Ключевым драйвером на рынке строительства жилья Петербурга в прошлом году оставалась ипотека: из-за геополитических событий прошлого года было несколько периодов неопределенности с ее величиной, поэтому рынок развивался неравномерно.
В течение одного года рынок испытал сначала взлет, а затем резкое падение спроса
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
В течение одного года рынок испытал сначала взлет, а затем резкое падение спроса
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
По итогам 2022 года в Санкт-Петербурге было введено 3,466 млн кв. м жилья, годом ранее были введены такие же объемы. Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers, говорит: «Динамичное пополнение рынка новыми проектами в преддверии перехода на проектное финансирование в 2018–2019 годах стало подспорьем для высоких показателей ввода в последние годы».
Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости петербургского офиса NF Group, отмечает, что среди основных событий, произошедших на рынке жилой недвижимости, можно выделить изменение условий льготной ипотеки с поэтапной корректировкой процентной ставки с 12 до 7% и расширением суммы займа с 3 до 12 млн рублей с возможностью дополнительного увеличения до 30 млн рублей на общих условиях кредитования. Также, по ее мнению, значимым стало анонсированное в декабре продление программы до середины 2024 года со ставкой 8%.
Тенденции
Среди других ключевых событий минувшего года госпожа Любимова также отмечает необходимость принятия девелоперами решения вопросов с поставкой материалов, что стало особенно критичным для дорогих проектов, где доля иностранных комплектующих высока. «Речь идет не только об отделочных материалах, но также об инженерных системах, лифтах и других элементах. В связи с этим некоторые девелоперы принимают решение полностью отказаться от отделки в новых проектах, другие налаживают логистику. А мы, в свою очередь, наблюдаем смещение интереса покупателей в сторону объектов, находящихся на высокой стадии строительства»,— рассказывает она.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», говорит: «Ключевыми для рынка стали взлет и падение спроса в течение одного года. Прямое влияние оказал одномоментный взлет ключевой ставки ЦБ, что выразилось в замирании вторичного рынка. Практически до последнего, до 15 декабря, первичный рынок находился в ожидании планов продления льготной ипотеки. Ну и, конечно, перестройка поставок и комплектации проектов. Объем действий, который за этот год предприняли девелоперы, пожалуй, перекрывает два предыдущих вместе взятых».
Он замечает, что исход иностранных компаний представляет собой весьма неоднородное явление. «Нет такого, что все встали и ушли, закрыв производства на ключ или свернув все поставки. Ряд импортного оборудования и товаров в России по факту доступен. Для тех товаров, которые стали недоступны, удалось найти замены на внутреннем рынке или в других странах. С другой стороны, недостаток импортных материалов, которые требовались для производства готовой продукции внутри страны, привел к сокращению ассортимента. Переориентация застройщиков на внутренний рынок также создала повышенный спрос на некоторые позиции материалов, что привело к увеличению их цены»,— говорит господин Софронов.
Сергей Титаренко, вице-президент группы «Эталон» по региону «Санкт-Петербург», напоминает, что к концу года доля ипотечных сделок у застройщиков, по данным Росреестра, достигла исторического максимума в структуре продаж — 87–88%. «Такой динамике способствовали снижение ключевой ставки, использование застройщиками программ субсидирования ипотеки со ставками от 0,01% годовых на весь период кредитования, а также действие льготной ипотеки с господдержкой. Очевидно, что продление срока действия ипотечных программ с господдержкой станет безусловной поддержкой для рынка и в 2023 году»,— указывает господин Титаренко. Кроме того, изменения госпрограммы значительно расширили сферу действия так называемой семейной ипотеки: условия программы теперь распространяются на все семьи, где есть двое несовершеннолетних детей, независимо от года рождения.
В Санкт-Петербурге в прошлом году «Эталон» приступил к реализации сразу нескольких своих проектов: ЖК бизнес-класса Domino Premium, ЖК комфорт-класса «Монография» и новый корпус проекта «Новоорловский». «Также с начала года компания ввела в эксплуатацию жилые корпуса в девяти петербургских проектах»,— добавляет господин Титаренко.
«К концу года доля ипотечных сделок у застройщиков достигла исторического максимума в структуре продаж. Большинство участников рынка сообщили о рекордных 80–90% сделок с использованием ипотеки, в отдельных проектах — до 100%. Укрепилась роль взаимодействия банков и застройщиков в ипотечных программах. В течение года были разработаны и выведены на рынок различные программы. Самыми заметными и повлиявшими на рынок стали программы субсидированной ипотеки с минимальными ставками 0,01% годовых на весь период кредитования, ипотека траншами, льготные программы с господдержкой. Продление срока действия ипотечных программ с господдержкой до 1 июля 2024 года на новых условиях стало ожидаемой и безусловной поддержкой для рынка на будущий период. Изменение кредитных ставок и условий кредитования спровоцировало активность покупателей в последний месяц года. Новые условия по ипотечным программам, запрет ставок ниже 3% по программам субсидирования, повышение ставок по льготным программам требуют от покупателей времени на осмысление и привыкание»,— отмечает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ.
Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, считает, что в 2022 году спрос на недвижимость снизился по отношению к постковидному 2021-му. «Вопрос только, насколько и в каких сегментах снижение наиболее заметно. В следующем году в классах "бизнес", "бизнес плюс" и "премиум" спрос сохранится на текущем уровне, а застройщики продолжат анонсировать скидки и специальные программы»,— рассуждает он.
Госпожа Немченко обращает внимание, что объем продаж сократился во всех сегментах на 30–40%. «Новые проекты поступали в продажу в течение всего года. Существенно пополнилось предложение вторичного рынка. В результате невысокого поглощения сформировалось редкое по объему и разнообразию предложение. С целью поддержки продаж застройщики предлагают широкий спектр акций и спецпредложений. Налицо сильная конкурентная борьба за покупателя. У покупателя есть возможность выбора и получения выгодных условий покупки»,— говорит она.
Господин Кравцов полагает, что спрос во многом будет определяться за счет внешних политических факторов, к которым можно отнести и санкции, и мобилизацию, и прочие геополитические факторы. «К этому добавляется курс доллара и евро. В случае скачка цен и падения рубля это может подстегнуть часть покупателей вкладывать средства в недвижимость»,— рассуждает он.
Господин Кравцов уверен, что льготная ипотека являлась и продолжит являться мощным драйвером для поддержания спроса на недвижимость. «В частности, за счет ее продления возможно увеличение продаж в проектах на приграничных с областью территориях Петербурга»,— уверен он. Среди других тенденций господин Кравцов выделяет снижение площадей строящегося жилья: если по Петербургу в течение года средний метраж приобретаемой недвижимости составлял 49 кв. м, то в ноябре-декабре — 44 кв. м. «Исходя из этих данных можно предположить, что даже при увеличении стоимости квадратного метра чек сделки останется на уровне 2022 года»,— подчеркивает он. Господин Кравцов считает, что сложности со сдачей объектов у некоторых застройщиков может вызвать только отсутствие материалов и оборудования. «Но в большей степени это касается новых проектов, которые еще не вышли на рынок»,— говорит он.
Владимир Шабанов, исполнительный директор группы «Аквилон», рассказал: «В Петербурге в прошлом году мы ввели в эксплуатацию около 170 тыс. кв. м недвижимости. Год научил не поддаваться панике и оперативно решать самые сложные задачи. При замене партнеров компании удалось найти проверенные качественные решения, которые отвечают всем стандартам строящихся проектов девелопера. В конце года мы пополнили земельный банк в Петербурге двумя участками. Продажи в декабре ожидаемо шли на хорошем уровне. На это оказывал влияние целый ряд факторов: продление ипотеки, акционные предложения девелоперов, желание покупателей решить вопрос приобретения жилья до конца года».
Прогнозы
Госпожа Базаева считает, что в будущем ситуацию изменит сокращение девелоперской активности, наблюдавшееся на рынке на протяжении последних четырех лет. «Пик девелоперской активности пришелся на середину 2019 года, когда объем строительства многоквартирных домов в Петербурге достигал 14 млн кв. м, сейчас он едва достигает 8 млн кв. м, хотя объем действующих разрешений на строительство превышает 11,5 млн кв. м. Первичный рынок жилья в 2022 году пополнился на 53,5 тыс. квартир (2,4 млн кв. м), что на 20% ниже, чем годом ранее»,— приводит она статистику.
«Уход компаний с западными корнями (ЮИТ, Bonava) и, напротив, экспансия известных игроков с других рынков ("Расцветай" из Новосибирска и А101 из Москвы) однозначно окажут свое влияние на конкурентную среду, обновят предложение местного рынка. Одновременно с этим крупные игроки укрепляют свои позиции, подтверждают свое лидерство»,— считает госпожа Немченко.
Виталий Бахарев, директор ГК «Альфа Фаберже», рассуждая о дальнейших перспективах, говорит: «Строительный рынок продолжает укрупняться. Чем меньше застройщик, тем тяжелее ему купить землю, согласовать проект, получить проектное финансирование. Соответственно, компании не выдерживают конкуренции и уходят с рынка. Те, кто остается, становятся только сильнее».
Сокращение числа девелоперских компаний (к которому привела новая схема финансирования проектов в сочетании с высокой экономической турбулентностью на протяжении последних трех) и динамичный рост цен на первичном рынке в регионе спровоцировали выход на рынок новых федеральных игроков. Рынок Санкт-Петербурга и ближайшей Ленинградской области интересен застройщикам, которые реализуют масштабные проекты. «В ближайшее время региональные и московские девелоперы будут развивать земельные массивы, прилегающие к Петербургу. Стоимость квадратного метра подобных площадок и чек сделки в таких локациях существенно ниже, чем в центральных районах города»,— говорит госпожа Базаева.
