No comment

Hong Kong is hot again
Рынок недвижимости Гонконга опять на подъеме

Дерек Ма прибыл в квартал Kennedy Town около полудня 8 января — первый день, когда был выставлен на продажу The Merton — жилой комплекс c видом на море в западной части острова Гонконг, в котором он хотел купить квартиру. Однако очередь из потенциальных покупателей была такая длинная, что только в 7.30 вечера он смог подписать предварительный договор о выплате HK$2,9 млн ($372 тыс.) за квартиру на девятом этаже. Затем 31-летний господин Ма, семья которого владеет дистрибуторским бизнесом в материковом Китае, решил сделать второй заход, поскольку выплатить требовалось лишь 5% от стоимости покупки. На этот раз риэлтер предложил ему квартиру на 39-м этаже с прекрасным видом на океан за HK$3,5 млн ($449 тыс.). Господин Ма сразу же согласился. Однако ему пришлось ждать до 2 часов ночи, чтобы подписать контракт, а своей очереди ждали еще две сотни потенциальных покупателей. Всего компания New World Development, которая строит The Merton с участием государственного Агентства по городскому развитию (Urban Renewal Authority), продала 900 из 1182 квартир комплекса за первые четыре дня.

Не прошло и четырех месяцев, как господин Ма начал думать о продаже своих квартир с 15-20% премией. Он уже выплатил второй взнос, однако, поскольку его расходы все равно не превысили 10% от стоимости покупки, он мог удвоить прибыль. Затем он, скорее всего, опять займется покупкой.

Хорошо это или плохо, но рынок недвижимости Гонконга вновь на подъеме. Иногда кажется, что все здесь только и занимаются тем, что ищут, какую недвижимость купить. Найти довольно сложно. Город подпирают отвесные скалы с обеих сторон бухты Виктории, и жилые дома становятся все выше, создавая лес небоскребов. В этом городе и элитные жилые дома часто уходят вверх на 50 этажей. Самые дорогие квартиры находятся на самом верху, гарантируя поразительный вид на город. В последние годы территории у бухты стали отдаваться под застройку, что принесло значительные доходы правительству, которое остается самым большим землевладельцем Гонконга. Критики, однако, утверждают, что в результате блокируется выход к воде, угрожая самой важной ценности города.

Строительство жилья является приоритетом в Гонконге и одной из самый больших отраслей его экономики. Только акции компаний по недвижимости составляют более 10% индекса Hang Seng, и практически каждая компания здесь так или иначе связана со строительством. Покупатели из различных частей света иногда выкладывают в качестве первого взноса суммы, за которые могли бы купить на родине целый дом. Правительство Гонконга классифицирует любую квартиру площадью свыше 100 кв. м как элитную (правительство пользуется метрической системой, хотя более употребительна система цен за 1 кв. фут). Отдельно стоящие дома редки, и потому цены на них так высоки, что считались бы невероятными в любой другой части света.

Цены на недвижимость в последние годы скакали, как на американских горках. После достижения рекордного уровня в 1997 году они упали на 65% — бум обернулся крахом — и начали расти вновь лишь во второй половине 2003 года. Подъем продолжался весь прошлый год, подталкиваемый тем, что опасность SARS миновала. При этом тенденцию определял сегмент элитного жилья. Цена престижных квартир выросла в среднем на 62% в 2004 году, почти вернувшись к прежнему уровню, а суперэлитная недвижимость (таунхаусы и особняки) подорожала еще больше. По данным Savills, международной риэлтерской компании, цена на таунхаусы, невысокие особняки или сдвоенные дома выросла на 75% и средний таунхаус сейчас стоит HK$50 млн ($6,4 млн).

Большая часть этой недвижимости находится в наиболее престижных районах города — на пике Виктории или в южной части острова, например, в районе Deep Water Bay. В этих обособленных районах зеленые улицы ведут к дорогим домам с садами и бассейнами. Цены на элитные квартиры в этих районах тоже выросли на такую же величину.

Скептики утверждают, что за ростом цен стоят спекулянты, которые стремятся заработать на низкой цене кредитов и низком уровне гонконгского доллара, который привязан к американскому. Некоторые инвесторы в ожидании переоценки китайского юаня хотят заработать на наличных, хранимых в Гонконге. "Этот рост начался полтора года назад из-за притока средств со всех частей света",— говорит Джон Ау-Лен, брокер по недвижимости из гонконгской компании Cosmopolitans Ltd.

Спекулянты стремятся купить элитную недвижимость, так как ее выгоднее сдавать. Цена аренды в первом квартале 2005 года выросла в среднем на 7,7%, а в целом в 2004 году — на 20%. По мнению аналитиков, этот рост стал результатом роста сектора финансовых услуг и туризма. Отчасти из-за этого цены на элитную недвижимость выросли больше, чем на недвижимость других категорий, практически удвоившись, хотя в последние месяцы наблюдается некоторое замедление тренда.

На пике бума 1997 года один спекулянт купил квартиру в комплексе Dynasty Court на Old Peak Road в престижном районе Mid-Levels за рекордные HK$23 тыс. за 1 кв. фут ($29 тыс. за 1 кв. м). В апреле этого года компания Sun Hung Kai Properties продала пентхаус в The Arch, своем новом проекте в западном Коулуне за HK$31 384 за 1 кв. фут ($49,2 тыс. за 1 кв. м), хотя сделка была частью более крупной трансакции, включавшей небольшие скидки на другие квартиры. Однако в компании считают, что и этот рекорд не продержится долго, поскольку готовятся продать другой пентхаус еще дороже.

