На сегодняшний день редевелопмент в Санкт-Петербурге — один из самых сложных в России в силу исторических особенностей. Центр города и связанные с ним группы памятников в агломерации являются большим единым историко-культурным объектом ЮНЕСКО, внесенным в список Всемирного наследия. Это накладывает серьезные обязательства по сохранению своей архитектурной значимости и уникальности.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Мостом между зоной наследия и новыми точками освоения городского пространства является так называемый «серый пояс». По словам экспертов, это ключевая зона, которая может стать вектором развития Петербурга. Территория представлена в основном промышленной застройкой, сформировавшейся вплоть до конца 1990-х годов и сейчас теряющей свою функциональность.
Здесь, по мнению аналитиков, качество редевелопмента должно выйти на новый уровень. Процесс освоения должен представлять не только массовую жилую и коммерческую застройку, но и реализацию качественных проектов, которые могли бы нести функцию креативной индустриальной экономики и решать экологические проблемы территории. Впрочем, с такой оценкой согласны и девелоперы, которые, несмотря на сложности, готовы реализовывать яркие проекты и вписывать их в существующую архитектуру.
Прозрачная стратегия
Проекты редевелопмента промышленных территорий начали активно форсироваться с начала 2000-х годов. Однако до сих пор этот процесс носит точечный характер, застройке подвергаются только привлекательные участки. На этот минус в 2021 году обращал внимание бывший главный архитектор Санкт-Петербурга Олег Харченко. Он заметил, что власть должна активно участвовать в развитии промышленных территорий, создавать среду и градостроительные ансамбли.
По словам Максима Соколова, кандидата экономических наук, доцента кафедры государственного и муниципального управления РЭУ имени Плеханова, несмотря на то, что редевелопмент «серого пояса», представляющего собой промзоны в центральной части Санкт-Петербурга, позволяет обеспечить освобождение городской территории от промышленных объектов и развитие жилищного строительства, данный процесс является сложным и требует формирования прозрачной стратегии.
«Об актуальности ее разработки говорят результаты проделанной работы: через редевелопмент прошли порядка 20% земель “серого пояса”, из которых 10% застроены жильем, 11% стали общественно-деловыми зонами. При этом около 30% территории сложно подвергнуть редевелопменту, так как там расположены объекты Минобороны, РЖД, у части предприятий есть специальные требования к размещению или же отсутствуют стимулы к переезду. В итоге 35% земель “серого пояса” готовы к редевелопменту, однако данная работа ведется точечно, сопровождаясь общесистемными проблемами. К ним можно отнести отсутствие у большинства территорий регулярной планировки, включая развитие дорожно-транспортной сети, что ухудшает не только инвестиционную привлекательность, но и потенциальное качество жизни граждан, вынужденных столкнуться с плохой транспортной доступностью жилья и отсутствием достаточного количества социальных объектов (больницы, школы, детсады)»,— отмечает эксперт.
Московский район, в частности, один из самых популярных и динамично развивающихся в Санкт-Петербурге. Здесь хорошо развита транспортная и социальная инфраструктура, много зеленых зон, большой кластер крупных торговых объектов. Однако из-за богатого промышленного прошлого он частично попадает в «серый пояс».
В частности, корпуса бывшего мясокомбината имени Кирова, находящиеся в районе, не только несут экологическую опасность, но и становятся центром притяжения маргинальных слоев общества. Мясокомбинат утратил свой потенциал, а корпуса почти развалились, некогда органичное пространство превращается в пустынную «заброшку».
Таким образом, по мнению Максима Соколова, для эффективного освоения «серого пояса» необходима стратегия, объединяющая интересы бизнеса, городских властей и населения. Должны решаться задачи по очистке почвы и озеленению новых районов, обустройству набережных, развитию сети парковок, строительству и модернизации социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры, что обеспечит достойное качество жизни населения, а не только максимизацию прибыли девелопера на фоне видимого ущерба городской среде.
Вместо объектов промзоны
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Активное развитие «серого пояса» Петербурга становится необходимостью, ведь город растет и испытывает проблемы с отсутствием новых земель.