По ее словам, общей тенденцией на данный момент является более сдержанный подход в части вывода нового предложения на рынок: на фоне неопределенности и сокращения спроса застройщики не заинтересованы пока предлагать рынку все свои проектные решения. «Многие компании дифференцируют проекты на более мелкие этапы и выводят на рынок ограниченное количество корпусов даже в составе проектов комплексного освоения территорий. Таким образом они избегают перенасыщения рынка, а в некоторых локациях пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне. Ситуацию усугубляют экономическая неопределенность, снижение доступности жилья из-за динамично двукратно выросших цен за три года, неопределенности вокруг спроса на многоквартирные дома и высокий рост интереса к комплексному областному девелопменту»,— перечисляет госпожа Базаева.
Она прогнозирует, что вслед за снижением девелоперской активности в черте города ожидаемо придет сокращение объемов ввода. «В 2023–2024 годах показатель может сократиться на 10–15% по сравнению с 2022 годом. Скорректированный плановый показатель нацпроекта на 2023 год составляет 2,78 млн кв. м, на 2024 год — 2,65 млн кв. м»,— приводит данные эксперт.
Виталий Коробов, директор компании Element Development, считает, что в условиях экономической и политической неопределенности строительный бизнес явно будет выводить на рынок новые проекты осторожно, часть участков прибережет для лучших времен, а потому вряд ли стоит ожидать множества сделок с землей в начале будущего года. «Девелоперскую активность будет сдерживать падение доходов населения, хотя продление льготной ипотеки сильно просесть спросу, вероятно, не даст, сохранив его на нынешнем уровне. Это позволит застройщикам с продуманным и качественным продуктом уверенно чувствовать себя на рынке, хотя маржа по сравнению со сверхприбыльными пандемийными годами, конечно, снизится»,— рассуждает эксперт.
Эксперты уверены: спрос будет и впредь поддерживаться ипотекой и субсидированными ставками, но уже с новыми условиями. «При этом нужно понимать, что доступность обеспечивается не только ипотекой — все решают цены. Прямого снижения цен нет, но скидки и "индивидуальные условия" появляются все чаще. Именно так цены в отдельно взятых проектах иногда делают шаг назад»,— замечает госпожа Базаева.
«Прогнозировать темпы продаж в первые месяцы 2023 года пока достаточно сложно, так как все ожидают новых программ от банков и застройщиков. Мы продлили на январь действие праздничных акций, поэтому рассчитываем, что уровень продаж в текущем месяце будет сопоставим с традиционными для начала года показателями. Основные субсидированные программы действуют сейчас со ставкой на уровне 3%. Банки перестраиваются, пересматривают условия. По нашим ожиданиям, новые программы и ставки зафиксируются в рамках января»,— рассуждает господин Шабанов.
По словам госпожи Базаевой, со старта программы «Льготная ипотека» квадратный метр жилья на первичном рынке Петербурга подорожал в два раза. «Такой же интенсивной коррекции цен вниз, конечно, не будет. На рынке присутствуют фундаментальные причины, не позволяющие лотам в проектах дешеветь: увеличивается себестоимость строительства за счет использования проектного финансирования, дорожают строительные материалы и площадки под девелопмент, а также улучшаются концепции создаваемых проектов. Регулирование цен возможно при пополнении объема рынка. Но застройщики не заинтересованы пока предлагать рынку все свои проектные решения. Многие компании пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне»,— рассуждает госпожа Базаева.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС, полагает, что цены в конце 2022 года вышли на плато. «Пока предпосылок для их существенного изменения в ту или иную сторону мы не видим»,— говорит эксперт.
«Изменение базовых ипотечных ставок прежде всего касается рынка вторичной недвижимости. Но влияет и на первичный. На последнем работает ипотека с господдержкой и расширенная семейная ипотека, что оставляет его, что называется, в игре. Интересно то, что ставки по базовым ипотечным программам растут, несмотря на сохранение "ключа" на то же уровне, в 7,5%. Ориентироваться в прогнозах можно на доходность ОФЗ: ее рост означает, что, скорее всего, и ставки по ипотеке будут расти»,— добавляет господин Софронов.
«В новых реалиях и условиях застройщики продолжают свою работу над текущими проектами и оценивают перспективы будущих проектов, определяют их наполнение, используемые материалы и инженерные решения, оценивают квартирографию, ценовую политику. Результаты этой работы мы увидим в будущем. Можно сделать предположение, что в новых проектах пока не суждено наблюдать увеличение площадей квартир или избыточное количество новаций и улучшений»,— резюмирует госпожа Немченко.