От столь высоких цен у некоторых специалистов голова идет кругом. Хотя его небольшая компания выигрывает от бума, господина Ау-Лена беспокоит вопрос, как долго продержится интерес к недвижимости в Гонконге. Цены не росли столь быстро со времен бума в 1993-1994 и 1996-1997 годах, которые закончились крахом. А несколько гуру фен-шуй уже предсказали, что крах наступит в 2006 или 2007 году. В прошлом, говорит господин Ау-Лен, рост, как правило, начинался в сегменте массового рынка. "На этот раз все наоборот. Рост начался в самом дорогом сегменте, а обычная недвижимость на вторичном рынке не росла в цене вплоть до второй половины прошлого года",— говорит он.

Он считает, что лихорадка по поводу проекта The Merton была создана искусственно, чтобы создать спрос на комплекс, построенный в совершенно непрестижном месте. Некоторые спекулянты платили по HK$8 тыс. за 1 кв. фут ($10 тыс. за 1 кв. м) в квартирах с видом на море, хотя The Merton находится далеко от метро, но рядом с городским моргом и местом, на котором планируется построить бойню для птицы. Напротив, квартира на верхнем этаже в Ying Piu Mansion, в западной части престижного района Mid-Levels, продается по цене HK$6,1 тыс. за 1 кв. фут ($7,8 тыс. за 1 кв. м), хотя из нее открывается вид как на пик, так и бухту Виктории.

"Это не рационально",— говорит господин Ау-Лен, отмечая, что спекулянты и инвесторы могут на некоторое время поддерживать рынок, торгуя друг с другом, однако в конце концов им придется заселить квартиры. "Горячие деньги приходят и уходят,— говорит он, имея в виду спекулянтов,— и сейчас они уходят".

А вот господин Ма не думает, что этот момент уже наступил. Он намерен продать половину своего портфеля из десяти квартир в этом году, но не ожидает краха в ближайшие три года. "Для меня время продать все придет, когда каждый начнет говорить только о рынке недвижимости,— говорит он.— Пока такое время не пришло". С ним согласны профессионалы рынка. По их мнению, рост прошлого года был здоровым, и слова "пузырь" и "крах" к нему не подходят. "'Пузырь' — это очень эмоциональное слово, и его часто употребляют без надобности,— говорит Саймон Смит, старший директор по исследованиям при Savills.— Я не вижу никаких признаков 'пузыря'".

Без сомнения, психологически для покупателей недвижимости в Гонконге было важно, что рекорды 1997 года побиты. Однако аналитики не склонны переоценивать сделки наподобие тех, что в прошлом использовались для манипулирования рынком. "Нас больше интересуют тенденции, нежели исключения,— говорит Смит.— Рынок очень ликвиден, и экономика на подъеме. В настоящее время горизонт чист".

Более того, специалисты из компаний Jones Lang LaSalle и Savills, занимающихся дорогой недвижимостью, считают, что рост цен в этом сегменте не был обусловлен внешними факторами. Большинство таунхаусов, например, были куплены местными промышленниками для себя и финансировались из прибылей, полученных благодаря росту китайской экономики. "Люди поняли, что у них есть историческая возможность для дорогой недвижимости,— говорит Смит.— И они ухватились за нее обеими руками".

По оценкам Jones Lang LaSalle, 317 единиц недвижимости в Гонконге ушло в прошлом году за HK$30 млн ($3,8 млн) каждая — против 73 в 2003 году. "Кроме богатых промышленников покупают и те, кто хочет улучшить свои жилищные условия, а также местные инвесторы",— говорит Виктор Лю, исполнительный директор Sun Hung Kai Real Estate Agency. Он считает, что спрос будет толкать цены вверх еще пару лет.

Центральную роль в развитии рынка недвижимости будет играть правительство Гонконга. Основываясь на данных о сделках правительства, можно заключить, что число элитной недвижимости на рынке уменьшится в 2006 и 2007 годах, провоцируя дефицит, который лишь подогреет цены. Этот дефицит может быть нейтрализован ростом процентных ставок, которые, как ожидается, вырастут на два пункта. Правительство добивается довольно высоких цен, прежде чем выставить землю на продажу. "Правительство всегда требует высокую премию, и это вселяет в участников рынка уверенность, что краха не случится",— говорит господин Ау-Лен.

В целом цены на элитную недвижимость еще не достигли потолка 1997 года. Так, цены на недвижимость на пике Виктории остаются на уровне HK$8,7 тыс. за 1 кв. фут ($11 тыс. за 1 кв. м) — намного меньше, чем средняя цена в HK$11 тыс. за 1 кв. фут ($14 тыс. за 1 кв. м) в 1997 году.

Однако девелоперы, работающие в этом сегменте, уже приближаются к этому уровню. Sun Hung Kai Properties начнет осенью продажи в проекте The Arch на 8 Severn Road, комплексе из 22 таунхаусов на пике Виктории, которые будут очень дорогими. По расчетам, четырех- и пятикомнатные апартаменты с видом на море будут стоить от HK$20 тыс. до HK$30 тыс. за 1 кв. фут ($25-38 тыс. за 1 кв. м). Они уже просят HK$38 тыс. за 1 кв. фут ($48 тыс. за 1 кв. м) за один особый пентхаус в The Arch, форма которого, как говорят, повторяет форму Arc de Triomphe. Для девелоперов поднять планку на 65% выше, чем уровень пика прошлого бума, само по себе будет победой.