиент, как правило, платит только первые два-три года, а потом она снижается до стандартной. То есть завышенную ставку заемщик платит до завершения строительства дома и оформления квартиры в его собственность. Тогда она становится полноценным залогом по кредиту".
Под стандартными программами банка подразумевается кредит на готовое жилье. Процентная ставка по этому продукту зависит от валюты кредита и срока кредитования. Так, рублевый кредит в процентном эквиваленте дороже валютного. Увеличение же срока кредита также увеличивает процентную ставку по нему. Глобального снижения ставок за пользование ипотечным кредитом на рынке не наблюдается, однако некоторые банки все же "играют на понижение", выравнивая тем самым среднюю процентную ставку по ипотечным кредитам, которая уже сложилась на уровне 11% годовых в валюте. Так, недавно банк "Союз" снизил ставку до 11,5%, новый минимальный порог появился у "Абсолют банка", который выдаст ипотечный кредит идеальному заемщику по ставке 12% годовых. Однако нужно отметить, что такие банки, как Внешторгбанк, Городской ипотечный банк, банк "Сосьете Женераль Восток" и Росбанк, давно выдают ипотечные кредиты под 10,5% годовых. На днях Международный московский банк представил новую ипотечную программу со ставкой 9,9% годовых при валютном кредите до десяти лет. Правда, такая процентная ставка у банка действует только последние девять лет "жизни" кредита. Первый год заемщик платит по кредиту 10,9% годовых. С 1 июня АИЖК снизило процентную ставку по своим стандартам с 15% до 14% годовых в рублях.
Куда заемщику податься
Определившись с типом квартиры и соизмерив свои накопления, уже можно сделать некий отбор "своих" банков. Причем проверить, удовлетворяете ли вы требованиям этих банков, можно, заполнив кредитную заявку. Для подстраховки такую заявку можно отправить в несколько кредитных организаций. Форму анкеты можно найти на сайте интересующего вас банка или уже непосредственно в его отделении. Кстати, рассмотрение заявки у некоторых банков платное. В среднем эта процедура оценивается в $30-70. Результаты проверки заемщика сообщаются ему в тот же или на следующий день.
Если требования заемщика и банка друг к другу совпадают, дальше работать по предоставлению кредита нужно будет с представителем банка. Он составит список документов, которые необходимо собрать в указанные менеджером сроки. Одним из таких документов будет справка о доходах. По мнению начальника управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексея Аксенова, одной из проблем, связанных с ипотечным кредитованием на сегодняшнем этапе, является пока еще небольшое количество людей, которые могут подтвердить свой доход официальными документами. "Хотя это не означает, что обладатели 'серого' дохода являются клиентурой из зоны повышенного риска. Просто анализ их платежеспособности требует несколько больших усилий со стороны банка",— считает он.
Так какой же должен быть доход семьи, которая хочет взять кредит? В среднем у семьи из трех человек суммарный общий доход должен быть не меньше $1,5 тыс., учитывая и "белую", и "серую" зарплату. Конечно, если эта сумма легализована и подтверждается справкой 2-НДФЛ, шансы получить кредит резко увеличиваются. Кроме справки о доходах в банке обычно требуют копии трудовой книжки, диплома, могут попросить копии паспортов родителей. Также если есть свидетельства о рождении детей, о заключении или расторжении брака. Наличие водительского удостоверения избавит от необходимости делать справки о наркологическом и психическом здоровье. Приветствуется наличие в собственности любого жилья, автомобиля, ценных бумаг и другое.
В любом случае сотрудники банка скорректируют пакет документов, который необходимо предоставить в банк, уже после предварительного одобрения заявки. Решение же кредитного комитета относительно выдачи кредита и установление его суммы выносится по истечении двух-трех недель после подачи всех интересующих банк документов.
Если кредитный комитет одобрил выдачу кредита, то с этого момента начинается отсчет времени, в течение которого нужно найти квартиру. Этот период, как правило, составляет три месяца. Для поиска квартиры можно воспользоваться риэлтерскими агентствами, у которых есть соглашение с банком. Список таковых вам предоставит менеджер, или этот перечень можно найти на сайте банка. По истечении трех месяцев решение кредитного комитета теряет свою силу. И если за отведенное время выбрать квартиру не удалось, придется снова собирать все необходимые документы и опять запрашивать ипотечный кредит.