По данным ЦРП «Петербургская Недвижимость», на проекты редевелопмента бывших промплощадок приходится около трети всего объема многоквартирного жилья, введенного в эксплуатацию в границах города (порядка 5,6 млн кв. м) за последние пять лет.
«Новые жилые кварталы обеспечиваются необходимой инфраструктурой, в первую очередь транспортной. Например, в рамках редевелопмента мясокомбината “Самсон” в Московском районе была построена новая магистральная улица — Среднерогатская (движение было открыто в 2020 году, с 2021 года по улице идет движение общественного транспорта)», — поясняет руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Эксперты уверены, что если не развивать территории бывших промзон, то в результате жители получат депрессивные разрозненные пространства, которые будут притягивать к себе социально-негативные явления. Например, в “заброшках” зачастую присутствуют люди асоциального образа жизни, которые становятся виновниками пожаров в данных локациях и иных правонарушений.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Примером может послужить старейший завод «Красный треугольник», занимающий весомую территорию между Старо-Петергофским проспектом, Обводным каналом, улицами Розенштейна и Ивана Черных. В 2002 году предприятие, на котором производили изделия из резины, обанкротилось. На территории появилось много арендаторов и разрозненных собственников, часть зданий оказалась в разрушенном, аварийном состоянии. СМИ не раз писали о регулярных пожарах и ЧП на территории. Еще один пример в Московском районе — участок бывшего мясокомбината имени Кирова, АО «Самсон» (Московское шоссе, 13). Сегодня территория завода имеет плачевный вид и привлекает «сталкеров» — любителей экстремальных мест. Здания давно утратили свою уникальную архитектуру, и органичное пространство превратилось в руины.
Фото: SadPetzl / Wikipedia
Фото: SadPetzl / Wikipedia
В начале 2000-х часть комплекса мясокомбината была включена КГИОПом в «Перечень вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность». Проведенная в 2018 году независимая экспертиза по признанию здания объектом культурного наследия не выявила ценность комплекса. Следовательно, культурная значимость объекта как произведения промышленной архитектуры утрачена и переделывать его под новое назначение нецелесообразно из-за его технического состояния.
Но все же эту территорию не стоит бросать. Здесь нужно сделать комфортную среду для работы и проживания. Однако не за счет сноса всех объектов или, наоборот, тотального восстановления, а за счет гибридного интегрирования памятника и иных произведений архитектуры в современный городской ландшафт с полновесной инфраструктурой. На этой огромной территории можно и нужно объединить культурное наследие и современные постройки для жизни.
Важно проводить работу по выявлению, защите, реставрации объектов культурного наследия. Чтобы опасные заброшенные промзоны постепенно превращались в функциональные пространства и городские кварталы, сохраняя при этом свои исторические черты.
Историю вписать в новое городское пространство
Однако даже с историческими зданиями девелоперы знают, как работать.
«При редевелопменте предприятий с богатой историей зачастую ведутся работы по реконструкции и приспособлению объектов культурного наследия с сохранением или воссозданием исторического облика.
Например, при работе над концепциями будущих жилых комплексов на месте кондитерской фабрики “Азарт” на Большом Сампсониевском, мясокомбината “Самсон” на Московском шоссе и других. Объекты культурного наследия (ОКН) архитекторы органично вписывают в общую канву жилых комплексов — они становятся их визитными карточками и точками притяжения. Как правило, объекты ОКН приспосабливают под торгово-сервисную инфраструктуру: размещают в них торговые и деловые центры, общественные пространства, аутентичные рестораны, коворкинги и даже паркинги — например, в газгольдерах. Также возможно в ОКН размещение апартаментов при наличии необходимых параметров, в первую очередь освещения, высоты потолка и прочих»,— поясняет Ольга Трошева.
Сохранившиеся исторические здания на территориях редевелопмента, в том числе объекты культурного наследия, образцы промышленной архитектуры — это для девелопера и сложность, и возможность.
По словам президента RBI Эдуарда Тиктинского, редевелопмент «серого пояса» в ближайшие годы будет становиться только активнее — с учетом выгодного расположения большинства локаций рядом с историческим центром и малого количества доступных для девелопмента участков непосредственно в центре.
Мы будем следить за развитием ситуации и отслеживать острую тему с редевелопментом в Санкт-Петербурге.