Разрабатываемый генеральный план Сочи, который должны принять осенью этого года, предусматривает реконструкцию и реновацию объектов советского санаторно-курортного комплекса. В настоящее время на курорте реализуются проекты по редевелопменту исторических гостиниц и санаториев на общую сумму 142 млрд руб. Эксперты полагают, что возрождение знаковых для города памятников советского Сочи является одним из факторов притяжения инвесторов в премиальную недвижимость курорта, которая только за минувший год показала рост стоимости в пределах 32–45%. Участники рынка отмечают, что наиболее выгодным сценарием приобретения апартаментов и гостиничных номеров сегодня является их последующая сдача в аренду для получения пассивного дохода.
Будущее с историей
В настоящее время в Сочи реализуется 13 инвестиционных проектов по реконструкции и реновации крупных гостиничных и санаторно-курортных комплексов советского наследия. Общий объем инвестиций в проекты превышает 142 млрд руб. Об этом «Ъ-Кубань» сообщили в пресс-службе курорта.
В Сочи также продолжается работа над Генеральным планом города. Принятие главного градостроительного документа курорта запланировано на осень 2023 года. Как сообщил «Ъ-Кубань» глава Сочи Алексей Копайгородский, особое внимание в генплане олимпийской столицы будет уделено реконструкции и реновации крупных советских гостиниц и санаториев. «В городе исторически очень сильная санаторно-курортная база с богатыми традициями и уникальными лечебно-оздоровительными методиками. Мы будем дальше развивать ее, укрепляя свои позиции на внутреннем туристическом рынке страны. Для нас важно, что реконструкция проводится с учетом особенностей знаковых для города-курорта объектов, их исторический облик будет сохранен»,— рассказал Алексей Копайгородский.
Как отмечает основатель и главный архитектор DBA-GROUP Владислав Андреев, для сложного и разнопланового облика Сочи и окрестностей необходим генеральный план, который позволит девелоперам и архитекторам работать в качественной среде и корректных ограничениях и возможностях. Также, по мнению господина Андреева, необходимо заложить инструмент регулирования, и, с точки зрения эстетических параметров, помимо градостроительных и транспортных нормативов, это сильно повысит уровень качества архитектуры и благоустройства.
«Безусловно, нужно учитывать увеличившийся туристический поток, обеспечить его размещение и перемещение, решить транспортные проблемы и проработать благоустройство и реновацию береговой линии, особенно в части соприкосновения с железнодорожной веткой. Также важно сохранить памятники архитектуры советской эпохи.
Сочи — один из самых важных городов России. Введение генерального плана, КРТ-проектов и иных инструментов регулирования (с учетом корректного, профессионального и интеллигентного отношения к сложившейся ситуации с архитектурным и градостроительным обликом Сочи) поможет стать городу комфортнее и значительно визуально привлекательнее для его жителей и туристов»,— говорит Владислав Андреев.
Дорого, но востребовано
Реконструкция и реновация гостиниц и санаторно-курортных комплексов советского наследия предполагает появление премиальных объектов недвижимости, спрос на которые, согласно данным экспертов, в Сочи только растет. Соответственно, растет и их стоимость. Так, по данным компании Nedvex, на конец 2022 года средневзвешенная цена квадратного метра в объектах бизнес-класса Сочи составила 457 тыс. руб. за кв. м, а средний чек в данном классе вырос на 32% по сравнению с показателем 2021 года — с 10,5 млн до 13,9 млн руб.
Средневзвешенная цена элит-класса на конец 2022 года составила 843 тыс. руб. за кв. м, а рост среднего чека составил 45% по сравнению с 2021 годом (с 16,3 млн до 23,7 млн руб.). «Это говорит о том, что тенденция к росту цен сохранится и в 2023 году, однако прогнозировать уровень динамики пока нельзя»,— отмечает генеральный директор Nedvex Юлия Хлуднева.
По словам эксперта, фактором, который окажет влияние на рост цен на недвижимость бизнес- и премиум-класса в Сочи, станет дальнейший рост курорта, а с ним и рост инфраструктуры, в которую неизбежно придут крупные вливания. Также, по наблюдению участников рынка, в Сочи 2022 год показал рост спроса на премиальный сегмент как наиболее привлекательный для инвесторов, а мораторий и плотная застройка создают эксклюзивность для каждого предложения.
«Сочи — курорт, который отличается высоким уровнем комфорта, и поэтому многие клиенты хотят иметь тут апартаменты как престижный вид вложений. Многие готовы покупать объекты с высокой стоимостью квадратного метра, поскольку такие объекты располагают качественной и современной инфраструктурой: бассейнами, детскими зонами, спа, ресторанами, деловыми залами, переговорными, местами для отдыха под открытым небом и др. Эти объекты — принципиально новый уровень недвижимости для Сочи»,— отмечает создатель компании «ProStore Недвижимость» Вероника Макут.
Из спекуляции в аренду
На сегодняшний день спекулятивная стратегия от перепродажи уступает место долгосрочным инвестициям, которые основываются на сдаче жилья в аренду. Данный тренд отмечают большинство опрошенных «Ъ-Кубань» участников рынка. По мнению Юлии Хлудневой, во-первых, приобретая квартиру в ипотеку с последующей ее сдачей в аренду, клиент покрывает свой ежемесячный платеж, а во-вторых, доходность от одного объекта элит-класса в Сочи может достигать 18% годовых.
«Покупая недвижимость в Сочи, клиент покупает готовый бизнес, который не требует лишних усилий: управление номером ложится на отельера, а инвестор просто получает свой доход. Примером высокодоходных проектов можно назвать бутик-отель Verdi, который был запущен летом 2022 года, а уже на конец года, по данным руководства объектом, перевыполнил загрузку на 25%. С июня по ноябрь загрузка отеля в среднем составила 75% — вместо прогнозируемых 50%»,— рассказывает госпожа Хлуднева.
Основатель компании Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская рассказывает, что, когда был бум на покупку недвижимости в Сочи, инвесторы зарабатывали, покупая недвижимость на старте продаж и перепродавая финальным покупателям через 2,5 года. «Сегодня такие проекты, как Verdi, уже функционируют, и мы можем показать своим потенциальным клиентам реальную прибыль, которую получают собственники от сдачи объекта в аренду, их пассивный доход. Спрос на апартаменты остается по-прежнему высоким, особенно на готовые объекты, приобретая которые, сразу же можно зарабатывать. Инвесторы понимают: доходность от аренды в курортном Сочи всегда выше, чем в любом другом городе страны»,— говорит госпожа Бурлаковская.
Создатель компании «ProStore Недвижимость» Вероника Макут разделяет мнение генерального директора Nedvex и отмечает, что спрос на качественные апартаменты под управлением очень возрос за последние два года. «Спекулятивный вид инвестиций, то есть с перепродажи, стал не таким очевидным и стопроцентным, клиенты все больше стали задумываться о вложениях, которые позволят сохранить свои сбережения и обеспечить стабильный пассивный доход. Сочи — всесезонный курорт, потребность в хороших отелях и апартаментах тут есть всегда, и последние события 2022 года только увеличили этот спрос»,— резюмирует эксперт.
Читайте нас в Telegram 
Реклама