Плата за получение кредита
Кроме наличия собственных накоплений стоит обратить внимание на то, что дополнительные средства необходимы для оплаты затрат, которые обязательно возникнут при оформлении ипотечного кредита. Они состоят из банковских и небанковских затрат и тарифов. Если исходить из суммы кредита в $50 тыс. (на квартиру за $75 тыс.) сроком на десять лет, то ежемесячный платеж банку будет составлять в среднем от $700. Сюда входят как проценты за кредит, так и выплата основного долга. К $15 тыс. первоначального взноса нужно быть готовым отдать за два-три дня оформления кредита $500-1500. Сюда входят комиссия за выдачу кредита, плата за открытие и ведение счета, обналичивание средств, оплата сейфовой ячейки и т. д. Отдельная сумма — страхование жизни заемщика и созаемщика (жена, например) и страхование квартиры. Эта сумма обычно рассчитывается на год. Но первый платеж делается сразу после получения кредита — порядка $1,5-2,5 тыс. Итого вся процедура по купле квартиры с использованием ипотечного кредита составит от $2,5 тыс. до $5 тыс. в зависимости от квартиры и банка. Некоторых из этих трат можно избежать.
Так, новый для банков подход к проблеме страхования проявил Оргбанк. Он не требует обязательного страхования жизни заемщика и покупаемого жилья. Как считает заместитель исполнительного директора Оргбанка Александр Фаткин, "страхование потери трудоспособности так же, как и страхование жизни,— это личное дело заемщика, Оргбанку оно не нужно". Страхование жилья Оргбанк требует лишь в случае наличия в жилом доме деревянных перекрытий.
Привлечение риэлтера также происходит не безвозмездно. Использование агента при поиске и оформлении квартиры встанет вам в 3-7% от стоимости квартиры. В среднем это еще $2,5-5 тыс. Однако привлечение риэлтерского агентства обеспечит юридическую чистоту как квартиры, так и сделки. При этом экономится время и, естественно, увеличивается вероятность нахождения нужной квартиры. Итого $15 тыс. первого взноса и около $7-10 тыс. нужно будет заплатить единовременно в первые дни после получения ипотечного кредита.
Загородная ипотека
Интерес к загородной недвижимости с наступлением дачного сезона, естественно, несколько повышается. Нужно отметить, что банки, кредитующие покупку загородного жилья, подразумевают под таким домом не дачу на лето, а полноценный дом, предусматривающий круглогодичное проживание. Однако теоретическая возможность взять в банке деньги на строительство коттеджа еще не означает, что на практике это получится сделать. Сегодня только десяток банков выдают кредиты на покупку загородного дома. Базовые условия предоставления кредита на коттедж номинально не отличаются от квартирного кредита, хотя "загородный" кредит в итоге выходит дороже даже кредита на недостроенные квартиры. Это связано, по мнению участников рынка, с юридическими проблемами при оформлении в собственность земельного участка и самого дома.
К тому же, по мнению председателя правления Городского ипотечного банка Николая Шитова, "загородный дом по сравнению с типовой квартирой оценивается менее точно — отсюда дополнительные риски для банка, которые он восполняет повышенной процентной ставкой". Однако номинальные ставки банки все-таки заявляют достаточно низкие. Так, банк "Сосьете Женераль Восток" отдаст от $25 тыс. под процентную ставку 10% годовых. Чуть выше процентная ставка у Внешторгбанка — от 11,5% по долларовому кредиту. "Райффайзенбанк Австрия" минимум $30 тыс. выдаст под 10-14% в зависимости от формы подтверждения доходов, длины кредита и других факторов. Однако в таких банках, как "Абсолют банк" и Европейский трастовый банк, ставка заметно выше — 16% годовых. И это при самых благоприятных условиях — то есть если клиент с "белой" зарплатой берет, например, как в Европейском трастовом банке, кредит не на 10-15, а на 5 лет.
На загородном рынке жилья существует огромное количество поселков, которые продаются на стадии строительства. На этапе строительства коттеджей ипотекой можно воспользоваться в таких банках, как Внешторгбанк, "Абсолют банк" и "Национальная ипотечная компания". Как отмечает зампредправления "Абсолют банка" Олег Дмитриенко, "в инвестиционной загородной ипотеке многие банки отказывают клиенту, так как дом еще не построен, а земля находится в собственности у застройщика или инвестора". "Таким образом, предмет залога формально отсутствует",— говорит он. Однако, если желаемый недостроенный дом найден и на его покупку банк даже готов выдать кредит, совсем не факт, что потенциальный заемщик захочет такой кредит взять. Кроме повышенной процентной ставки, которая достигает 20% годовых на весь период стройки, как правило, существует еще довольно существенная трата. В некоторых банках требуется кроме страхования объекта и титула собственности застраховать жизнь и здоровье самого заемщика.
ЕВГЕНИЯ ДМИТРИЕВА